五一节前，一则关于公募REITs正式开闸的消息引起市场热议，
4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着我国将从基础设施领域正式启动公募REITs试点。
受消息面影响，5月6日，REITs板块大涨，截至下午收盘，海航投资、中迪投资、光大嘉宝、宁波建工等众多概念股涨停。
疫情加速下的基础设施投融资改革
REITs（real estate investment trust）全称不动产投资信托基金，简单来说就是以基金形式投资具有持续、稳定收益的不动产资产（包括商业地产、基础设施等），基金管理人以租金收入或者房地产升值给投资者分得定期收入。
REITs最早诞生于1960年代的美国，在境外已经是非常成熟的金融产品；2015年，鹏华前海万科REITs成立，这是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品，底层资产为深圳前海地区的优质商业地产。但此后，投资国内的公募REITs产品一直处于停滞状态。
按照《通知》要求，此次试点的基础设施领域公募REITs主要聚焦重点区域（京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等）、重点行业（仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、新兴产业等），并对试点项目有权属清晰、现金流稳定、投资回报良好等要求。
监管层为何要在当下时点推出基础设施领域的公募REITs？业内普遍认为，这是我国金融供给侧改革和应对疫情负面影响的重要举措，可以有效防范债务风险，降低实体经济杠杆，推动基础设施领域投融资市场化。
朱雀基金认为，在疫情后时期，当经济复苏，潮水开始退去，史无前例宽松带来的债务风险将显现，2008年金融危机，2009年经济复苏，2010年欧债危机的历史值得借鉴。REITs主要解决的是政府和传统重资产行业的融资问题，制度上提前布局，且A股总市值和自由流通市场占GDP比重分别约为50%和25%，有利于中国在后疫情时代更从容应对。
北京大学光华管理学院教授张峥表示，近期，新冠疫情对宏观经济增长、中小微企业以及就业等方面的影响不容低估，为了应对疫情的负面影响，需要推出有针对性的经济政策。我们做过深入的研究分析，在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分是在经济低迷、经济危机、以及经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。
短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；长期看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
除上述宏观层面，鹏华基金认为，基金设施REITs对发起人和投资者来说也有很大意义。
对于发起人来说，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，此次基础设施REITs试点明确以权益融资模式进行，能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。
对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
税收政策等问题亟待解决
按照鹏华基金测算，截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元（约合7.9万亿人民币），占GDP的6.5%。按此比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币，市场空间巨大。
但面对万亿级别的广阔市场，税收政策、收益率、地方政府参与积极性、流动性等仍然是市场主要担心的几大问题。
“REITs的产品结构比较复杂，税收方面可能会存在重复征税和税收过重的问题，进而拖累产品收益。”有公募业内人士表示。
鹏华基金也表示，REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。
华泰证券金融产品研究团队认为，制约我国公募REITs及相关ABS发展的一大瓶颈就是收益率问题，以收益率较高的商业地产而言，多数地产税前收益率不足4%，如果实施双重征税，其税后收益更低，再加上地产价格的波动风险本身也较大，因此难以吸引机构投资者的参与。如果未来25%的相关企业所得税能够豁免，将较大的提升产品税后的收益率，我们认为本次聚焦于基础设施领域，而不是房地产，在稳投资，稳增长的背景下，拓宽基建资金来源，减免部分税收将是大概率事件。
此外，平安证券认为，基础设施 REITs未来可能会遇到如下问题：
其一，地方政府官员的任期不同，会导致参与基础设施 REITs 的积极性存在较大分化。对于任期较短的官员，为了短期内大幅增加财政收入，可能会集中将本地的基础设施优质资产进行证券化；对于任期较长的官员，优质的基础设施资产是本地收入的一个重要来源，参与证券化的积极性可能会不高。
其二，公募一旦取得“基础设施项目完全所有权或特许经营权”后，需要参与基础设施的运作、维护、后续发展，这与公募基金财务投资的理念和定位可能冲突。文件规定，原始权益人应当以战略配售方式持有不低于 20%的份额，锁定期限不少于五年。那么五年之后，原始权益人的份额找不到新的投资者，Reits 的实质控制权和运维责任都会落在基金管理公司的身上。
其三，基础设施 REITs 的产品设计较为复杂，普通个人投资者短期可能难以理解。根据文件要求，个人投资者最多只享有基金份额的 16%，那么公募是否有动力花较大的成本向个人投资者销售存在较大的不确定性。
长江证券宏观固收团体也提出，对地方政府和城投平台而言，优质资产是重要的现金流来源，他们参与REITs的积极性，还需进一步观察。并且，地方政府通常会深度参与本地的基础设施建设和运营，在将基础设施的所有权或特许经营权转让给REITs后，如何理顺项目的治理结构、协调各方利益（尤其是保证REITs持有人利益），需要着重关注。
此外，朱雀基金认为，从现有的REITs情况看，基本类似于长期债券，流动性并不算太好，随着REITs市场规模的扩大，应有改观。北大光华学院在报告《中国基础设施REITs创新发展研究》中测算，截至2017 年我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量，同时本次公募REITs的试点由于采用了个案审批制，可以保证优质资产。此前发行的类REITs的普遍收益是在2-3%，缺乏吸引力，但在收益率大幅下行后，REITs收益稳定、安全性高的特点具有明显吸引力，一方面企业有了置换动力，另一方面，市场也有配置需求，有利于产品扩容。