一年前，万科交出了一份净利润近乎腰斩的年报，利润下降幅度空前。在当时的业绩推介会上，万科集团董事局主席郁亮为此致歉，并对开发经营本部提出了“止跌企稳、稳中提升”的要求。

从数字层面看，万科2022年的确实现了年度业绩的止跌回升，房地产开发业务结算收入同比增长10.5%至4444亿元；总营收同比增长11.3%至5038.38亿元，归母净利润同比增长0.4%至226.18亿元。

万科将这份业绩称为“来之不易的答卷”。但压力也显现在这张报表中。

2022年，万科销售金额和销售面积分别同比下降33.6%、30.9%，略好于行业总体情况，但不及其他头部房企；毛利率则下降2.27个百分点至19.55%。

开发业务已迎来天花板，万科身处其中自然感受更深。

“未来新房需求上有天花板，下也有保底线。企业要认清大势，这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发、经营、服务并重是个必然的选择。”郁亮在3月31日的业绩会上说道。

拥有业内最全面不动产赛道布局的万科，又如何守得云开见月明？

“巨大压力”

万科坦言，2022年行业的严峻形势远超预计，包括新房市场销售前所未有的下跌幅度、行业融资能力大幅萎缩、企业资金链断裂冲击上下游等因素带来了信心危机，并蔓延至所有企业，也为万科的经营带来巨大压力。

压力之下，万科在规模上更加谨慎，明显放缓了投资节奏。

2022年，其新获取36个项目，权益地价总额约496.4亿元，约是其年度销售额的11.9%，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

新开工面积也大幅下降，同比减少52%至1568.2万平方米，完成年初计划的81.7%。新开工量速度放缓将对万科未来几年的销售货值带来影响。

万科解释称，公司不会出于规模的压力而放松投资、产品和服务的标准，不会以牺牲安全和效益的方式追逐增长。开发业务将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强的“特别好”项目。

“新增投资我们更加谨慎了，现在投前投后的拉通管理也相对完备，对操盘团队在产品成本供给的关键节点做了非常明确的要求，确保投资兑现能够达成。目前我们新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期。”万科联席总裁、开发经营本部CEO张海在业绩会上表示。

他坦言，过往毛利率确实给了万科一点压力，未来若坚持谨慎投资，对毛利水平的稳定和提升是有信心的。

针对存量资源，万科也采取了一系列提效和增收工作，根据市场变化和流速，以周为单位动态减持项目的量价关系，做到一房一价；重新审视存量土地资源，通过挖掘不同产品的价值点，实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献。

此外，去年郁亮在业绩会上针对管理投资进行了检讨，万科过去充分授权、分布式的管理方式使得不同地区公司能力参差不齐、离散程度大，出现了操盘能力分化、少数项目投资失误问题。

时隔一年，张海回应称，去年集团开发经营业务主要围绕“保安全、稳利润、提回报”展开，经营离散度高的问题得到了显著的改善，“我们把可售产能超过1个亿的项目，纳入资源资产底表进行重点管理，这样的项目共有779个，基于资源资产底表以销定产，动态调整供应节奏和量价关系。”

同时，万科要求各区域和一线公司作为经营主体，跟自己比、跟市场比，跟同行比，在“三比”的基础上制定业绩目标，设定认购、签约、回款和回款率的及格线和金线，这些指标是评价和考核各业务单位和第一负责人的重要依据。

赚小钱、长钱、辛苦钱

开发业务面临压力，万科对经营服务类业务寄予厚望。

作为行业预言家，万科对这类业务的布局相当早，郁亮说，“早在8到10年之前，我们预测会有天花板，只不过不知道是哪年发生。现实告诉我们21年开发业务到天花板了，我们提前了8年到10年的时间做了相关铺垫，所以起步比较早。”

2022年，万科旗下物业服务公司万物云正式上市，去年营收首次突破300亿元，同比增长26.1%至303.2亿元；归母净利润则减少近一成至15.1亿元。

万物云的重要战略“蝶城”也初见成效，数量从上年的459个增长到584个，饱和收入12.9亿元。同时，对38个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过3000万元，折算到全年预计提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为 17.9%、12.1%和 14.3%。

相较而言，经营、服务业务为万科业绩的贡献度仍然较小，去年贡献的营收占比不到10%。这些业务的性质也决定了板块讲究细水长流，难以在短期内快速在业绩报表中有明显助力。

郁亮在业绩会上说，要给这些业务一段时间，相信一定会对万科的收入、利润有比较重大的影响。

或许今年就是一个转折点。万科为探索经营服务业务“付了很多学费”，直至2022年，这些业务对报表的贡献才变成零。

“以前是负的，要吃掉很多利润。我很高兴终于变成零，终于能够不再成为负担了。我们付完学费了，学费付了好长时间，付得很大，终于付完了。”郁亮表示，今年万科的经营服务业务加总在一起，会有两位数的增长，利润会从零开始增长，一定是对报表作出正向盈利的贡献。

在郁亮看来，经营服务的业务都是赚长钱、小钱，赚辛苦钱的。但这些业务跟开发业务不一样，是滚雪球的业务，要做存量生意，靠的是复合增长的力量。

过往三十年，房地产开发商借助时代红利，通过卖房积累了大量的财富，同时也推进了中国的城市化进程。当下，开发商也要接受现实，接受和习惯赚小钱、长钱和辛苦钱，渡过转型阵痛期，守得云开。