百亿落子前海板块,“立标杆”龙光地产强化大湾区攻略

作为前海布局的首个项目,龙光方面表现出不同以往的重视,并明确表示将以此打造标杆代表性项目

5月15日,深圳又一块百亿地块顺利出让。在逾50分钟的竞价后,龙光地产(HK:03380)成功以115.97亿元竞得前海地块。

近半年来,前海板块成为深圳楼市最为炙手可热的区域,从4.5小时售罄的“日光盘”,到每平米近10万元的二手房价,无不凸显出板块强劲的需求潜力。

在业内人士看来,综合地块信息以及前海板块的巨大市场需求,项目基本不存在去化的困扰。而在项目严格的限价以及少许的利润空间背后,龙光地产这位大湾区地主或有着更多的思量。

高价摘前海地块,利润或受损

5月15日,深圳招拍挂市场推出了年内首宗市场化宅地——起拍价79.98亿元的T102-0346地块。基于前海板块的光环,该宗地块虽然有着近40亿元保证金的极高门槛,但仍引来了16家房企,合计11个主体觊觎。

经过近一个小时,103轮的鏖战,这宗住宅地块最终花落龙光,成交总价为115.97亿元,并需配建4.08万平方米人才住房。对此,龙光方面对蓝鲸房产表示,成交价格合理,符合公司预期。

资料显示,该宗地块位于前湾片区,占地面积约3.2万平方米,总建筑面积18.36万平方米,最高销售限价为10.7万元/平方米。地块紧邻深圳地铁5号线前湾公园站A出口,西南侧为规划中的前湾公园,周边临近听海大道、前湾四路、梦海大道等主干道,交通便利,区位不俗。

据悉,区域内已拥有超过70家经认定总部企业的前海板块,可开发土地面积仅为14.92平方公里,且以商务办公及产业大厦规划为主,住宅用地为“稀缺中的稀缺”。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉便表示,由于前海本身区位价值较高,且片区推地较少,所以对企业来说,是一次难得的机会。

在业内人士看来,严格的限价表明项目未来开盘价格已基本确定,也意味着去化不会成为困扰项目的问题。其中,地产分析师严跃进对蓝鲸房产表示,前海项目不缺购房者,所以去化或营销成本不会太高。

根据第三方平台数据,前海区域内二手房均价约9.8万元/平方米,在老旧小区之外,近年来入市的前海时代、前海壹号等项目二手房单价均在13万元左右,与本次出让地块10.7万元的最高销售限价存在明显倒挂。

在近一年新房表现上,去年11月末开盘的招商领玺、颐湾府等项目均取得了不俗成绩。其中开盘均价10.8万的招商领玺,开盘4个半小时456套全部售罄;而紧随其开盘的颐湾府,首日开盘亦售出323套,项目去化率接近九成。

不过,在可预见的去化潜力外,严格的限价也意味着少许的盈利空间,显然,对于这位大湾区“地主”来说,这宗前海地块或有着更多利润之外的意义。

强化深圳土储,拟打造标杆项目

多年来,宅地均是深圳土拍市场的稀缺资源。

统计显示,在2010年-2019年的10年中,前7个年份深圳公开挂市场推出居住用地均为个位数。而近年来深圳居住用地供应量虽然有所增多,但多数亦是“只租不售”的租赁用地,可售住宅项目依然凤毛麟角。

在此背景下,城市更新始终是深圳商品房市场的主角,在过往经验中,城市更新项目有着高于招拍挂项目的利润,但也存在周期长、入市节奏不好把控的问题。在业内人士看来,虽然为稀缺资源,但招拍挂仍是房企短期快速补充土储的主要方式。

作为深耕大湾区的代表,龙光地产在区域内土储长期占据极高的比重。根据CRIC数据显示,截至2019年末,龙光地产在大湾区土地储备合计1917.8万平方米,在全国房企中位列第三,并占据着集团64.86%的总土储,以可售货值计算,该比例更超过了七成。

不过,伴随着全国化、城市群的扩张,在近两年龙光地产总土储显著增长背后,深圳土地储备比例出现了一定下滑。数据显示,2019年末龙光地产总土储约为3667万平方米,其中深圳土储约为114.46万平方米,而在2016年龙光深圳土储曾占到集团总土储40%。

显而易见,本次项目的获取将进一步强化龙光在深圳的布局,而有了能快速转化为销售额的优质资源之后,龙光深圳区域的战略地位也将进一步得到巩固。

值得一提的是,作为前海布局的首个项目,龙光方面也表现出不同以往的重视,并明确表示将以此打造标杆代表性项目。这意味着,基于前海地块的特殊性,对龙光而言,该项目在盈利、补充土储之余,还减负着龙光更多的考量。

有观点认为,作为大湾区的核心区域,落子寸土寸金的前湾区域,有助于帮助规模房企树立品牌,进一步提升辐射范围的流量。对此,严跃进也表示认同,并表示,土地开发实际上也能够享受很多优惠,片区良好的开发,能够享受例如返还土地出让金,税费返还、成本返还等等优惠,进一步降低实际开发中的成本。

“深圳是龙光的大本营,相信其拿地方面不会有太多的问题。”严跃进进一步表示,不过,因为市场有很多不确定性,在大手笔拿地之后,企业还是需要谨慎,不断去检查内部的杠杆和负债;此外,要时刻注意后续土地市场的变动情况,以及房屋销售市场的变动情况,这对于此类企业的发展来说具有积极的意义,能够动态地促进土地开发平稳健康发展。

又一次的深圳重金拿地,再次彰显出龙光地产重仓粤港澳大湾区的信心,而在这宗万众瞩目的地块上,龙光又将树立出怎样的标杆项目,拭目以待。

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