投稿来源：中访网

中访网了解到，继首次“闯关”港交所失利后，素有“小碧桂园”之称的中梁控股于5月17日再度向港交所递交上市申请，并最终于近日通过聆讯。这意味着，在随后招股期后，这家“千亿房企”将在港股市场正式登陆，成为港股内房股板块的一员。

根据公司发售文件显示，其将在30亿股本的基础上发行5.3亿新股，发行价为5.2-6.68港元，最低可下调至4.68港元。也就是说，中梁控股这次上市或将融资25-35亿港元，发行市值或在165-235亿港元之间。

招股书显示，中梁在2016年销售额只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于去年跨过千亿门槛到1015亿元。

而之所以中梁控股能在3年能跻身千亿房企之列，得益于其近三年在国内三四线城市的“拿地”。2016—2018年，中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块。粗略计算，公司在2018年平均不到两天就拿下1块土地。这一拿地速度极大的扩充了公司的土储。

据了解，公司土地储备面积从2016年的766万平方米，跃至2018年末的3644万平方米。截至2019年3月31日，土地储备面积达到3890万平方米。

2016-2018年，在国内三四线城市棚改政策红利和去库存市场环境的大背景下，中梁控股走出浙江，以长三角为圆心，大致沿着高铁沿线城市布局，陆续向中部的江西、安徽、河南和广西等省渗透，形成如今在全国拥有的12大区域。从中梁控股的扩张不难看出，公司短时间内从百亿房企晋升至千亿房企，背后是中梁控股从区域性走向全国性房企的过程。

只是，由于房地产行业存在预售、融资及资金回笼的独特性，导致中梁控股体量快速扩张的同时，还是会经历地产行业普遍的“阵痛”。

首先在经营方面，扩张快带来的“安全事故”与合规问题。据披露，2017年8月1日，徐州中梁香缇公馆发生施工事故致5名工人死亡。此外据公司披露，报告期内其旗下15家项目公司因“不合规”情况被罚款540万元。

其次在财务方面，总体来看，目前公司收入主要来自于地产业务。数据显示，中梁控股营业收入从2016年的29.25亿元增至2018年的302.15亿元，年复合增长率221.4%，远高于行业平均值;与此同时，2018年，公司净利润高达25.26亿元，5倍于上年同期。

不过，从公司数据不难看出，2018年公司净利率仅有8.4%。中访网了解到，数据显示，2019年度中国地产30强净利率平均值为13.7%。而其中制约公司净利率提升的因素之一便是融资成本。

中梁控股的融資主要来自银行和信托等渠道。在招股书风险提示中，中梁控股提到，2016-2018年，公司未偿银行贷款及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%。而据数据显示，目前主流房企的融资成本平均水平仅为6.07%。较高的融资成本无疑在一定程度上对公司净利润造成了侵蚀。

除此之外，过快扩张在一定程度对公司现金流也是一种压力。可以看到，截至今年4月底，公司现金及现金等价物为87.7亿元，相较去年底的145.5亿元下降约58亿元。

但与此同时，公司截至今年4月30日须在一年内偿还的银行及其他贷款总计约134.01亿元，而公司当期流动比率也从2016年的1.3降至1.1，这说明公司在一定程度上短期存在债务承压情况，或对其现金流在短期内产生不利影响。

所以在招股书中，中梁控股也提到，此次赴港募资主要有三种用途：补充运营资金;支付温州等地项目建筑成本;偿还4笔即将到期的信托贷款。

并且值得投资者注意的是，中梁控股目前的体量已从百亿增至千亿，从发展增速上看，2018年公司地产收入同比增长仅有115%左右，远低于此前几年的增速。加之目前国内地产市场已进入存量时代，千亿房企的发展空间将相较中小房企更迫近发展天花板，因此未来中梁控股的高增长势头也或将受到来自市场的考验。