2月23日，新世界发展有限公司发布2022/2023中期(2022年下半年)业绩，期内录得总收入401.93亿港元，同比上升13%；毛利同比减少约9%至91.54亿港元；归母净利12.09亿港元，同比下跌15%。

分业务看，物业发展业务贡献112.78亿港元收入，物业投资业务贡献23.88亿港元收入，分别同比增加20.66%、减少5.15%。

报告期内，新世界发展费用管控成效明显，销售及推广费用、百货营运费用、行政及其他营运费用增幅分别为2%、-24%、0.16%；财务费用则大幅增加102.9%至25.55亿元。

同日，该公司发布截至2022年12月31日止的派息公告，中期股息为每股0.46港元，较上年同期的每股0.56港元减少约17.86%。

内地开发业务跑赢大市

看好内地物业投资业务前景

新世界发展派息减少，或受香港及内地楼市大环境带来的销售走弱影响。

该公司在半年报中表示，受美联储及香港加息、内地疫情反复及及宏观环境影响，两地楼市成交量下降。

其中，在香港的应占合同销售额为78.7亿港元，主要来自出售位于长沙湾永康街商业项目的51%权益，及南商金融创新中心的单位；在香港的物业发展收入为55.42亿港元。

在内地的总销售额为人民币92.4亿元，略低于去年同期，相对而言大幅跑赢市场，合同销售面积约16.9万平方米，合同销售均价超5.4万元/平方米。以长三角地区为首的东部地区及大湾区为首的南部地区贡献最大，超过95%；内地物业发展业务收入则减少33.14%至57.36亿港元，大湾区物业发展业务毛利率高达60%。

该公司表示，去年下半年在内地销售成绩理想，完成上半年的目标。

物业投资业务是新世界发展营收的重要部分，由于内地业务受疫情影响，致整体业务营收下降5.15%至23.88亿港元。

其中，在港物业投资收入同比增长4%至14.92亿元，在充满挑战的市场环境下相对维持稳定。随着去年9月香港社交距离措施放宽，该公司在港零售业务组合表现有望继续转好。

内地物业投资业务收入则减少12.17%至8.964亿元。

不过，新世界中国看好内地物业投资业务前景，“中国内地坚定实施扩大内需战略，全面促进消费，加快消费提质升级，叠加防疫政策全面解封，消费场景逐步放开。”

该公司表示，随着全国各地的K11项目逐渐落成和开幕，及个别项目的改造升级陆续完成，集团的经常性租金收入将持续提升。同时，K11继续进军内地轻资产管理市场，预计2023年底，商业管理轻资产项目将增至10个。

土地储备方面，截至2022年末，新世界发展在港持有应占总楼面面积约881万平方呎土地储备可作即时发展，其中物业发展总楼面面积约404万平方呎；农地储备应占土地面积为1639万平方呎，3—5年内将有300万平方呎农地转为土储。

在内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约525.6万平方米可作即时发展，其中约290.7万平方米为住宅用途，其中65%位于大湾区及长三角。

多次强调财务稳健

没有配股集资计划

有分析认为，新世界发展派息减少与债务走高有关。

据观点地产网，新世界发展执行副主席及行政总裁郑志刚回应称，新世界并非因为负债水平升高而走到减息这一步，公司财务稳健，现金及银行存款566.6亿港元足够覆盖未来一年407.93亿港元到期债务。

其还表示，派息水平主要反映经济大环境和公司盈利状况，今年中期业绩利润下跌，“正常也会减息的”。

值得注意的是，在半年报中，新世界发展三次强调公司财务稳健，“可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要”。

半年报显示，截至2022年底，新世界发展可动用资金合约920亿港元，包括现金及银行结余约570亿港元、可动用的银行贷款约350亿港元。

同期，长期银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据约为1680.29亿港元，短期银行及其他借贷约为179.08亿港元。其中，2023财政年度到期的贷款再融资已全数处理。

截至报告期末，新世界中国净负债率为46.9%，该公司高管透露，“我们的净负债率已经见顶了，将在2023财年末下降到稍微高于40%，到2024年6月末将进一步下降到40%以下。”

2022年下半年，该公司通过出售非核心资产回笼资金56亿港元，进一步聚焦发展核心业务、优化资产组合及回报。