去年下半年始，房地产行业剧烈震荡，7月似乎是一个转折点——头部企业出险、销售走低、信贷端收紧……

在美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐看来，真正的拐点早在2020年就已出现，“那年之前，每个企业都活得很好，利润营收快速增长。”其认为，2020年是顶峰，2021年仍然表现强势发展劲头是延续了此前的惯性。

2020年也成为一众房企的分叉路口。郝恒乐指出，在快速增长的10年，尤其是2019、2020年仍在加杠杆且未注重经营基本盘、未重视资产质量的企业面临着很大压力甚至出现债务违约。

“在那个跃进的年代，我们也曾跟了一波，但调整得非常快。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈坦言。

由于较早地预判了风险并及时调整，美的置业在这一场风暴中稍显从容，并成为示范性民营房企之一。

今年上半年，随行业大势，美的置业的各项经营指标都有所收缩，但从安全底线角度看，其仍然是一家“榜样”企业。

美的置业8月26日发布的2022半年报显示，营收同比减少4.2%至316.63亿元；归母净利15.38亿元，同比减少28.6%；联同合营企业及联营公司实现合约销售额400.3亿元。

“动能十足的马拉松选手”是美的置业对自身企业形象的描绘，要跑得足够远，就要保持足够的定力。当下，与下行周期抗衡，美的置业能做的也只有稳妥经营，守住信用，以期更加从容。

保持定力

投资聚焦存量土储

在投资上不急、在多元化上不盲，美的置业有自己的定力章法。

上半年，美的置业新增一手拿地仅一宗，为上海浦东新区项目地块，并将更多的资金与精力放在了存量土储的汰劣存优上。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉说，美的置业的投资会更多考虑在手资源与项目的安全，针对存在风险隐患的合作项目，进一步加大与合作方的沟通力度，确保项目顺利进行。

王全辉透露，去年9月美的置业启动对合作项目的收并购以来，截至6月底已完成29个项目的股权交易，交易方包括花样年、雅居乐、金科等。

上半年，美的置业明确了29个城市作为战略深耕城市，其项目收并购也聚焦这些城市。同时，退出部分计划要放弃的三四线市场，如九江、柳州、大理等。

“接下来会进一步聚焦到25个城市甚至更少，也不单是城市深耕，更多是对优质片区的深耕，确保项目安全。”王全辉表示。

实际上，美的置业毛利率水平走低及销售抗周期能力稍弱，原因之一便是过往在三四线城市的投资过大。

经过近年与今年上半年的调整，截至6月底，美的置业二线及以上城市土储面积为2394万平方米，占总土储的比例为67%，较年初上升1个百分点；上半年，其在长三角和大湾区的合约销售占比超50%。

投资上不“急”，美的置业在面对市场需求转弱时也显得沉稳，保持了足够的定力。

由于市场需求不振、企业现金流趋紧，部分企业为回笼资金开展折价甩卖。美的置业并未陷入这场“内卷”，上半年，其合约销售收入400.3亿元，同比有所下降，但销售均价同比上涨2.6%。

林戈说，“我们坚持量价平衡，宁可跑慢一点也不要把我们的优质资产抛出去。”

王全辉进一步解释道，“大幅度的甩货行为会损害公司信用基础，对公司未来可持续发展有伤害，我们不会出现大幅度的甩货行为，会确保经营目标和企业安全。”

此外，多个机构、业内人士作出了市场触顶的判断，开发业务正迎来可见的天花板。同时，部分企业的多元化触角伸至新能源、大健康等与开发主业关联较小的行业。

王全辉说，美的置业坚定看好中国房地产的发展，行业仍然有非常大的空间，未来大有可为，将做好战略应对。

美的置业的应对方案是升级产品和服务，围绕未来需求趋势，做精品战略。

基于此，美的置业对产品体系作出调整，逐步取消“未来系”产品，并新增新的TOP系，打造中高端改善产品；同时，强化对产品品质的过程管控，确保生产与交付无死角。

多元化方面，美的置业管理层多次强调，多元化业务最终要赋能开发主业，公司将坚守房地产开发主业基本盘。

守责任底线

现金短债比提升至1.73

不急躁盲从是美的置业在修炼内功，守好责任底线则是其对信用的珍视，合力下，沉稳应对下行周期，迎接下一个周期的到来。

近期，“保交楼”首次在中共中央政治局会议被提及，也被多家房企提上首要位置。守责任底线无疑是企业成功穿越这轮周期、在下一轮周期得以生存的密钥。

上半年，美的置业交付31623套房，其中3640套实现提前交付，2816套交付即交证，预计下半年交付超6万套。

林戈表示，“按照现在的铺排，美的置业绝对能够履行作为优质开发企业的责任。”

与产业共同成长，维护产业上下游的正常运行，则是美的置业坚守在行业中的信用底线。

据林戈透露，上半年，美的置业的回款重点用于履行核心业务，包括对建筑开发供应商的支付、保刚性还贷及商票兑付等，并预留部分资金用于择机获取优质地块。

对信誉的珍视为美的置业赢得了金融机构的信任。截至6月底，公司借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4.60%。

今年3月，美的置业成为2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股；5月，其作为首批创设信用保护合约发债示范房企成功发行2022（第一期）公司债券。此外，美的置业还与多家银行达成战略合作获取多类型贷款额度。

近年来，美的置业持续降负债，截至报告期末的净负债率下降至44.9%；剔除受限资金的现金短债比提升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率下降至70.3%。

对于接下来的偿债压力，林戈显得非常有信心，“美的置业是少数没有美元债的房企，一年内到期的有息债务是135亿，月均还款不到12个亿，偿债压力非常小。”

在偿债潮中显得从容，与美的置业过往对现金流的严格管理有关。

林戈透露，美的置业早几年就非常重视流动性安全管理，并建立了12个月现金流预警测压机制，去年延长至18个月，今年则将这个时间周期拉长至24个月，测压时将所有业务纳入，既考虑收支平衡问题，也考虑信誉问题。

此外，林戈还提到，美的置业绝不走极端的降负债路子，要在确保流动性安全的前提下，有序降负债。行业需要适当的杠杆来发展，降杠杆的过程中要保证资金安全，即做好负债和资金之间的平衡。