时代中国控股（HK.01233，以下简称“时代中国”）又下一城。

近日，经村民表决后，广州增城区城丰村（旧汤、何屋、廖屋、梁屋经济合作社）旧改项目敲定时代中国为合作企业。据蓝鲸房产不完全统计，时代中国仅在广州便斩获和介入了18个旧改项目。

在业内人士看来，随着二级土地市场价格的走高，越来越多的房企开始押宝城市更新领域，以保障利润和规模的增长，时代中国亦不例外。不过，在强者如云的大湾区里，资金、多元化等能力不强，或制约时代进一步扩张的步伐。

时代中国押宝城市更新

在过去的一年里，时代中国在城市更新领域取得了不错的进展。

截至2019年末，时代中国城市更新项目总数超过120个，预计潜在总建面约4300万平米。与2018年末相比，时代中国在2019年至少获取了40个项目。

知名地产分析师严跃进指出，虽然城市更新项目开发周期较长，但后续若是运营得当，会给销售额和利润带来不小的助力。据悉，时代地产在2019年成功转化了10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米。其中，8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占到了当年新增土储面积的46%。

时代中国总裁岑钊雄在面对媒体采访时也指出，“城市更新是时代中国近几年很重要的业务，也是公司未来盈利的重要保障。”2019年，城市更新领域为时代中国在贡献了21.7亿元的收入，成为企业第二大收入来源。同时，高达50.13%的毛利率，也支撑着时代公司维持着较强的盈利能力。

但不可忽视的是，城市更新不同于一般的土地出让。项目运作周期长、复杂度高，且不可控因素较多，考验着企业的现金流，这也是其风险所在。

据了解，公司近年来大力拓展城市更新项目，也给企业现金流带来了一定的压力，特别是在疫情冲击、回款受阻的情况下。

近日，据《地产壹线》爆料，时代中国与保利发展（SH.600048）合作的天铂项目，前者出现了缴纳不出后续土地款的情况。由此，保利内部已在盘点和时代中国的其它合作项目，以规避风险。对此，时代中国方面回应称，地方政府在疫情期间针对土地款的支付时间有相应支持政策，随着疫情逐渐得到控制，项目公司依照政策就具体的支付时间与政府进行了协商并达成共识，已按时在5月缴清，不存在不交或拖欠土地款缴纳的情况。

此外还有媒体指出，在公司的少数股东名单上，信托、私募、资管占据着不小的比重，公司或依赖明股实债等方式，有意降低负债情况。

或面临天花板困局

在今年的两会上，粤港澳大湾区依旧是房企代表们提案议案中的热词。自去年2月份大湾区规划出炉后，越来越多的房企来此“淘金”，依靠城市更新、收并购等手段介入湾区发展。

在业内人士看来，虽然时代中国在城市更新方面拥有主场优势，但受制于现金流、综合实力、多元化布局不足等短板，公司若想在城市更新板块进一步做大做强，也存在着不小的阻力。

目前，佳兆业（HK.01638）、华润置地（HK.01109）、保利地产，均在大湾区有着不菲的旧改土储。佳兆业曾指出，公司之所以能够有力推动城市更新和运营发展，得益于其以地产为基础拓展出了多元产业链。据悉，围绕着城市更新业务，佳兆业已布局产业运营、财富管理、文化旅游等众多领域。

华润置地也表示，产业布局、整合和运营，是公司拓展更新业务的核心优势。据悉，华润置地基于自身产业优势，已推出润加速、润商务和Officeasy 等产业服务平台，促进片区实现产业优化。

对此，严跃进称，拥有做复合型产品能力的房企，更有助于获得优质地块。

反观时代中国，除了地产主业外，公司在商业、产业等多元化领域的表现并不强势。时代商业总经理王媛媛在去年年底时也坦承，时代商业现在还是一个相对初创的成长型企业，还没有走到很稳定的成熟期，比如产品还是尚处在1.0、2.0系列。

此外，作为公司主营业务之一的时代产业集团也处在探索阶段。在公司官网上，时代仅披露了时代·未来小镇一个代表项目。如何加强资源整合能力和操盘运营能力，为公司的城市更新业务助力，无疑考验着时代中国的管理层。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，一般来说，如果房企在商业、产业等多元化方面布局一般，贸然介入复杂度更高的城市更新领域，会给企业现金流带来压力，从而面临更大的不确定性风险。

经济学家孙文华表示，城市更新是资产、空间的重置和组合。商业运营和产业运营能力，是开发商持续发展的竞争力。如果运营能力不达标，会给企业经营带来不利影响。

不难看出，为做好做大城市更新这块蛋糕，时代中国正加速拓展自身在商业、产业等领域的布局。不过，在群龙共舞的大湾区旧改市场，时代中国能否笑到最后？蓝鲸房产会持续观察。