从开启上海发展新纪元的智慧型摩天大楼金茂大厦，到黄浦江畔亚洲最大的绿色商务建筑群组金茂北外滩；从国家级首批绿色生态示范城区长沙梅溪湖国际新城，到开拓城市发展新模式的青岛中欧国际城……三年起势，五年成城，中国金茂深耕城市持续发力，打造了以城市核心综合体、特色小镇以及城市新城为代表的一系列城市运营作品，一座座城市，因中国金茂的进入，焕发了新的生机。
从传统开发商转型为城市运营商
从2004年开始，中国金茂在上海市虹口区北外滩重新整合资源，成功完成了超大规模的滨水码头城市更新，堪称上海改革开放以来的又一个奇迹。这个项目以一期上海港国际客运中心，二期上海国际航运服务中心、三期星港国际中心这三个超大型项目为核心，已然成为世界级的城市滨水中心区。
从产业升级的视角来看，上海金茂北外滩重点发展了航运和金融服务。目前，北外滩至少集聚了4000多家航运企业，1000多家金融企业。
一方面，这里导入了与水域和码头文化相关的邮轮经济，拥有东、西2个全国首创挖入式游艇内港池，可停泊近80艘游艇，接近整个上海黄浦江游艇泊位的1/4。
另一方面，这个项目在陆域的建筑空间提出了滨水独栋的总部办公楼概念，建有34栋5A级办公楼，成为国家开发投资公司、宝钢资源、中国远洋海运集团、上港集团、新华保险、中国建投、上海建工等一批中央及国有大型企业的总部基地。
从最初的项目定位、产业设计、区域规划，到开发与运营经验，中国金茂对金茂北外滩项目以及其他已经开发的城市级项目做了复盘，正式明确了“城市运营商”的企业定位。
上海金茂北外滩
2015年，中国金茂对外公布，从传统意义上的地产开发商转型为“城市运营商”。
中国金茂从时间、空间和内涵三个维度诠释“城市运营商”定位。从时间维度来看，城市运营商将经历规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程；从空间维度讲叫成片开发；从内涵维度来看，城市运营商要建设的是多业态、多配套、产城融合的城市。
双轮驱动，可持续发展
中国金茂提出转型“城市运营商”之时，正值中国的改革进入“深水区”，传统的粗放型发展方式走到尽头。
对房地产行业而言，规模取胜的时代已经落幕，跑马圈地的核心逻辑也已过时。用科学创新和精细运营代替资源占有逻辑，成为中国金茂应对土地成本不断提升的主动选择。
按照中国金茂城市运营模式，提前收储大体量地块，按照产城融合、配套先行的理念做好科学规划，再做一级开发，三年后这块地就能升值；人们愿意过来了，有了人流量以后，再进一步精耕细作，做到城市开发、运营及服务一条龙。这样，中国金茂才有可能充分享受区域的高质量发展带来的长期红利。
“这是在为企业的可持续发展奠定基础”，分析人士表示，做企业一定要有前瞻意识，有的企业只做销售，有的企业只做持有，但中国金茂是“双轮”驱动，两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求，也考虑了未来收益的要求，这样就是一个均衡性的公司。
2016年，中国金茂在青岛举办产业发展峰会，发布了城市运营的战略模型——“两驱动，两升级”。
“两驱动”，一个是规划驱动，基于对城市潜能的远见，及城市运营项目规划落地的实践经验，为城市进行整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划；一个是资本驱动，这是指凭借中国金茂雄厚的资本实力和良好的信用背书，同时依靠中国金茂资本的创新平台，积极在城市运营过程中探索房地产基金及PPP等创新模式。
“两升级”，一个是城市功能的升级，一个是产业升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施，这包括复合立体的交通网络、绿色环保的生态环境、智慧便捷的城市服务、高端酒店与综合商业等等。完成城市功能升级后，接着就是产业升级，中国金茂重点聚焦大健康、大文化、大科技三大产业方向。
2017年，中国金茂上市十周年，系统地提出三种城市运营模式：城市核心综合体、城市新城、特色小镇。
具体来说，城市核心综合体一般地理位置优越，以上海金茂北外滩为代表；城市新城则意味着要把曾经默默无闻、看似价值洼地的区域，培育成市场和政府都认可的价值高地，比如长沙梅溪湖国际新城；特色小镇是中国金茂为城市居民的度假生活提供的解决方案，比如中国金茂首个旅游综合体项目丽江金茂谷镇。
长沙梅溪湖国际新城
云南丽江金茂谷镇
截至2022年上半年，中国金茂已有34个城市运营项目，包括上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城、丽江金茂谷镇、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城、南京汤山温泉康养小镇、温州瓯江口国际新城、宁波生命科学城、苏州张家港智慧科学城、青岛西海岸创新科学城、青岛即墨国际智慧新城、广州生命科学城、三亚南繁科技城等。
以绿色健康和智慧科技驱动城市进化
城市运营是一项有起点，但没有终点的事业，中国金茂坚持做城市运营，看重的是至少未来五到十年的价值。
中国特色社会主义进入了新时代，新时代中国经济发展的基本特征，就是进入高质量发展阶段，如何更好满足人民日益增长的美好生活需要，已被写进十九大报告。基于此，面向未来，“城市运营商”战略的价值始终不变——满足中国人对美好城市生活的向往。
美好的城市生活涵盖了立体、便捷的交通系统，智慧、清洁的能源系统，涵盖了绿色、低碳的建筑营造与基础环境营造，不断改善的工作和居住体验，还涵盖了先进的教育和医疗资源，丰富的文化和艺术活动。
在智慧能源方面，中国金茂大力推动清洁能源和可再生能源系统使用，已投资、建设、运营城市或区域级能源站项目75个，总供能面积约4000万平米，预计每年碳减排量超过38万吨。
在绿色建筑方面，中国金茂在2021年累计获得绿色建筑标识212个，满足绿色标识设计要求的项目总建筑面积达2587.6万平方米。
在生活方式方面，中国金茂为客户提供的不仅是精工考究的居住产品，还有满足美好生活愿望的居住体验。这些年来，依托金茂住宅、金茂资本、金茂酒店和金茂商业的全力支撑，中国金茂始终坚持高端定位和精品路线，用实际行动关照人们深层的人性需求。
中国金茂提出，把城市当成一个生命有机体来对待，“科学至上”的战略主张里蕴藏着“科技为人”的深刻内涵，持续以“绿色健康”和“智慧科技”的产品战略驱动城市进化。一方面，金茂在策划、设计、采供、施工以及后续物业管理等方面全面导入绿色要求，促进项目全面绿色化；另一方面，金茂会实现分区域、分时段、立体化地把商务、商业、文化、休闲、旅游等功能有机结合起来，发挥城市空间的最大价值。
