2021年于房地产而言，是波澜起伏的一年，“三道红线”对房企的运营影响逐渐凸显，集中供地更对房企的开发能力提出了更大的挑战。
随着房地产存量时代到来，比拼增速的空间正在缩小。如何修炼内功，寻找新的增长动力，做一名“长跑运动员”，也成为全行业的命题。
2021年，金科股份及时主动适应变化，确定了“一稳二降三提升”的经营发展策略，全力促去化、稳现金流，并不断充实“地产+”业务，交出了一份满意的2021答卷。
推进高质量发展
去年交付住宅面积2175万平方米
2021年，金科股份营收同比增长28.05%至1123.1亿元；结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。
销售额方面，金科坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，全年实现销售金额约1840亿元，连续三年位列行业前二十；销售面积约1966万平方米，连续四年位列行业前十。
业绩稳定增长的同时，金科不再将规模增速作为发展的主旋律，去年该公司转变投资逻辑，审慎获取新项目并持续优化土储布局。
2021年，金科将投资销售比控制在40%内，在保证现金流安全的前提下补充优质土地资源，全年新增土地储备47宗，计容建筑面积976万平方米。
从地域分布看，金科进一步深耕高能级城市，新增土储按计容建筑面积计算，新一线城市及二三线城市占比达87%，为其后续去化打下基础。
去年全国22城开始试点土地供应“两集中”，为应对土地市场变化，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元化方式获取土地，一定程度上有利于规避公开市场拿地风险及获取毛利率有保障的项目。去年，其多元化拿地获取的土地计容建筑面积549万平方米，占比达56%。
去年以来，不少房企因流动性紧张问题影响房屋交付，为保护购房人权益，金科将“保交付”作为2021年重点工作，坚持抢抓生产经营保障交付。
截至报告期末，金科与所投资公司在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米，在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米。
2021年，金科交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套；业主满意度也达到88.44%，处于行业领先地位。
财务基本面持续向好
年内压降有息负债170亿
2021年下半年以来，房地产行业新一轮调控发力，严苛的金融监管政策及楼市下行的基本面促使房企将现金流管理放在首要位置。
报告期内，金科为确保现金流安全，开展了体系化的现金流管理工作，坚持做有回款的销售，实现销售回款1853亿元，回款率高达101%，创历史新高。
也因此，金科连续三年经营性现金流量净额为正，去年达到了142亿元。
此外，金科不断优化资产结构，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
稳健的现金流状况为金科去杠杆带来了空间。
在保障现金流安全的前提下，去年金科主动大幅压降有息负债规模，由上年末的976.64亿元下降至806.1亿元，同比压降约170亿元，较2020年6月峰值下降近300亿元。报告期内，该公司累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元。
压降负债规模的同时，金科有息负债结构进一步优化，非银行金融机构融资余额占比降至24.45%，为197.13亿元；银行融资余额占比52.03%，为419.39亿元；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。
金科其他负债指标也下降，资产负债率同比减少1.65个百分点至79.07%；净负债率减少5.56个百分点至69.51%；扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点。
多家评级机构对金科的财务基本面给予了肯定，境内机构中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级机构标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。
降负债的决心、稳健的现金流状况与良好的信用为金科赢得了资本市场与金融机构的信任，也为其可持续健康发展提供了支撑。
2021年，金科实现境内外各类公开市场债务融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS 等)10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。
展望2022年，金科可售货值优质充裕，有望进一步为其带来稳定的现金流入。截至去年末，金科可售面积为6591万平方米，能够覆盖未来2—3年销售，且一线及新一线城市的可售面积及可售货值占比均超四成，二线城市可售货值占比超24%。
“地产+”业务提速
打造产业链生态圈
2020年底，金科把握行业趋势，正式对外发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步打造产业链生态圈，形成协同发展的战略格局。
2021年，金科战略布局“地产+” 业务表现亮眼。
去年，金科服务正式提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务，多业务深度协同赋能。报告期内该业务实现营收同比增长77%至59.68亿元，归母净利则同比增长71%至10.57亿元。
管理规模上，金科服务合约面积及在管面积分别为3.6亿平方米、2.4亿平方米。同时，金科服务进一步降低对母公司的依赖，展现了极强的外拓能力，独立第三方在管面积占比约为58%。
得益于金科对商业趋势尤其是社区商业的深度理解与积极探索，金科商业2021年营收同比增长30%，截至去年底在管项目80个，在管面积307万平方米；并跻身商业地产前20强，获得2021年度商业地产创新能力表现、2021年度社区商业运营商表现前五荣誉。
目前，金科商业已形成金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。
产业运营方面，金科产业持续赋能城市与企行业，布局22个城市，累计开发管理园区28个，面积超1300万平方米，入园战略合作伙伴超3000个，入园企业年产值超2000亿元。
报告期内，金科先后完成潍坊智慧科技城开园运营、江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，先后获评2021中国产业园区运营20强企业等荣誉。
此外，金科轻资产转型也颇有成效，商业运营板块去年开启“轻重并举”模式；产业运营板块为重庆天海星工业社区、山西中小企业园等多个项目输出专业定位咨询、 代理招商及运营服务。
代建业务方面，去年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积及储备货值分别约600万平方米、500亿元。