近日，远洋集团（03377.HK）发布2021年度业绩报：营业收入突破600亿元、核心净利润同比提升26%、三道红线连续3年维持“绿档”……在行业暴雷与年报“难产”频发的时期，远洋集团的这份答卷似乎可圈可点。

值得关注的是，远洋集团在年报之外还披露了持有物业的运营情况。截至2021年底，远洋共持有超过23个经营中投资物业，在营面积近400万平方米，已投入营运的项目可租赁面积为392万平方米，全口径租金收入为47亿元，同比提升13%，全口径EBITDA利润为27亿元，同比提升11%。

伴随着行业加速探索房地产新发展模式，远洋集团在持有物业领域的经验积淀和专业运营能力，或将助力其取得先发优势。

家底殷实 现金流稳定

截至2021年末，远洋还有约170万平方米的持有物业项目处于在建状态，业态以写字楼和零售物业为主，均位于一二线城市的核心地段。2022年下半年，位于通州的北京远洋乐堤港项目也将正式投入运营。

稳步增长的租金和利润收入，既为企业提供了源源不断的现金流入，也凸显出其较强的运营能力。

从位置上看，远洋的持有物业多集中于一线及新一线城市的核心商圈，区位优势显著、人流聚集，变现能力强，出租率和租金收入稳定。数据显示，2021年位于长安街沿线的远洋大厦项目，出租率达到99%，租金收入保持增长；由远洋集团独自打造的、位于杭州大运河商圈的远洋乐堤港项目，出租率进一步提升至97%，销售额增幅超三成。

在分析人士看来，优质物业变现能力强，可有效巩固远洋的现金流安全，而较强的运营能力，则让远洋避免了回报周期长等不利因素，为其开启新发展模式创造条件。

2022年以来，多部委在表态中提到房地产新发展模式的问题。在经过一轮市场深度调整后，房地产行业以往“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续，地产行业迈向红海时代，低负债、低杠杆的经营模式将会受到鼓励，成为新发展模式的重要方向。

中轻资产化 探索发展新模式

在巩固持有物业既有优势的基础上，远洋集团也在不断通过专业化力量，推动持有物业中轻资产化。

2021年10月，远洋集团联合数家国际知名投资人共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，专注投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目。该基金为半盲池型基金，一部分资金投资于北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目，另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目。

过往，房企的轻资产尝试多以输出管理和服务为主，而远洋上述成立写字楼基金之举，是一种介于轻重模式之间的“创新型资产”模式。在这种模式里，远洋可在保持项目操盘及管理权的前提下实现部分退出，同时依托自身的不动产运营与基金管理能力，回笼资金，增加收益，提高周转，控制负债。

比如，在将Z6地块等项目授予核心写字楼基金后，这些项目将不再于远洋集团并表，但作为基金的发起方之一，远洋却可保留对这些项目的操盘及管理权。

上述基金成立后，远洋旗下各业务更是迎来“用武之地”。如远洋集团旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，确保基金旗下物业的开发与运营质量；远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，负责基金日常运营和管理。

有业内人士测算，除去4亿美元参投基金，远洋作价64.15亿元出售Z6地块之举可至少现金回流38亿元。若将光华国际项目包含在内，则现金回流将超过50亿元。未来9年内，远洋有望因出售事项获得约13.15亿元收益。

如今再度回顾，在地产艰难前行的2021年，出售物业、商业、文旅资产，成为了房企自救的标准动作。远洋却借成立基金增厚自身资金安全垫的中轻资产模式，为行业提供了一个代价小，资产盘活能力强的造血样本。

“有资产管理思维的房企，意味着对不动产增值运营有更深的理解，这是不同于开发销售扩规模的一锤子买卖思维，这类企业业务板块设计较为灵活，肯花时间打造多维度弯道超车能力，钱赚得可能不快不大，但穿越周期能力更强。未来懂得做资产管理的房企，会活得更好”，有业内人士称。