3月30日晚，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，同比上升8%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%；年末在手资金1493.5亿元，净负债率仅29.7%且长期处于行业低位。

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，并宣布分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。万科是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，上市以来已累计向投资者分红949.7亿元，而累计股权融资金额331.5亿元，分红金额是历年股权融资金额的2.52倍。

2021年，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

值得关注的是，万科第二增长曲线初步显现。年报显示，万科以物业服务、物流仓储、长租公寓和商业为主要赛道的非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云年收入高速增长并首次突破200亿元，万纬物流获得GIC、淡马锡等国际知名机构战略投资，长租公寓近三年收入复合增速为40%，NOI较去年同比增长193%。

推出上市以来最高分红率 2022年业绩有信心企稳回升

在行业前所未有的震荡和调整下，2021年，万科营业收入仅增长8%，并面临上市31年来的第三次净利润下滑。董事会主席郁亮明确表示，2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

郁亮在《致股东》中详细反思了净利润下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面；非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，并宣布分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元.

万科是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，据悉，自万科上市以来，已累计向投资者分红949.7亿元，与此同时，累计股权融资金额331.5亿元，分红金额是历年股权融资金额的2.52倍。

一位业内人士指出，万科此次推出的回购计划和分红方案可谓力度空前，今天的行业形势，现金是企业的生命线，最稀缺的资源，能拿出112.8亿分红，还要再拿出20-25亿回购，体现了万科的诚意和实力，毕竟公司还要留有相当的资源保证企业发展，还要保证未来企稳回升，可以说这是在兼顾长远发展的前提下尽最大的力量，用最实在的行动，来保障股东的利益。

非开发业务显现第二增长曲线 未来将支持业绩表现

万科很早就意识到人口放缓的问题，住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年NOI率均在6%以上。

万科表示，如果只看经营收入和利润，非开发业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论，但今天，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持，并在未来成为万科长期价值增长的重要源泉。