继中国奥园（HK:03883）之后，又一家房企在2019年撞线千亿。

12月8日，在1-11月已经超过950亿元销售额的滨江集团（SZ:002244），没有意外地提前达成了全年千亿目标。

在TOP30房企扎堆将总部迁往北上深的背景下，作为一家总部在杭州的企业，滨江集团选择了一条差异化规模进击路，而这也直接促使其成为了行业内首家达成千亿规模的区域型房企。
事实上，从百亿到千亿，深耕于浙江的滨江集团，一路走来并非一帆风顺，甚至一度收紧了刚生萌芽的省外布局。而在千亿之后，滨江又将出怎样的改变？

区域型房企里程碑

在将千亿目标摆在台前的第二年，滨江集团如愿完成了冲线。

12月10日，滨江集团董事长戚金兴正式宣布了销售额破千亿的喜讯，难掩激动的他进一步表示，滨江集团今年销售额预计将达到1080亿以上，而总资产也将达到1250亿。

而滨江的千亿，不仅仅代表着又一家房企跨越了规模的分水岭，同时也是区域型房企的一个里程碑。
根据亿翰智库数据显示，在1-11月份，滨江集团力压万科（SZ:000002）、绿城(HK：03900)等老对手在浙江区域夺得销售榜首，累计销售额达到781.2亿元，这意味着仅 “大本营”浙江一地便为滨江集团带来近八成的规模贡献。

无论华夏幸福（SH:600340）于河北，还是同样扎根于杭州的“老大哥”绿城中国，在首次达到千亿时也均未在单一省份达到如此高的比例。

可以看到，在此之前，布局全国化是千亿房企的必修课。而在滨江之后，是多家区域型房企稳步迈向千亿。譬如，仅有少许轻资产走出河南的建业集团，在今年前11个月也完成了超过800亿元的全口径销售金额；此外，扎根大湾区、精与城市更新的时代中国，也在同期实现了676.48亿元的销售额。于它们而言，千亿规模并非遥不可期。

在业内人士眼中，滨江作为首家区域型千亿房企，存在其特殊性。58安居客房产研究院首席分析师张波便对蓝鲸房产表示，长三角区域住宅市场成交量本身就占到全国近四分之一，而江苏和浙江所囊括的城市有着较大的土地供应和商品房交易量。

显然，浙江市场规模的迅猛增势为滨江集团实现千亿目标提供了极大助力。在浙江省内，仅杭州便有着不逊于一线城市的热度，2015年，杭州总销售规模同比增长45%，达到2208亿元；2016年以3666.98亿元的总销售额超越深圳，在2017年增长14.02%， 规模4180.99亿元力压上海，而在2018年热度依旧的杭州依然保持着超过4000亿元的总销售规模，在全国各大城市中名列前茅。

 可以看到，区域型房企的扩张与深耕区域楼市行情存在着直接关系，那未来又有哪些区域将成为区域型房企的温床呢？在张波看来，除长三角区域外，大湾区房企亦大有可为。他表示：“目前来看粤港澳大湾区商品房交易规模虽不及长三角，但也占到十分之一以上，深耕此区域的房企亦有可能实现较大规模。”

小股操盘千亿路

虽然斩获首家区域型千亿房企的桂冠，但滨江集团的扩张之路走得并不容易。

作为较早一批的规模房企，在2010年成功突破百亿规模后，直到2019年迈向千亿，滨江集团花费了9年的时间。而在行业中，千亿房企销售额从破百亿到破千亿平均时间则仅是6.75年。

事实上，在2010年销售规模突破百亿后的数年间，没有就势选择全国化的滨江集团，在销售规模屡有起伏，始终未能取得突破。

2015年是滨江规模化的一个关键转折点，这一年，戚金兴与他的滨江集团找到了打开规模之门的钥匙；也是在这一年，滨江在规模上取得实质性的飞跃，首次跨过200亿元的门槛并开启了千亿畅想。

彼时，为保证市场份额滨江集团提出轻资产战略，计划将未来项目平均分成三份，一份由公司自己拿地并开发销售、一份用来合作，另一份则是代建。在业内人士看来，轻资产无疑能极大地发挥滨江自身品牌优势，更重要的是可以用较少资金撬动更大的市场份额。

在未来的项目之中，低权益成为滨江扩张的代名词，在2015年-2018年的四年中，滨江集团新增项目的整体权益比例仅四成左右，在今年上半年该比例依然保持在44.47%。与之相伴随的是，滨江整体成功摆脱了规模滞涨的泥潭，在2015年后，2016年-2018年三年保持着53.95%的复合增长率，并于近日成功迈入千亿。

然而，低权益也并非全无弊端，其中就包括滨江集团盈利与规模上的失衡。

随着低权益项目的结转，在2018年年报中，滨江集团归属母公司净利润仅占总收益的四成，而其余六成均是“为他人打工”的少数股东净利润。

与此同时，滨江集团在利润金额上也较多数千亿房企存在差距。以中国奥园为例，滨江集团2018年12.66亿元的归属母公司净利润，仅将将超过 “同科”千亿房企中国奥园的五成；而在2019年，即便按照预计同比最大增幅计算，滨江集团20.26亿元的全年盈利仍不及中国奥园上半年22.66亿元的盈利水平。

千亿后重燃大湾区畅想？

千亿之后，滨江集团也有了新的打算。

在今年4月份接受媒体采访时，戚金兴曾表示，当行业领军企业规模达到万亿元时，滨江会在2000亿元以上。 

随着规模正式跨越千亿，对于未来的发展目标，戚金兴略微修改了表述，“除非头部企业年销售额超过万亿元，滨江才可能会适度增加规模目标。”并表示规模将“保持全国房企30名左右的排名。”

显然，已经实现阶段目标的滨江集团在言语中更趋于保守，不过，想要继续在TOP30占据一席之地，适当的规模增长仍必不可少。

即便在行业整体增速放缓的2019年，1-11月TOP30的门槛亦较去年同期增长了20.9%。

或正因如此，这家深耕浙江的区域型房企龙头，再度将省外布局提上日程。

据戚金兴透露，滨江在明年将进入一些新的城市，并重点关注广东深圳、江苏南京、浙江宁波、江西南昌等城市。同时，在滨江的拿地策略中，也将“开拓粤港澳”加在了“深耕杭州、聚焦浙江、辐射华东”之后。

可以看到，对外省布局，对于大湾区，滨江集团充满了期待。

事实上，自2015年以来，滨江集团曾展开过外省布局，先后在上海、深圳等城市布局。然而在2018年上半年落子江西上饶之后，滨江集团的外省扩张戛然而止。在此后接近一年半的时间内，滨江集团仍在为千亿加大土地储备的同时，却再未在省外出手。

有观点认为，2018年，滨江集团仍处于冲击千亿目标的关键时期，而外省项目推动的不理想无形中成为滨江千亿目标的不确定因素。

而随着深圳龙华区工改项目暗淡收场、以及同在龙华区的旧改项目推进缓慢 ，粤港澳大湾区或是彼时滨江集团外省布局中最为失意的区域。

“在因城施策的房产政策指导下，各地的房地产调控力度都有所不同，因此滨江集团在大湾区遭遇一些困难亦属正常。”对于滨江首次在大湾区的不容易，张波表示，由于房产地域性的特点，不同区域的房地产开发往往存在着一定差异性。

张波进一步表示，如果要保持规模化发展水平，走出浙江，滨江集团势必需要考虑进入到大湾区等发展潜力巨大的城市群。

伴随着行业整体规模进入瓶颈，在千亿之上的滨江，寻找新的增长点似乎势在必行。而在圆梦千亿后，又一次整装待发的滨江集团能否就此顺利入驻大湾区，并借此打开浙江及长三角以外的新战场，蓝鲸房产将持续关注。