在疫情这块试金石面前，长租公寓企业的生存情况更加透明。

2020年，突如其来的疫情将“暴雷”的引线牵至了行业头部企业，“投诉”与“维权”成为年内长热的话题。

在唏嘘背后，亦有很多精于运营的长租公寓服务商开始走进人们的视野，上坤上寓便是其中之一。作为行业的老牌参与者，上坤上寓事业部总经理杜颖颖常将“活下去”挂在嘴边，内中既透露出对行业风云变幻形势的谨慎，也凸显出其脚踏实地的风格。在后疫情时代，杜颖颖与上坤上寓又将作出怎样的选择？

发力轻资产项目

在2020年上半年，对于疫情的残酷，年轻的长租公寓行业体会得尤为深刻。

疫情影响下，长租公寓整体拓展基本处于停滞状态。根据CRIC数据显示，在泊寓、领寓等行业第一梯队依然维持扩张势头的情况下，TOP20房企长租公寓管理规模环比增速仅为 1%。这意味着，在这个“最冷”的上半年，“减法”几乎是长租公寓运营商的共同选择。

作为“亲历者”，杜颖颖坦言，“无论是房企类长租公寓，还是品牌类、资本类长租公寓，几乎整个长租公寓行业都对原定计划有所调整。”而作为一个多元化选项，很多房企亦在思考是否有保留这项业务的必要。

事实上，一直以来，关于长租公寓是不是一门好生意的争论从未停止。在过去一年中，资金链断裂成为行业内屡见不鲜的旧闻，而在2020年，这趋势开始蔓延至部分行业内已经完成上市的头部阵营。

“一些企业在通过IPO获得新的资本力量入驻之后，不仅没有体现在资金上的持续支持，反而却突出了经营能力上的不足。”在杜颖颖看来，资金虽然是长租公寓行业最需要直面的问题，但IPO却并非最好的解决方式，五年期ABS等资本证券化产品或更能解决企业面临的突出问题。

“从目前来看，房企类长租公寓企业，IPO上市的条件都很难去满足。不像房地产开发，长租公寓是一种微利的行业，所以才会有很多房企将这块业务剥离，或者划分为两个体系来运作，因为本质上，长租公寓是一个良性但微利的循环，不是一个快周转的运作体系。”

从过往经验来看，长租公寓无疑是一个前期投资巨大的产业，有别于很多服务商巨额布局重资产，仅布局轻资产的上坤上寓，也在项目获取后面临着不菲的改造成本。

不过，在经历的疫情阵痛之后，得益于扎实的积累，“活下来”的企业也迎来属于自己的“奖励时间”。其中，上寓便将更多目光投向更为灵活的轻资产领域。

在杜颖颖看来，疫情之后所展现的机会是“超出预期”的。“通过疫情的窗口期，我们谈了很多轻资产的项目，包括一些二房东的项目，比如疫情期间，酒店行业普遍受到的打击较大，亏损也比较多，现在获取会有不错的价格。从这个角度来说，现在反而是收购项目的一个窗口期。”

杜颖颖进一步表示，从年度目标来说，投资数量不变，但是上寓轻重比例会做一些调整。在过去上寓获取比例中轻资产大约占比六成至七成，在这样的一个窗口期的话，到今年年底之前，轻资产项目的投资比例还会加大。

项目出租率回归常态

杜颖颖喜欢称自己为一个“保守”的人。

在连续两年实现超过50%规模增速后，杜颖颖希望上寓的发展更加平稳一些。“从今年开始，我们还是想一个比较稳定的增长，未来保持30%以上，不要太急于快速扩张。”

在年轻的长租公寓行业中，上寓却有着老资历。在“租售并举”首次于《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》提出的同一年，乘着政策的东风，彼时尚以“极客”命名的上坤上寓应运而生。

经过6年的经营，目前，上坤上寓的管理规模大约在2500间左右，对于经历多年跑马圈地时代的长租公寓行业来说，这样的规模并不算突出，与行业内第一梯队公寓品牌存在一定差距。

不过，这并不妨碍其成为行业内不多的良性发展企业之一。特别是在风险频发的2019年，上寓95%以上的出租率及全部实现盈利的出色成绩，在业内尤显得难能可贵。

在2020年，杜颖颖多年“谨慎”经营的成果再一次展现。“从5月份开始，我们基本上所有项目的出租率都已经抓回来了。”而在此之前，上寓所有门店出租率当时都有一定幅度的下滑，影响最大的甚至达到30%-40%。

对于出租率的快速回升，杜颖颖毫不讳言的将原因归结为“每个项目都有扎实的底子”。

事实上，在项目层面，上坤上寓一直以来均保持着90天内完成整体装修改造，90天内完成90%出租率的高效模式。对此，杜颖颖表示，除了优秀的团队，另一个因素则是完善的前期工作。

“我们前期在拿项目之前，就通过上寓自己一套比较系统的测算，把所以的客户定位，客户描摹，包括周边客群的后期引导，促销方式方法，价格等全部进行了一些锁定，最后达成我们高效运转的目的。”

毕业季的机会

每个夏天，毕业季与租房均在热门话题中占据一席之地，而在这个以“活下去”为主题的2020年中，这个季节也被赋予了更多内涵。

对多数人来讲，毕业似乎就意味着青春与无限憧憬，对于长租公寓行业亦是如此。在因为疫情错过了上半年返城等重要节点后，今年的长租公寓企业对毕业季无疑投注了更多期待。

对于毕业季内中蕴含的机会，杜颖颖直言：“在产品上获得毕业生青睐的话，最主要的因素是价格，最敏感的因素也是价格。”

事实上，因为定位的不同，在价格上更具优势的分散式长租公寓服务商往往更能成为毕业季中的赢家。不过，也有观点认为，在疫情之后，租客对居住空间的要求有了进一步提升，条件更为优越的集中式长租公寓也将受到更宽泛群体的青睐。

作为疫情后重要的节点，不想错过今年毕业季的集中式长租公寓服务业也做足了准备，展开了积极的降维攻势。

杜颖颖以上寓的大虹桥项目为例讲述内中逻辑。她表示，最早的时候我们预估这个项目整体利润率可能在10%或者8%，不过在疫情的大环境下，或者是在现在的的就业形势下，我们可能利润率只能4%到5%的水平。在这个背景下，我情愿把这些利润让出来。

“只有毕业生想租、能租下来，才有租金可以收取,还是那句话先活下去。”

在厌倦了“没完没了”的“爆雷”、“跑路”之后，长租公寓企业追求的方向，也逐渐从跑马圈地的规模扩张过渡到追求利润的精细化管理。在这个新的环境之下，一直打磨基本功、努力“活下去”的上坤上寓，又将交出一份怎样的答卷，蓝鲸房产将持续关注。