文|投资者网 向劲静​ 

■ 今年以来，房地产调控累计突破400次。在这一系列密集、精细调控的背景之下，房地产的变化已至，整个行业开始回归经营的本质。

■ Wind行业数据统计显示，2021年上半年A+H股上市房企的营业收入约为34498亿元，净利润约为3255亿元。

■ 根据克而瑞研究中心日前发布的报告，其监测的99家重点房地产企业样本中，有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。

■ 市场人士认为，除行政性调控外，受银行“两条红线”以及一季度房贷额度挤占影响，二季度贷款额度受限，信贷环境收紧，将使得市场逐渐趋于理性。

每一段历史都不可重复且绝无仅有，在中国房地产发展的历程当中，2021年有着划时代意义。23年前，即1998年的23号文件开启了中国房地产高歌猛进的23年，全国商品房销售金额总量已经过了 17 万亿的大关，正在走向18万亿、19万亿的关口。

自今年以来，房地产调控累计突破400次、房企“三线四档”、房地产贷款集中度管理、土地供地“两集中”……在这一系列密集、精细的调控背景之下，各家房企都在积极适应新的政策和市场环境，调整经营计划，主动降杠杆、防风险，都在力图走上“稳健”的发展道路。

近期，《投资者网》重磅推出《上市公司中报风云：在这里发现价值》专题策划，对上市公司中报数据进行全面梳理，解读主要行业景气度的和发展方向，并对重点公司的经营变化和投资价值深入剖析，旨在为投资者认识上市公司价值、寻找优质赛道提供参考。

A+H股上市房企2021年半年报已收官，《投资者网》从营业收入、净利润、现金流、“三道红线”等指标来对上市房企进行统计分析，发现房地产行业的暴利时代已终结，整个行业开始回归经营的本质。

上半年营收总额超3万亿

2021年上半年，“房住不炒、因城施策”继续贯彻落实，房地产调控不断加码，金融政策持续收紧，在政策调控的背景之下，多数房企仍交出了较为稳健的“答卷”。

受行业调控政策影响，2021年上半年商品房销售增速保持持续回落。根据国信宏观经济与房地产数据显示，上半年全国商品房共实现销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，与2019年同期相比增长17%，两年平均增长9.9%；实现销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。

国信宏观经济与房地产数据显示，今年上半年的全国商品房销售率为63.44%，比2020年同期提高5.84个百分点，比2019年同期提高3.27个百分点，创7年来新高，整体保持上升态势。分地区看，中东部地区增长较快，商品房销售面积分别增长31.3%和33.4%，西部地区和东北地区增速偏慢，分别增长18.6%和17.3%。

再看A+H股上市房企的情况，根据Wind行业数据统计，2021年上半年A+H股上市房企的营业收入总额约为34498亿元，净利润总额约为3255亿元。具体来看，A股上市房企的营业收入为12614亿元，净利润为910亿元；H股上市房企的营业收入为21834亿元，净利润为2345亿元。

从营业收入排名方面来看，A+H股TOP10上市房企的营业收入总额约为1.43亿元，占整个A+H股上市房企营业收入的比例为42%。其中，绿地控股上半年的营业收入为2827亿元，位居首位；碧桂园以2349亿元的营业收入位居第二；中国恒大以2241亿元排第三。

从净利润来看，TOP10上市房企的净利润为1320亿元，占整个A+H股上市房企净利润的比例为41%。其中，中海地产以208亿元的净利润排第一；万科的净利润为161亿元位居第二；碧桂园以149亿元排名第三。

上半年，“房住不炒、因城施策”继续贯彻落实，房地产调控不断加码，金融政策持续收紧，在政策调控的背景之下，多数房企仍交出了较为稳健的“答卷”。目前，多数房企仍在严控规模、持续降负债，在拿地方面也日趋谨慎。

行业毛利率下滑较为明显

8月31日，多家机构发布2021年1-8月中国房地产企业销售业绩榜单。整体来看，1-8月TOP100房企销售额整体呈现下降趋势，均值为887.9亿元，增长率均值为29.8%；而1-7月增长率均值为36.2%，下降较为明显。

根据克而瑞统计，以全口径销售金额来看，上半年排名前三位的房企为碧桂园、中国恒大和万科，销售金额分别为4264亿元、3562亿元和3548亿元。

即使是销售前三强的上市房企，也没能逃过盈利空间的下降。排名前两位的碧桂园和中国恒大上半年毛利率分别下降3.04个、12.06个百分点，而排第三的万科毛利率降幅也达8.87个百分点。毛利下滑叠加结算规模有限，直接导致万科出现2008年以来首次半年度净利润同比下跌，上半年归母净利润110亿元，同比下降11.7%。

“下滑”成为众多房企提到的关键词。如保利地产称，“上半年公司毛利率与行业利润率下行趋势一致”；万科董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，“整个行业毛利下降是看得见的。”

“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上指出，“在限价的大环境下，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的毛利率，可能是整个行业的趋势。”

究其行业毛利率整体下滑原因，上有商品房限价，下有地价成本高企。先说土地端，上半年“两集中”下的第一批供地在部分地区掀起“土拍大战”，地价依然高烧不退；再看销售端，多轮密集调控叠加国内疫情散发给销售市场蒙上阴影。

对于行业未来的毛利率将会如何？各个房企存在着不同的看法。保利地产认为，随着高地价项目陆续体现，毛利率表现仍将承压。祝九胜则预测，行业毛利率会回归到合理回报水平。也有公司认为，要消化上一轮的行业“阵痛”预计要3-4年。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，分化是今年上半年报的主要特点，整体看，虽然规模依然上涨，但大部分企业的利润率都有所下调。除了少数资金成本占优势的企业，2021年房地产行业进入下行的趋势非常明显。

“降档”成为头等大事

自去年8月，市场上首次传出三道红线调控新规至今已逾一年。《投资者网》从上市房企半年报中发现，多数公司在这一年间采取各种措施降负债，“降档”已成为各大房企的头等大事。为此，各个房企放缓扩张速度，试图使公司进入或者稳定在绿档企业，只为保障公司的安全经营。

“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

根据克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其监测的99家重点房地产企业样本中，有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。99家重点房地产企业的现金短债比和净负债率两项指标，相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。

在这24家成功回归绿档的上市房企中，作为行业前三甲的万科则是在今年一季度末顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。据万科半年报显示，截至报告期末，万科净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

另外，金科股份则是持续保持“绿档”的上市房企。在今年年初，公司披露2020年年报时就已成功实现降杠杆，“三道红线”指标均符合监管要求，跻身“零踩线”阵营。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，公司现金短债比提升至1.38，持续“绿档”。

房企龙头碧桂园，截至2021年6月30日，碧桂园仍处于黄档，期末净负债率为49.7%，已连续多年保持低于70%，低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求；可动用现金余额达1862.4亿元，现金短债比2.1倍，短期偿债无忧。唯一尚未达标的指标为剔除预收账款的资产负债率，但这一数据已从去年年底的80%，下降至77%。

对此，在碧桂园业绩会上，其首席财务官伍碧君表示，目前碧桂园仍处在较为健康的“黄档”，净借贷比与现金短债比都表现良好。剔除预收账款的资产负债率，也从去年年底的80%下降至现在的77%。公司有信心在2023年中期之前，实现从“黄档”到“绿档”的调整。

业内人士分析，就“三条红线”的指标内容而言，现金短债比和净负债率相对更容易达标，而剔除预收款项的资产负债率的达标难度较大，需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度等，同时杜绝捂盘惜售行为，因此所需时间也更长。

下半年市场更趋理性

在国家坚定“房住不炒”主基调以及房地产长效机制逐步落实的背景下，房企对房地产行业未来的预判多持保守态度。

房企普遍认为，今年下半年房地产市场增速将回落。不过在上半年的销售高速增长下，全年规模有望创新高。长远来看，城镇化进程深化，消费升级，三孩政策推行，部分企业认为房地产市场前景仍然较好。

对于下半年总体土地市场趋势，大部分房企表示土地市场有望回归理性，机会已经开始出现，会保持密切关注。即便如此，在投资态度上，审慎、稳健、精准投资是众多房企的选择，房企更倾向于以盈利性、现金流等为导向进行精准投资。

此外，在区域布局上，深耕、聚焦是多数房企的共识。对于具体的投资区域，很多房企都表示会深耕和聚焦高能级城市、都市圈核心城市，但也有一些房企选择下沉方式规避热点。

张大伟表示：“2021年小阳春依然在持续中，但热度在下半年预计放缓。针对经营贷、二手房定价、学区房等调控政策的不断叠加，一线城市房价涨幅已经放缓。预计下半年随着信贷持续收紧，部分城市将进入调整周期。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，除行政性调控外，受银行“两条红线”以及一季度房贷额度挤占影响，二季度贷款额度受限，信贷环境收紧，央行最新数据显示，二季度新增中长期贷款1.45万亿元，较一季度下降27%，较去年同期下降6%。信贷政策的收紧，将使得市场更趋理性。