过去一年，楼市销售低迷不振，开发商降价促销以求资金回笼，行业整体上处于非良性循环状态。

在此背景下，中南建设集团1月30日发布业绩预告称，公司2022年亏损扩大，归属于上市公司股东的净利润同比下降121.8%—166.1%至亏损75亿—90亿元；扣除非经常性损益后的净利润同比下降98.2%—135.4%至80亿—95亿元。

亏损扩大的原因包括加大现房库存去化带来的更多亏损、增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备，及公司各项费用率增加。

深交所发布对中南建设的《关注函》，要求其说明存货跌价准备集体金额增加、应收款风险准备增加等的合理性，并说明是否存在流动性风险等。

行业非良性循环，多因素致亏损扩大

在2月17日的回复公告中，中南建设披露了公司2022年末进行计提跌价准备的区域。预计对位于廊坊、南京江宁区、苏州、南通、镇江、杭州、成都、贵阳、揭阳等部分项目新增计提跌价准备。

上述多数区域销售规模萎缩，销售价格下降。除廊坊外，2022年成交面积均大幅下跌，杭州市成交面积下降最多，减少37.7%至1394万平方米；少数城市实现成交价格上涨，廊坊成交价格则大幅下降15.8%。

结合项目周边市场和项目产品自身情况，中南建设预计2022年度新增计提存货跌价准备合计金额在15亿元—25亿元，新增存货跌价准备的情况符合有关项目所在区域市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况，具有合理性。

如上述图表所示，部分城市楼市出现以价换量的情况。年内，中南建设为保证经营安全，增加自由现金，针对已有项目尾盘现房、准现房加大了销售推广和去化力度，预计在2022年房地产业务确认收入的资源中40%左右在销售阶段为现房和准现房，有关资源销售中由于更注重可灵活使用的回款，因此销售金额有可能低于实际成本，导致亏损增加。

此外，中南建设预计新增应收账款计提减值准备金额相对2021年有可能增加，具体金额尚待进一步确认。不过，该公司表示，即使应收款项减值准备增加，预计增幅不会超过50%，新增计提有关减值区间预计在10亿元—22亿元。

针对费用率提高，该公司表示，销售费用、管理费用和财务费用的绝对额并未明显增加，但由于公司收入明显下降，各项费用的费用率有所提高，一定程度上增加了公司亏损。

进一步探索新发展模式，恢复健康发展

虽市场销售受行情影响导致经营活动产生的现金流入明显降低，中南建设在2022年前三季度保持了经营活动现金流量净额正值，为636亿元，是一年以内有息负债的3.2倍。

截至2022年9月底，该公司有息负债498亿元，其中一年以内的有息负债合计199亿元，规模相对较小。

针对一年内到期的非银行金融机构借款，中南建设表示，将尽可能在到期前申请开发贷款替换；针对一年内到期的银行借款，将在申请新的银行借款基础上，与金融机构协商，申请更有利的条件，延长借款期限，减少现金偿付。

公开市场债券方面，中南建设表示，公司全部公开市场债券金额仅59亿元，除发行的本金合计4.53亿美元优先票据在与投资者重新协商偿付条款外，2023年仅11月份有本金0.8亿元债券面临实际到期偿付义务，另有最多本金人民币10.5亿元债券投资者可能行使回售选择权。

不易的一年已走过，中南建设认为，去年底以来，多个相关部门发声，阐述了房地产在国民经济中的重要地位和作用，同时各项支持政策进一步发力，行业必将逐步走出非良性循环，恢复健康发展。

该公司表示，短期内，将进一步精简组织，优化管理，降低成本，减少费用，改善主营业务的盈利能力；中长期来说，将进一步加强新发展模式的探索，调整投资策略，降低对发展速度但提高对投资回报的要求，增强持续盈利能力。