在年初提出“安全至上、做我所能”的八字经营口号后，中南建设迎来了第一轮业绩大考。

贯彻这一经营思路，中南建设上半年围绕现金流安全安排生产、销售和各项活动，力争经营稳定。

挑战是看得见的，该公司8月29日发布的半年报显示，上半年营收241.3亿元，下降37.3%，归母净利-16.2亿元。安全也是实实在在的，各项负债指标改善，经营活动现金流量净额48.1亿元，增长99.4%。

中南建设董事、总经理陈昱含用“在困局中求生”形容这半年的中南建设，但收缩战线带来的是更有确定性的未来，“不管是小而美还是中而美，团队都会为之奋斗，真正成为一家被客户和社会尊重的企业。”

卧薪尝胆筑安全

今年上半年，中南建设实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。

陈昱含在业绩会上回应称，亏损的主要原因是宏观环境恶化，行业良性循环尚未恢复，企业很难对抗大势的压力。具体而言，包括销售难度增加、竣工放缓及费用率的提高；加大力度去库存以保障现金流安全，并针对应收款进行了减值拨备，也导致了亏损。

一定程度上，这是中南建设应对行业巨变的“主动”选择，在面临发展难题时，其在利润与安全中坚定选择了现金流安全。

陈昱含表示，为应对不断恶化的市场形势、增加经营安全，公司主动控制了各项支出，从去年四季度开始对部分项目的施工进度进行调整，控制供应总量以减少不必要支出，带来了短期内可售资源的下降，影响了销售规模。

上半年，中南建设新开工面积同比减少78.8%至115万平方米，新承接建筑项目总金额也同比减少83.4%至25.4亿元。

“可以理解为我们把现金流放在了第一位，没有将销售规模作为唯一考量。”陈昱含总结道，“在规模和预期上，中南建设的选择很清楚，首先是保障公司经营安全。”

尽管对施工进度进行了控制，目前中南建设的可售货源仍充足，超200万平方米，对应货值超2600亿元，足够一年以上销售。

关于何时扭亏的提问，陈昱含坦言，在当前形势下实现年内扭亏的难度比较大，很难给出具体的时间，但公司在竭尽全力应对亏损压力，从费用管控、组织精简上节省成本。

把利润排在后面换取安全，中南建设没有“躺平摆烂”，而是卧薪尝胆，等待时机。

陈昱含称，在现金流宽松后，中南建设会更加关注利润，合理控制资源去化的速度，及时把握机会扩充土地，等现金流改善时再做这两个动作也完全来得及。

“伴随着市场逐渐恢复至良性循环，我们的盈利能力也会逐步恢复，届时盈利也一定会是中南建设的首要价值。”陈昱含表示。

中南建设董事长陈锦石也在业绩会上表示，目前的关键是活下去，以野蛮高速增长的观点看待房地产的日子已经一去不复返，中南建设要稳字当头，活下来。

要安全不要冒进，上半年中南建设的现金流管理成效明显，经营性现金流量净额为48.1亿元，同比增加99.4%，超过4年持续为正。

三道红线方面，目前中南建设净负债率为85.19%，剔除预收账款后的资产负债率为79.1%，扣除受限资金后的现金短债比为0.61，三大指标均有不同程度的改善。

降负债方面，中南建设上半年扛过了多个兑付高峰，无一债务违约，有息负债总额从年初的620亿元下降至6月末的512亿元，占总负债的比重为16.98%，较年初降低了2.17个百分点，有息负债与总体负债比值继续在行业保持最低水平。

剩余债务方面，截至6月底，中南建设一年以内有息负债195亿元，包括银行借款85亿、非银行间融资约有93亿元、公开债券约17.5亿元，年内到期债券则不到2亿元。

中南建设管理层结合上述债务进行了经营安全压力测算，结论是“偿债保障度高”。

陈昱含算了一笔账，银行借款多半能够协商续期，未来一年需偿还的金额低于40亿元；非银融资多半通过银行借款偿还。在上半年市场行情较差的前提下，中南建设经营性现金流入468亿，月均流入78亿元。扣除联营方往来款等款项后剩余557亿元，在不考虑其他应收带来的现金流入的情况下，月度支出有46亿元。

“若经营环境不进一步大幅恶化同时也不改善，公司的经营性现金完全能够覆盖未来一年各项债务的偿付。”陈昱含总结称。

迎难而上保交付

难得的是，在上半年销售额下滑、经营性现金流入减少的情况下，中南建设迎难而上，竭力保障了交付安全，上半年完成交付57个社区近3.3万套房屋。

同时，中南建设通过全周期交付管理，在交付前严苛检测，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动等管控”，保证了交付质量。

“这得益于中南建设对经营支出的合理安排和现金流至上目标下的激励创收。预计下半年交付8.3万套，我们会全力以赴。”陈昱含说道。

从上半年销售分布看，中南建设在一二线城市销售占比48%，三四线占比52%。相对而言，三四线城市是其布局的重心。

业绩会上，陈昱含重申，简单用行政级别与城市等级标准无法反映房地产市场的现状与发展潜力，空间区位对市场的影响更大。同时，在中国当前发展阶段，不能仅立足于城市本身和当前时点去看市场，应结合城市群的协调发展效应带来的机遇评判市场。

“中南建设虽布局三四线城市居多，但主要位于长三角，且大多数项目位于城市群核心都市圈的辐射受益区，既回避了高溢价拿地，也确保了项目良好的区位优势，符合中南建设重点投资发展战略。”陈昱含表示。

从销售数据看，上半年中南建设在长三角地区的销售额占比为54%，这部分地区的三四线城市经济较为活跃，市场潜力相对较大。

此外，有数据显示，今年7月一线城市楼市成交微涨，二三线城市则延续了下探趋势。

陈昱含认为，7月份一线城市楼市销售微涨并不能反映市场长期结构性特征，目前一线城市楼市管控仍然强，且上海疫情管控结束后迎来了需求的集中释放。相对而言，二三线城市更具有代表性，即整体市场仍未走出低谷。

困难重重寻曙光

针对当前楼市形势，陈昱含坦言，中南建设虽上半年在保现金流安全和保交付上取得了一定成果，但仍困难重重，外部形势与内部经营都远远没有回到良性循环。

上半年，从中央到地方均出台相关政策稳经济发展，各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施。据不完全统计，1—7月中央和地方已出台各类稳定市场政策580次，交易所和银行间市场也推出针对帮助相关企业融资的支持计划或信用增进措施。

但从上半年楼市销售数据来看，政策效果并不理想。中南建设在半年报中表示，预期的变动有其自然规律，市场恢复不只是需求的影响，企业作为市场主体如果主动调整的空间有限，即使个别风险得到控制，对其他市场主体预期恢复的帮助也就有限。

陈昱含也在业绩会上提到，目前市场出现了阶段性的“合成谬误”问题。

在她看来，行业存在三大突出难点，一是风险从供给端传导至需求端，消费能力、意愿及信心均受挫，因此各类政策得到的市场响应还有限；二是压力从融资端扩展到经营端，企业生存状况没有根本改变；三是救行业不救企业、救项目不救企业的导向下，企业得到的支持还不够。

具体表现上，风险暴露与自救的同时，企业资金也在被消耗，边止血边出血；融资上，存量展期虽有进展，但增量融资难以实质性落地，企业要牺牲更多的资产或流动性，相当于饮鸠止渴；经营上，6月份市场有所起色，但7月开始因部分企业项目延期交付后再次回落，同时在保交付的导向下，企业可动用资金进一步受限，甚至出现越强调保交付、需要保交付的项目就越多的矛盾局面；资产处置与引入战投方面，企业仍面临重重关卡，与经营融资的下滑相比，这些贡献有限。

陈昱含总结道，“项目与企业密不可分，救项目不救企业可能导致优质项目变成劣质项目，最终项目与企业都救不成。各个政策的出发点是没有错的，但合在一起就出现了合成谬误，互相伤害。”

但前路并非一片黑暗。

作为南通市大型上市公司，中南建设得到了地方政府与AMC机构的支持，其控股股东分别于5月和8月与华融资产、江苏资产等达成合作，有望获得70亿元资金增援。

陈昱含透露，目前具体的AMC增量融资项目审核正在进行中，尚未有实质性进展，但有地方政府的支持，对最终落地有信心。

同时她也坦言，AMC参与房企纾困转型是此轮救市中的创新之举，于各方而言都存在空白与盲区，中南建设与相关方也存在一定的磨合，谈判融资的落地没有想象中那么快，希望能早日有所突破。

后续展望上，陈昱含称，中南建设要向黎明铮行，坚信房地产行业总体的永续性的价值。

“尽管这无法消除我们内心愈加强烈的不安与焦虑，毕竟当前形势下，任何微观的战略安排都无法对抗宏观大势转弱。短期很煎熬，但长期有信心，这是中南建设当前的真实写照。”陈昱含如是说。