中国恒大预计2022年“三道红线”全部达标,多元化业务将逐步分拆上市

包括恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉,未来这些业务会逐步分拆上市。

“完成从地产向‘多元产业+数字科技’的转型后,恒大已具备崭新的发展逻辑。”在恒大3月31日举行的2020年业绩说明会上,中国恒大(3333.HK,下简称”恒大“)集团董事局主席许家印表示。

3月31日,恒大发布2020年度业绩,营收达到5072.5亿元,营收规模排名房企第一。在“三道红线”下,这家企业虽然依旧为债务所困,但却展现出了强有力的降负债动作。管理层表示,预计2022年“三道红线”全部达标。

业绩会上,恒大秀出了自己的“多元化肌肉”,并提出了“新恒大”的战略。此外,集团管理层表示,对标贝壳的房车宝计划于年内上市,而多元化业务也将陆续分拆上市。

加快降负债

2020年,恒大最大的亮点是负债的快速下降。

自去年3月提出新的发展战略以来,恒大有息负债大幅下降2000亿元,并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元,全面优化了负债结构,实现稳健发展。

恒大负债的快速下降首先来自销售额及现金回笼。恒大年报显示,截至2020年12月31日,恒大集团营业额为5072.5亿元,同比增长6.2%;合约销售额7232亿元,同比增长20.3%;合约销售面积8085.6万平方米,同比增长38.3%;全年实现销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年销售回款率达90.3%。

2020年,在疫情之下,恒大率先做出反应,从2020年2月13日开始,中国恒大以线上售房作为特殊时期影响下突破市场的重要窗口,前后多次调整销售政策,以价换量。在传统销售旺季,中国恒大在“金九银十”期间再推促销组合拳,全国楼盘实行7折优惠,叠加多重额外折扣让利。

除此以外,2020年,恒大的降负债措施还包括:恒大物业引入战投235亿港元,上市募资140.8亿港元,恒大汽车两次配股300亿港元,中国恒大配股43亿港元,恒腾网络出售股份6亿港元,房车宝引战163.5亿港元。

业绩发布会上,恒大董事局副主席兼总裁夏海钧表示,未来三年,恒大仍将开足马力降负债,目标是有息负债于2021年6月30日将降至5900亿以下,2022年6月30日降至4500亿以下,2023年6月30日降至3500亿以下。

针对“三条红线”,恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,全面达到监管要求。

夏海钧表示,今年1至3月,恒大有息负债已下降425亿元,超额完成季度降债目标,因此公司对完成全年目标充满信心。

与此同时,恒大也将减少拿地。夏海钧称,未来两年,恒大可售住宅土储总规模计划年均再下降1500万平方米,控制在2亿平方米左右,保持在合理水平。此外,2021年恒大计划用自有基金偿还今年到期的所有境外债务。

再造“新恒大”

在业绩发布会上,许家印多次强调,“恒大已经不是过去的恒大,现在的恒大也不是单一的地产企业,而是‘多元产业+数字科技’的新恒大。”

根据许家印介绍,新恒大的产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域,目的就是构建科技数字闭环,为数亿客户提供全方位服务。具体来看,包括恒大汽车、恒腾网络、恒大物业、房车宝、童世界、恒大冰泉,未来这些业务会逐步分拆上市。

其中,恒大物业通过标准化运营和智能化管理,打造固定空间科技服务平台,并于去年12月成功上市。截至今年2月底,恒大物业合约面积达6.79亿平方米,在管面积达4.13亿平方米,预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

旗下恒腾网络完成向互联网流媒体平台的转型,以高品质的原创内容,为用户提供个性化的极致观影体验。南瓜电影会员今年以来呈现几何式增长,截至2月底,累计注册会员达3861万,累计付费会员达841万。

新能源汽车方面,许家印表示,恒大汽车同步研发14款车,已发布9款,将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台,打造“车家合一”的智联移动空间。同时,恒大汽车全球布局十大生产基地,天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前,恒大汽车已累计投入474亿元,目标成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

另外,许家印透露,为实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业,恒大购回恒大冰泉49%的股权,并且下一步要筹划上市。

在这些多元化业务之外,于去年横空出世的“房车宝”也备受关注。夏海钧在会上介绍,房车宝是由恒房通的全民经纪人平台衍生而来,集团在恒房通的基础上,将它打造成为全球最大的房产和线上线下交易平台,去年房车宝在全国并购近5万家门店,业务覆盖了229个城市,全民经纪人有2129万人,执业经纪人38.7万,直接管控的门店4.3万家,去年的销售达1.2万亿元。

值得一提的是,3月29日早间,房车宝发布战略投资者入股的公告,在这一轮融资当中,房车宝总共募资163.5亿港元,引入17位战略投资者。对于该业务,恒大宣称房车宝计划年内上市,今年在销售上还要突破2.2万亿元。

未来,这一与贝壳相媲美的业务能否复制贝壳的高估值故事值得关注。