文 | 野马财经 苏影

编辑丨卢泳志

百强房企美好置业（000667.SZ）最近不太美好。

4月26日晚，美好置业发布年报，2021年实现营业收入35.59亿元，同比减少15.37%；净利润为-32.09亿元，同比下降617.27%；基本每股收益-1.1元，去年同期为0.04元。

而这已经是自2017年以来，美好置业净利润的五连降。与此同时，美好置业转型业务装配式建筑的发展也不乐观。随着二代接班提上日程，美好置业能成功实现美好转型吗？

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，相对房屋开发层面，装配式建筑业务拓展领域更加宽阔，前景或较为可观。但由于该业务领域成本消耗相对较大，对于营收表现欠佳的美好置业而言，转型之举的阵痛周期或将较长。

美好“退房”，转型房屋智造

美好置业的净利润下滑是从2017年开始的。

财报显示，2017年-2020年，美好置业的净利润分别为6.64亿元、1.49亿元、-2.08亿元、-4.47亿元，逐渐下降。2021年，该项数据为-32.09亿元，成为上市以来最低值。

对此，美好置业介绍，受市场和疫情双重影响，公司部分房地产项目发生延期交付并形成违约，导致房地产项目结算面积、结算收入减少，造成房地产业务本期业绩亏损。此外，因延期交付导致房地产项目未能结算，公司计提了延期交房违约金。

从具体行业来看，美好置业的业务布局包括5个方面。其中房地产业务营收为26.99亿元，在总营业收入中占比75.8%；装配式建筑业务营收为7.59亿元，占比21.31%；PPP项目营收4828.88万元，占比1.36%；现代农业营收1625.8万元，占比0.46%；其他业务营收为3812.18万元，占比1.07%。

值得注意的是，以上5项业务中，仅有装配式建筑一项业务营收实现了正向增长，或许这也是美好置业官宣“退房”的原因。

来源：美好置业财报

2017年，美好置业实控人刘道明宣布转型，从传统房地产开发企业转向装配式建筑整体解决方案服务商，不再将地产业务作为主要投入板块。

2021年，美好置业进一步表示将逐步退出房地产领域。其中，房产项目将尽快完成销售清盘和整体转让，一级开发及历史遗留项目将尽快完成转让及退出。

而在“退房”之前，美好置业已经提前在装配式建筑领域加码布局。

最早在2013年，美好置业就在湖北孝感建立了装配式建筑工厂。2017年，美好置业还控股了国内的装配式建筑专业企业——美好装配。

截至目前，美好置业已在全国各中心城市投资建设 13 座房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件（混凝土预制件）设计年产能合计可达360万立方米，最大可装配拎包入住的房屋面积4800万平方米。

不过，虽然在多元业务布局方面取得了一定进展，但从经营成果来看，美好置业的装配式建筑业务却不及预期。

来源：美好置业财报

财报显示，2017年-2021年，美好置业装配式建筑业务的利润总额分别为-672.88万元、-1.94亿元、-5.98亿元、-10.29亿元、-9.94亿元，5年连续亏损。但美好置业仍提出将加大装配式建筑业务资源投入。

对此，美好置业表示，目前国内装配式建筑仍处于政策驱动型市场。由于各地装配式政策推动力度不一，市场装配率要求低于预期，公司对于叠合剪力墙技术体系在装配式建筑市场的培育周期预估偏于乐观，叠加近年疫情因素及房地产市场下行等原因，导致公司未达成既定发展规划。

知名地产分析师严跃进表示，装配式建筑，从行业角度来讲是一个大方向，对于做项目来说有优势存在。但同时也要注意技术问题、成本问题，如果没有出现规模化运作，装配式建筑业务则可能会影响企业本身的经济效益。

多项目延期交付，业主日子不“美好”

2016年，美好置业董事长刘道明在做客《凤凰访谈录》曾表示，我不仅要造房子，更要造一种美好的生活方式。

如今来看，在创造美好生活方式之前，美好置业的部分业主还在担心项目的交付问题。

2021年9月，在人民网政府留言板上，有业主反映，武汉美好名流汇二期原定于2021年6月28日交房，第一次因疫情延期3个月；后又再次提出延期60天。业主担心不能按期收房，希望相关政府部门可以介入督办。

来源：人民网政府留言板

除美好名流汇项目外，美好置业在武汉的另外两个项目美好香域花境、美好长江首玺也曾被指出“停工”。

对此，美好置业方面表示，美好名流汇项目已提前在今年一月完成项目整体交付，美好长江首玺和美好香域花境项目目前处于正常施工状态，将按照原定计划进行交付。

不过，从业主留言来看，仍有业主对按期收房一事表示怀疑。

4月10日，一位美好香域花境的业主留言反映，该项目5号楼原定3月底交付，但现在因开发商资金问题一直不能完成交付。另一位业主也提到，该楼盘停工一年有余，距离延期交房的约定日6月28日不足3个月，工地至今未见大面积复工。

今年4月20日，武汉市洪山区美好长江首玺K2地块一位业主表示，按照合同约定，该项目有8栋楼将于2022年12月交房，4栋楼将于2023年5月交房。不过，这个楼盘从去年开始陆陆续续停工，基本没有进展，按照目前的进度，他怀疑项目难以按期完成任务。

如此看来，美好长江首玺和美好香域花境两个项目能否按期交付还需要时间来验证。不过，美好名流汇项目确实在今年迎来了交付。

据美好置业官微显示，美好名流汇项目今年共有两批交房，分别在1月和3月。其中1月的交付总数为566套，3月的交付总数为561套。

事实上，近两年来，受疫情反复和行业调控政策影响，部分房企流动性承压，此前如泰禾、蓝光发展、世茂等房企均曾出现延期交房的现象。

与此同时，美好置业也面临着现金流压力。

截至2021年12月31日，美好置业流动资产183.11亿元、流动负债173.46亿元，资产负债率85.62%。其中，一年内到期的债务为67.8亿元，同期美好置业的现金及现金等价物仅为12.19亿元，难以覆盖短期债务。

二代接班能扭转亏损局势吗？

美好置业成立于1989年，总部位于湖北武汉。1996年12月，美好置业在深圳证券交易所主板上市。

2021年初，美好置业遭遇“黑天鹅”，股价出现多个跌停。从1月13日的收盘价3.85元/股，一度降至2月4日的最低点1.54元/股，不到一个月，市值蒸发约56.99亿元。

来源：Wind数据

两个月后，美好置业两位高管同时辞任。4月7日晚，美好置业公告，公司董事兼总裁何飞、副总裁尹沧均因个人原因递交了辞职报告。

同一天，美好置业调整了高层人事，除了委任新的公司总裁与副总裁外，还提名董事长刘道明的二女儿刘南希为董事候选人。

2021年5月12日，美好置业公告表示，刘南希通过受让付文高、刘运梅持有美好集团合计40%的股权，间接增持了美好置业6.46%的股权。加上其此前持有的股份，刘南希共持有美好置业8.46%的股权。

同期，其父亲刘道明、姐姐刘柳在美好置业的持股比例则分别为7.13%和2.02%。有业内人士分析，刘道明此举是在为培养接班人做准备。

来源：美好置业公告

1993年出生的刘南希毕业于武汉理工大学工商管理专业，2019年加入美好置业。而在成为公司董事之前，刘南希曾在现代农业总公司和美好建筑装配科技有限公司任职。

值得注意的是，2021年之前，装配式建筑和现代农业均为美好置业多元布局的主要业务。不过，由于2018年-2020年现代农业业务连续亏损，2021年末，美好置业宣布退出现代农业。

美好置业表示，目前确立了由传统房地产开发企业向以装配式建筑为核心的房屋智造业务转型的战略方向。2020年开始进行业务聚焦，在农业等业务至2021年末已全部停止，不再进行与主业无关的多元化探索。

关荣雪表示，随着市场经验不断累积、业务逐渐成熟，如果能够积极完善经营策略，贴合市场发展走势优化经营结构等，未来美好置业仍有很大希望扭转亏损局面。