9月26日晚间，魔方生活服务集团有限公司向港交所递交上市申请书。若成功上市，魔方生活服务将成为港交所长租公寓第一股。

过去几年，魔方生活服务规模快速增长，带动了营收等财务指标的增长。2019年至2021年，营收由9.47亿元增至14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润则由6360万元增至2.95亿元，复合年增长率为115.6%。或受疫情影响，2022上半年该公司净利润为41万元。

出租率方面，今年上半年，白领公寓出租率为81.2%，蓝领公寓出租率为85.4%，综合为82.4%，较上年有所下降。

魔方生活服务2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务，2013年布局上海和广州市场，2014年进入北京和深圳市场，2016年扩展至杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服务有76190套在营公寓，分布于全国26座城市的394个地点。

或为上市做准备，魔方生活服务2021年迅速扩张，截至当年末的管理公寓套数为75887套，较上年同期增加36857套，实现翻番。

据弗若斯特沙利文的数据，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一，品牌知名度及住户满意度也在所有集中式长租公寓运营商中名列首位。

从运营模式看，魔方生活服务运营租赁公寓的模式分为直营模式、加盟管理和第三方托管模式两种，前者为整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；后者为以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

其中直营模式为魔方生活服务主要营收来源，2019年至2021年的营收为9.12亿元、9.13亿元、13.9亿元，占总营收的比重为96.2%、96.2%及94.5%；今年上半年，直营模式营收8.09亿元，占比95.2%。

加盟管理和第三方托管模式方面，收入主要来自向加盟商及委托方收取的初始一次性费用及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取的管理服务费。2019年至2021年，该模式贡献营收分别为920万元、1870万元、3780万元，占总收入比重为1.0%、2.0%及2.6%；今年上半年则营收1760万元，占比2.1%。

魔方生活服务称，不同模式下管理公寓社区的能力能使集团满足住户、业主、加盟商及委拖方的不同需求，扩张策略得以根据不同级别的城市进行调整，并增强整体业务弹性。

根据不同消费群体的需求，魔方生活服务推出了不同的产品，旗舰品牌有魔方公寓和9号楼公寓，前者定位追求优质租房生活的白领人员，后者为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案。作为品牌补充，魔方生活服务还经营了魔尔公寓、V客青年公寓两大品牌白领公寓，筑梦居、辉展阁两大面向蓝领人员的宿舍式公寓。

据了解，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，在其他城市月租介于2000元至4000元之间；9号楼公寓每间房通常配备2至8张床，每张床位的月租价格介于500元至1000元。

今年来，港股市场低迷，新股股价表现也不理想，短期市场情绪低迷对即将IPO的企业形成挑战。

知名地产分析师严跃进分析称，当前上市看似时机不好，但反过来也是一个最好的时机，尤其是房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。

此外，严跃进认为，新一轮长租公寓的改革面临新机会，目前内地有四支已发或待发的REITs产品。魔方也需要在金融创新方面发力，尤其是围绕新市民、青年人、三孩家庭等积极做住房产品的设计，吻合改革导向，积极做好财务管理，自然会得到投资者的认可。