龙湖智创生活招股书失效次日，一家来自山东的小型物企成功在港交所上市。

7月8日，距离首次递交招股书371天后，鲁商服务成功在香港联交所主板上市。或受市场环境影响，股价开盘破发，截至发稿跌20.44%至4.71港元/股，市值约6亿港元。

据鲁商服务招股书，上市所得款项的约60%将用来战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合；约15%将用于加强物业管理服务、发展多元化社区增值服务。

这也意味着，这家扎根、发展、“禁锢”在山东的物企不再满足于“小而不美”，或将开启新的扩张。

关联公司贡献超9成物管收入

无论是从管理面积还是收入看，鲁商服务都属于“中小型”物企。

2021年，鲁商服务在管建筑面积为2290万平方米；实现营收约5.83亿元。2019至2021年，年内利润及全面收入总额分别为2893万元、4536万元、7702万元。

从地域分布看，虽目前该公司业务已外拓至北京、哈尔滨两个省外城市，伴随母公司鲁商发展，鲁商服务根植山东，截至去年末已签约管理的82个在管物业中，75个来自山东省。

鲁商服务主要有三大业务——物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，2021年分别贡献了43.8%、35.1%和21.1%的营收。

其中，住宅物管是该公司物管业务最大的营收来源，2021年在管住宅物业数量为38个，收入为1.7亿元；商业物业数量为27个，收入为6976万元；其他类型（市政、学校等）的项目数量为17个，收入为1509万元。

由于较局限于山东市场，上述三个类型物业，鲁商服务2021年新增项目数量均不超过10个。

需要注意的是，鲁商服务对关联方（鲁商发展、山东商业）的依赖度较高。该公司2021年来自关联方的营收为5.31亿元，占比91.1%；来自独立第三方的营收为5167万元，占比仅为8.9%。

来自关联公司的订单虽较为稳定，但无论是规模、布局地域、业务场景的拓展空间都相对有限。

近年，鲁商服务积极拓展独立第三方业务，其来自独立第三方开发商的物业收入占比由2019年的1.3%增至2021年的8.1%；在管建筑面积占比则由0.2%大幅增加至41.7%。

议价能力不足，物业单价为同行一半

由于存在地域限制，鲁商服务在管物业约一半位于山东省三四线城市，省内项目单价为1.64元（月/平方米，下同），省外项目单价则为2.2元；且大部分在管商业物业为中低端项目，导致其物业费用单价较低。

2019至2021年，该公司物业费单价仅为2.2元、1.8元、1.7元。同期，总部位于山东省的物业百强企业物管费用单价分别为3.7元、3.5元、3.5元，几乎是鲁商服务的两倍。

不过，在鲁商服务看来，物管费用较低有利于其扩大物业组合以获取更多独立第三方开发的物业，2019—2021年公司第三方开发物业的中标率由20%上升至44.7%。

毛利率方面，2019至2021年，鲁商服务这一指标分别为17.4%、19.8%及25.4%，逐年提升。

据该公司于招股书援引的中指研究院数据，其2019、2020年的毛利率低于行业24%及24.5%的平均水平，2020年则高于25.1%的平均水平。

细分业务来看，2021年鲁商服务物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的毛利率分别为17.6%、35.5%、24.7%，均位于行业相对较低水平，但近三年均逐步提升。

鲁商服务市场化拓展时的议价能力或不足，其2021年来自关联方的物业费用单价为2.13元；来自独立第三方的仅为0.72元。

需要注意的是，该公司2019、2020年来自独立第三方的物管业务出现毛损，毛利率分别为-7.7%、-15.2%，2021年才转正至16.3%；2020年来自关联方山东商业的物管业务毛利率也为-4.4%。

鲁商服务解释称，出现毛损主要因为早期山东商业旗下项目数量有限，运营成本相对高；独立第三方开发的部分公共设施早期管理成本较高，包括清洁费用、垃圾处置费用，公司以相对较高的价格采购及租赁专门用于收集及运输建筑垃圾的垃圾车；此外，还有这部分项目平均物管费用较低的原因。

换句话说，部分项目物业费低，且早期成本较高。实现规模化效应、提升物业费后，盈利能力有所好转。

另外，由于物业费用尚未实现市场化，一般而言住宅物业费用单价较低，物企为突破利润瓶颈都会发力非住业务。

2019至2021年，鲁商服务非住业务收入占物管收入的比重分别为30%、28.6%及33.2%，徘徊在30%左右，相关拓展成效尚不明显。

随着成功登陆资本市场，鲁商服务开启新一轮扩张，其运营效率及业务类型或将得到改善。