2022楼市盘点|从保项目到保主体,房企融资终迎政策曙光

楼市销售下行以来,从中央到地方,针对促进住房消费的政策“应出尽出”,2022年内5年期以上LPR三次下调、“卖一买一退个税”、公积金贷款利率时隔7年再次下调……

针对供给端尤其是房企主体的纾困政策则不多,且前期多偏向于“保项目”,如8月住建部、财政部、央行等多部委联合推出的2000亿政策性银行专项借款,基本投放至项目。

随着市场需求提振不理想,企业基本面未见明显好转,业内呼吁在保项目的同时也要保项目主体。

直至年底,政策才明显转向纾困企业,多项支持民营企业融资的政策密集快速落地,为行业带来一线曙光。

“去杠杆”到“稳杠杆”

三道红线适度松绑

2022年1月,银行告知部分大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标;2月,央行、银保监会发布通知,保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。两项新规一定程度上意味着“三道红线”适度松绑。

国务院5月召开的全国稳住经济大盘会议则释放了更强烈的“松绑”信号。会议提到,要适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。

克而瑞认为,上述会议预示着房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”。

由于2021年下半年以来,多家企业接连出现债务展期、实质性违约事件,金融机构对房地产行业的风险偏好下降,国际评级机构批量下调中国房企信用评级,房企境内外融资大幅收缩。

相关部门积极推进房企融资环境改善。

2022年5月16日,碧桂园、美的置业、龙湖被监管机构选为示范性房企,陆续发行人民币债券,创设机构同时发行信用保护工具,助力民企改善融资环境;8月,增信支持升级,监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

“无论是信用保护工具,还是中债信用增进全额担保,针对企业仅为别个优质房企,且发行规模相对有限。”克而瑞指出,上述政策的信号意义大于实际拉动作用。

从政策内容与实际效果看,前10月,虽房企融资政策逐渐松绑,部分地区预售资金监管规则也有所优化,但落脚点仍是纠偏,企业融资环境尚未得到实质性改善。

克而瑞发布的数据显示,1—11月,百家典型房企融资总量为7189亿元,同比减少43%,融资额整体保持低位运行,房企融资难问题仍较突出。

年末政策转向“保主体”

房企融资迎来拐点

转折点出现在11月。

“以11月为分水岭,监管对于房企融资态度发生根本转变,逐渐转向保主体。”克而瑞分析称,11月8日,交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”,支持民营企业发债融资;11日,央行、银保监会出台“金融16条”,注入政策强心剂;12日,三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金;21日,证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。

这也意味着监管对房企融资的纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”,房地产行业融资形成信贷、债券、股权“三箭齐发”的态势。

信贷方面,据中指研究院统计,已有超百家房企获得银行授信,从获得授信的银行个数来看,万科以14家居首,其次为绿城、美的置业的12家,碧桂园、龙湖、华宇集团均为10家;从获得授信额度看,绿城以4000亿元居首,万科及碧桂园则均超3000亿元。

不过,该机构指出,上述授信额度只是协议授信,具体授信情况还要商业银行与房企根据情况进一步落实。

债券方面,据克而瑞数据,截至12月21日,8家房企储架式注册发行1210亿。

同时,房企海外融资重启。11月21日,央行副行长潘功胜表示,要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资。12月,龙湖成为首家通过中国银行开具的境内保函获得境外融资的房企。

股权方面,截至12月27日,已有30余家房企宣布配股或定向增发计划,央国企、民企、混合所有制企业均有参与,且包括优质房企、出险房企。

中指研究院认为,随着“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等政策的出台及融资资金的快速落地,短期内房企融资规模有望得到明显修复。

“托而不举”是大概率事件

企业还需提升“造血”能力

走过艰难的一年,市场仍在期待更多的针对房企主体的纾困政策。近日,相关部门密集发声,新的纾困政策帷幕或将拉开。

12月15日,国务院副总理刘鹤在公开活动中表示,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。

中指研究院认为,2023年,在“房住不炒”基调下,支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善,特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化。

克而瑞则指出,2023年将是全力拼经济的关键期,但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化,预计行业整体定调回稳,促进市场底部修复。受此影响,中央政策力度仍将相对克制,“托而不举”将是大概率事件。

该机构还认为,房企供给侧改革已渐近尾声,稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善,“随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企仍将有序出清,最终房企供给侧改革将划上‘休止符’。”

不过,融资更多是“输血”,市场销售回升才能修复企业造血能力,是企业良性可持续发展的关键。

中指研究院指出,尽管当前房地产销售恢复节奏较慢,但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转,核心城市市场或率先企稳,企业应积极营销加速回款;运用数据工具科学决策,优选城市、优选项目,深耕价值城市;随着“保交楼”成为行业关注焦点,企业还需打磨交付力,赢得购房者、金融机构及政府等各方的信任。

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