首批公募REITs在今年6月即将上市满一年之际，扩募机制正式落地。

2022年5月31日，沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》（以下统称“扩募指引”）。

所谓扩募，指的是REITs发起募集之后，再次募集资金，并将资金用于新购入资产的行为。推出扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进融资良性循环。证监会表示，推出REITs扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

市场人士认为，前期试点期间，REITs产品的底层资产均为单一的基础设施资产，而美国等发达市场的REITs底层则是涉及多资产的资产组合。由于我国目前基金设施资产项目储量较多，如果单一产品对应单一资产，那么REITs市场可能出现产品繁杂，投资者眼花缭乱等问题。因此，我国鼓励REITs产品通过扩募等方式买入新资产，将同一基金管理人或者同一原始权益人的同类基础设施项目进行合并管理，方便投资者投资。

交易所出台扩募明确标准

作为规范和引导基础设施REITs存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的规则，扩募规则对新购入项目的条件、实施程序安排、信息披露、停复牌要求及扩募发售等关键事项均进行了规定。

扩募规则明确了新购入基础设施项目的条件，对申请条件做了原则性要求，并分别对基础设施基金、主要参与机构、基础设施项目、资金来源等进行了具体规定。其中，基础设施REITs上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好。

明确新购入基础设施项目的资金来源可以是留存资金、对外借款或者扩募等一种或多种方式。对于购入基础设施项目要求，扩募规则提出，拟购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致，交易价格应当公允。

扩募规则明确了新购基础设施项目的程序安排，规范了尽职调查和关联交易，并明确交易所参照首次发售标准审核基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请。其中，存续期购入基础设施项目的全流程环节，包括磋商、首次披露、尽职调查、持续披露、审核程序、持有人大会、交易实施、扩募份额发售及申请上市等。

在信息披露管理方面，扩募规则贯彻“以信息披露为中心”和公平向所有投资者披露的原则，严禁交易各方或信息知情人利用敏感信息进行内幕交易，并明确了停复牌安排。

根据扩募规则，基础设施基金扩募可采用向原持有人配售、公开扩募和定向扩募3种发售方式，并具体规定了各发售方式应当符合的条件和要求。

证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。《新购入基础设施项目（试行）》明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致，强化内幕信息管理和利益冲突防范，坚持持有人利益优先，严把项目质量关，压实参与机构主体责任。推出REITs扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

招商证券分析师任瞳认为，此次扩募指引的正式发布，明确规范了基础设施REITs新购入项目流程，指引对于存续期购入基础设施项目的全流程环节制定了相关规定，细化程序安排，规范操作流程，确保扩募工作稳步进行。

他表示，通过扩募引入新资产，将大大延长REITs期限。同时新项目资质仍要求保持较高水平，通常能够扩募成功买入的新资产大多能为原持有人和新投资者提供稳定优质的现金流，从而提高投资者收益率。

“扩募规则的落地进一步完善了基础设施REITs的规则体系，基础设施REITs规则体系正在逐步完善，多部门就REITs项目运作、投资、交易等内容进行明确规定，压实中介机构责任，保护投资者权益，维护基础设施REITs市场秩序。明确扩募相关规则，有助于进一步推动基础设置REITs持续发展，有效盘活存量资金。”任瞳说道。

首批REITs即将解禁

截至5月31日，我国已有12只REITs上市，目前还有6只产品在审批阶段。

收益方面，基础设施REITs整体表现较好，大多数产品认购收益率超过10%。从价格走势来看，自2022年2月中旬以来，REITs二级市场价格走势整体呈现回落，截至2022年5月13日，首批公募REITs的溢价率降至25.84%，较2022年2月15日，下降约26.14个百分点，成交规模亦有所回落。

光大固收团队认为，公募基建REITs是一种介于股与债之间的产品，其既具有高于固收产品的收益，亦具有风险小于权益类产品的特征，是一种适合投资人长期持有的品类，不宜过度炒作。

值得关注的是，步入6月，首批REITs上市即将满12个月，锁定期一年的REITs份额即将迎来解禁。截至5月31日，中金、红土创新、浙商证券、平安、中航、富国、东吴、华安、博时等9家公司均已发布基金份额解除限售的提示性公告。从解禁份额数量来看，中金普洛斯REIT解禁比例最高，本次战略配售份额解禁后，可流通份额占基金份额的比例将由28%提升至80%，流通份额增幅达185.7%。

任瞳认为，解禁后市场短期增加大量流通份额，此前未获得配售的机构和个人投资者都有可能参与投资，或将对二级市场价格产生一定影响，在提高市场活跃度的同时可能加大市场价格波动，建议投资者注意交易风险，理性看待REITs产品的投资价值。

租赁住房REITs有望近期落地

长期视角下，REITs在大类资产配置中具有稳定收益的优势，我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs有望近期落地。

5月25日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》：包括聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面24条内容。

5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》：推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。当天，深圳人才安居REITs项目、中金厦门安居保障性租赁住房REITs项目已正式申报材料。

证监会表示，下一步，将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励运营情况和业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs开展扩募业务，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。