文｜研客人

虽然万科多次对媒体表示，物业业务分拆没有时间表。明眼人都知道，万科只是在等待机会。

即便是老牌白马股，在地产板块雷声不断时，万科也难以独善其身，三季报发布前后，其股价接连跌破22元、21元、20元、19元、18元关口，空方来势汹汹，多方几乎不设防。

此时或是向市场发布分拆上市的好时机，万科在上周五给股民送来一颗“定心丸”。

1、

11月5日晚间，万科（000002.SZ）发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）在港交所上市。

就在今年4月，市场就传出消息，万物云筹备IPO，但迅速被公司否认。

6月30日，万科2020年股东大会上，万物云上市再次被追问。董事长郁亮表示，如果只是传统意义上的物业管理服务，市场上多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果公司以城市服务商的角色上市，就会变得很重要。

而2020年，物业板块收入超过150亿元，外界认为，时机已经趋于成熟。管理层措辞的变化表明，万物云必然会上市，时间还需要再等一等，如果市场认可“城市服务商”，则启动上市也是分分钟的事情。

为何要市场接受公司“城市服务商”定位，还是想获得更高估值有关。

万物云包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城。

Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台。

Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。

也就是说，公司和大众传统上认为“物业就是收管理费”，可以永续经营，完全不是一回事。

万科物业去年10月底更名为万物云，是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

此时公告，表明万物云上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

2、

万物云拟上市地点为港交所主板，发行方式为香港公开发售及国际配售，发行H股股数不高于万物云发行后总股本15%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%超额配售选择权。

万物云掌舵人朱保全曾经表示，许多物业公司都没有做ABC轮融资，直接IPO。启动B轮融资和上市有什么区别呢，核心问题是缺不缺钱？不上市也可以有名、融资，所以公司上市不是个必要动作。

然而就在今年10月底万科业务交流会上，朱保全谈及万物云的具体发展速度——万科物业控制增速在30%以内，万物梁行增速在30%-60%，万物云城增速要大于60%，但未包括GROW板块和TECH板块。

从原来不care一副高冷状，到公布核心数据向市场吹风，可见上市的风向在变化。

另外也可以看出，传统物业在万物云中只是其中一部分；万物梁行、万物云城比传统业务增速更快；至于更有想象力的“GROW板块、TECH板块”，究竟在过去几年发展如何，未来会有什么计划，则需要等到万物云交招股书才可详见端倪。

万科表示，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重转型发展。

内地三大巨头，碧桂园、恒大物业板块，即碧桂园服务（6098HK）、恒大物业（6666HK）、先后于2018年6月，2020年12月登陆港交所，万物云虽然晚一点，但终究没有缺席。

3、

根据目前已披露数据，从规模上看，万物云已经属于头部物业阵营。截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

根据2021年半年报数据显示，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务4家企业在管规模超过4亿平方米。其中，碧桂园服务在管面积为6.44亿平方米。

万科2021年半年报显示，万物云上半年实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。

其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

碧桂园服务今年上半年收入115.6亿元，万物云收入和碧桂园旗鼓相当。

碧桂园服务市值为1771.591亿港元，市盈率为41.33倍。华润万象生活市值885.61亿港元，市盈率为56.48倍。保利物业市值为226.591亿港元，市盈率为23.82倍。恒大物业受到恒大集团影响，估值较低，市值403亿港元，市盈率仅8倍。

碧桂园服务市值曾冲破2000亿港元大关，华润万象生活市盈率也曾超过120倍。抛去更为远景的规划，对标碧桂园服务应该毫无压力，则万物云市值在2000亿港元左右，相当于再造一个“新万科”。

万科直接或间接合计持有万物云62.89%股权。上市后股权稀释，万科仍持股50%以上，则持股市值在1000亿港元左右，大约折合人民币820亿元。

万科截至11月8日市值2100亿元，则起码意味着还有大约40%左右的增值空间。肉眼可见的效应也有，可助万科改善负债比率，将其由“三条红线”中的黄级降至绿级；绿线公司再融资将有很大便利性。

投行迅速调整万科目标价。东方证券将万科A提高至25.88元，较当前股价还有41%增值空间；瑞银给予万科企业“买入”评级，目标价31.6港元，较当前18.22港元股价还要再涨74%。