2022年，房地产市场下行远超行业预期，多家物企不同程度都受到来自关联方的影响，出现估值下调、应收账款坏账问题；行业普遍面临的毛利率下降、增值服务业务瓶颈等难题。世茂服务也未能“躲过”。

2022年，世茂服务营收同比增长4%至86.37亿元，其中“压舱石”物业管理服务收入同比增长20.9%至50.42亿元；毛利润实现19.43亿元，公司权益持有人应占净利润则由盈转亏至亏损9.27亿元。

针对公司由盈转亏，世茂服务执行董事、副总裁兼首席财务官蔡文为表示，最大的因素是针对应收账款坏账和针对收并购带来的无形资产(品牌、合同及客户关系)的摊销成本、商誉等计提减值，若剔除这些影响因素，归属世茂服务权益持有人的核心净利润为4.996亿元。

释负出清之后，世茂服务今年要轻装上阵，重新出发。

“2023—2025年，我们希望稳扎稳打，修复2022年归母净利率的情况，提升我们的管理效率，进一步提升我们的盈利能力。”世茂服务执行董事、总裁叶明杰在业绩会上说。

针对外界关注的母公司流动性问题，叶明杰回应称，“母公司不会出售世茂服务”，向外界传递信心。

独立成长

总裁亲自挂帅第三方外拓

“独立”是世茂服务这份年报和业绩会内容的关键词之一。

2022年，该公司管理规模进一步扩大，截至年末的合约面积和在管面积分别增长10.8%、8.7%至3.41亿平方米、2.62亿平方米。

其中，来自世茂集团及来自第三方的项目面积占比分别为23%、77%；第三方市场拓展合约面积占比提升至37.9%，超越收并购成为最大的面积来源。

这一成绩来之不易，叶明杰在业绩会上称，去年来他亲自挂帅负责市场拓展业务，将其作为工作重心，资源也倾斜至第三方拓展上，相信在市场拓展端一定能够取得质的提升。

同时，世茂服务与房地产产业链相关的收入占比下降，去年其来自非业主增值服务的收入占比为6.1%，同比下降4.3个百分点；社区增值服务中与房地产产业链相关的收入占比为46.5%，同比减少3.7个百分点。

“整个(房地产)行业的波动对我们这块收入和利润率有一些负面影响，但也不完全是坏事，比较早地让世茂服务这个业务进入独立发展的阶段，减少对地产的依赖性。”蔡文为如是说。

近两年，部分开发商在面对资金问题时选择了出售旗下物业公司股权，对物业公司发展的稳定性带来影响。由于世茂集团出现流动性问题，债务重组方案尚未确定，外界对世茂服务独立性与业务发展有一定担忧。

对此，叶明杰在业绩会上回应称，“母公司会不会出售世茂服务(这个问题)，很多股东和投资人都很关心，但是我可以肯定地和大家说不会！”

他给出的原因有两点，一是开发业务属于重资产，世茂集团肯定会降低重资产的投资，提升轻资产(世茂服务)的投资比例；二是物业真的是一门好生意。

叶明杰还提到，(世茂服务董事局)主席许世坛多次在内部开会等不同场合重申，坚决不会出售世茂服务。

业绩会上，有券商分析师问道，世茂服务与世茂集团“割离”是否更有利于公司和投资人的利益。对此，叶明杰呼吁投资人理性看待世茂服务与母公司的关系。

叶明杰回忆道，公司自2005年成立以来，是靠母公司起家的，母公司也给予了世茂服务不少支持，包括2019年以来对收并购的支持与帮助、在人才发展上为公司输送了很多管理层。此外，在母公司遭遇流动性问题时，作为世茂集团总裁的许世坛也在推出激励政策，让地产公司与世茂服务一起协同推动加大回款。

他补充道，从管理角度看，世茂集团与世茂服务是两个独立的上市公司，有着充分的划分依据和管理上的独立性，管理独立、经营独立，并且是有法律保障的，从这点看母公司实际上不会对世茂服务的经营造成干扰。

“从长期主义视角来看，离开母公司可能短期内稍微能受到市场关注，但长期来看并不一样，未来很多东西都是不确定的，我们要将当前的不确定性变成确定性，例如围绕业务独立、策略调整、团队精进管理等方面做好，就能够把不确定性变成确定性。”

城市服务成第三大营收来源

多元增值板块更加聚焦

叶明杰多次在业绩会上提到“物业是一门好生意”，从需求端看，随着人民物质生活水平提高，对服务的需求也越来越多；从供给端看，目前行业集中度很低；从业务模式看，基础物业、增值服务前者盈利稳定，后者盈利能力强；此外政策也在引导行业走向规范。

世茂服务也在围绕市场需求，不断丰富业务内容，突破传统物业管理服务的盈利瓶颈，并进一步降低对地产行业的依赖。

2022年，城市服务收入占世茂服务总收入的比重提升5.8个百分点至16%，为13.81亿元，成为其第三大收入来源。年内，公司新增城市服务项目38个，新增合同金额近10亿元，其中中标合同金额超过5000万元的大项目为5个；截至年末，城市服务业务总合同金额达65亿元。

世茂服务还发力高校及医院等细分赛道，建立垂直领域的市场优势。

2022年，借助中国学校物业管理企业TOP1的“浙大新宇”及专注医院后勤服务领域超20年经验的“吉立物业”的管理优势，世茂服务在高校及医院领域的拓展成效明显。年内，浙大新宇中标多个标杆级项目，新增项目年饱和收入达2.89亿元，同比增长24%；吉立物业在长沙的三甲医院占有率超30%，并实现湖南湘雅系的全覆盖。

在叶明杰看来，这类服务业态为未来世茂服务“专业公建物业管理”场景下的“细分场景增值服务”提供了优质土壤。

增值服务上，世茂服务从过去的“百花齐放”转向聚焦具有成长性的C端业务，着重关注新零售、养老、托育、团餐四个业务线，进行流量变现，资源配置也往这些业务倾斜。

新零售方面，目前其已在全国开设460个前置仓，实现快速送货到家，并建立全国统一的售后服务系统以保障履约，提升信誉与口碑。

养老方面，截至目前，世茂服务旗下椿熙堂运营服务的社区站达325个，养老机构10个，已覆盖23座城市超30万人。

托育方面，目前“茂阅岛”在上海及无锡开设4家门店，该公司表示，单店盈利模型已经跑通，将借助疫情防控放开后加速发展这一业务。

团餐方面，2022年新增团餐项目13个，深耕北京、上海、浙江等高能级城市市场，服务项目59个，服务客户超100万人。