二手房市场扫描:走出“谷底”、回暖感受强烈,后市仍需看政策走向

“感觉终于从谷底走出来了。”

近日,不止一位二手房从业人员对蓝鲸财经这样表示。在他们看来,经历了去年下半年以来的冰封期之后,从挂牌量、带看量、成交量等一系列市场表现和数据来看,二手房市场正在经历回暖。

不过,由于库存量仍然较大,但客户量却并没有明显增多,观望情绪仍然存在,对于未来走势,这些从业人员普遍对短期乐观,长期则还要看政策走向以及供需比的变化。

蓝鲸财经采访多位业内人士认为,由于今年1月和去年2月均为春节月份,因此导致今年2月二手房网签量同环比均出现较大幅度增长。如果与去年节后首月的3月相比,则基本持平或略有增长;从价格来看,2月成交及挂牌价格也均维持稳定。

“与市场冰封期相比,回暖感受强烈”

北京链家位于朝阳区的某商圈经理告诉蓝鲸财经,与去年下半年的二手房市场相比,今年开年以来确实有明显的转暖。

“去年12月是市场最差的时候,我们商圈整月只成交了3套,基本上是近几年的历史低点。”据其介绍,但开年之后尤其是进入2月以来,每位经纪人每月的平均带看量能达到10余组,市场转好也让房主的新增挂牌量有所增加。

在该商圈经理看来,眼下市场的回暖是与去年下半年以来的冰封期相比,所以回暖感受明显,具体来看,现在市场基本上回到去年3、4月的水平,当时疫情影响不大,是比较正常的行情。

再加上开年的季节性原因,对于卖方来说,为了促使去年挂了很久没有卖出去的房源尽快成交(不少为换房),房主愿意进行适度让价;对于买方来说,不少人会考虑5月子女入学信息采集时间,也有部分人在1月拿到了年终奖,所以也愿意在价格上适度让步。

上述商圈经理告诉蓝鲸财经,比如一套总价500万的房源,去年下半年的时候,卖方希望510万卖出,但买方只愿意出到502万;但到了今年,买方可能愿意加到505万,卖方也愿意让价。“买卖双方更有成交的动力,更容易达成交易。”

麦田房产位于北京西二旗大区的业务经理告诉蓝鲸财经,由于区域内商超、交通等配套设施升级,年初的市场回暖更为明显,“基本上可以回到去年6、7月最好的行情”,她透露,有的优质房源会出现当天带看当天成交的现象。

不过在该业务经理看来,回暖也是正常的市场表现,“毕竟是疫情放开之后的第一年。”她预测,在这一轮回暖的带动下,今年上半年有望迎来“大阳春”,但下半年或者更长时间,则要看政策的进一步走向以及库存量与客户量的变动情况。

市场恢复状况良好,部分区域增速明显

根据北京住建委官网数据统计,2月北京二手房网签15315套,环比增长84.3%,同比增长85.4%,市场明显复苏。

不止北京。据上海易居房地产研究院统计,全国8个重点城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门,2月二手住宅成交套数为79438套,环比增长78%,同比增长96%。

全国8城二手住宅成交套数(来源:上海易居房地产研究院)

“需要特别指出的是,只看2月网签量增幅并无较大参考意义,增幅较大主要是低基数效应导致。今年1月和去年2月均为春节月份,受假期影响网签量和实际成交量相对较低,进而导致今年2月网签量同环比均出现较大幅度增长。”

北京链家研究院分析师冷会对蓝鲸财经表示,从专业分析角度看,今年2月是节后的第一个完整月份,应当与往年的3月进行对比。在考虑平年因素的前提下,今年2月北京二手房网签规模与去年3月(17085套,北京住建委官网数据)基本持平。

易居研究院整理的历史数据显示,全国二手住宅的降温周期始于2021年5月,彼时全国重点8城成交数据同比降速为6%,随后降速持续扩大。到2022年7月以后,由于新房市场停工断贷潮风波,二手房交易行情有过一波拉升。不过到2022年12月,二手房交易行情继续疲软,降幅为20%。

到了今年1月,上述8城二手房成交量虽然同比降幅仍为20%,但若对比同样为春节的2022年2月,其同比增速为10%,市场已经有了回暖的微弱迹象。若将今年2月的成交数据与去年3月相比,同比增速为20%。

“当前市场的活跃状态是季节性的正常表现,说明市场恢复状况良好。”冷会说。

麦田分析师认为,年前北京二手房市场挂牌量不断增加,积累了大量的优质房源,再加上因疫情推迟的购房需求叠加年后“小阳春”集中释放,使得近期市场热度升温较快,尤其像回龙观、鲁谷等刚需集中的区域,二手房成交量环比增长更明显。

价格走势平稳,政策宽松加速交易

价格方面,根据麦田房产数据监测显示,2月北京二手房挂牌均价整体走势平稳,大部分房源挂牌价维持稳定。

北京链家地产统计也显示,由于节后刚需入市增加,外围城区成交占比有所提升,进而导致全市成交均价结构性下降。分城区看,多数城区价格走势平稳,波动幅度处于合理运行区间。

易居研究院分析认为,从需求因素来看,每年年初通常是学区房成交高峰,从2月成交的部分二手房房源看,学区房属性比较明显,购房者认购二手房很大程度上是倾向于教育资源或学区。

从价格因素看,刚需购房者对购房总价或套均价较为敏感,同一个城市中,二手房的套均价要明显低于一手房,以北京为例,一手房套均价为595万元/套,而二手房为281万元/套,认购二手房的经济压力明显要小很多。

黑龙江省嘉庆房地产开发有限责任公司地产开发总监康凯认为,进入2月,挂牌二手房源数量明显增多,购房者可选择面在增加,挂牌价格也相对稳定,部分房东还愿意降价出售。反观新房市场,这几年房企尤其是民营房企受债务问题影响,基本没有拿地,影响了新楼盘的供应,潜在购买力对新房的购买信心也严重不足。

此外,康凯表示,购房政策在放松,包括限购放松、限售取出来等,都使得二手房交易更容易活跃。限价政策放松、贷款额度增加等,都使得认购二手房的信贷成本降低。居民换购住房可享个税退税优惠的政策,也大大加速了二手房的交易。

对于二手房市场未来的走势,康凯预计,随着疫情和假期因素的消解,前期积压需求陆续释放,与此同时,宏观层面的预期引导逐渐发挥作用,市场信心得到有效提振。目前市场已回归正轨,各方预期总体较为理性,未来市场基调仍将以稳为主。