作者：地产资管网 董潇 李江涛
从农村、中小城市、省会城市(副省级城市)、超大都市这四个社会空间分层的角度来看，未来的城市更新，在这四个不同空间位置、空间区域，所可能采取的模式都有着相对的条件制约，投资利润和开发模式也应该具有很大的区别。
近年来，随着经济社会的转型发展，“新型城镇化”日益成为全民关注的热词。4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》(下称《任务》)。《任务》称，继续加大户籍制度改革力度，二线城市全面放开落户限制。在京沪等超大城市出现大城市病、生活成本高昂，中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市尤其是省会城市正迎来城市发展的黄金期。
据研究部门推算，我国2035年城镇化率可能达到约70%，未来10年仍然是城镇化快速发展期，也是消化过去快速城镇化发展所带来诸多挑战与问题的盘整期。城市发展面临的挑战是空前的，为参与者提出了新的更加迫切的挑战。
未来城市在空间品质方面应有更多想象，影响城市空间变化的因素既有内部的，也有外部的。城市更新有其自身发展的客观规律，我们对此应该提前做好规划和应对，总结吸收和借鉴先进案例的发展经验。
为此，在2019中国城市更新(西安)峰会暨西安青年企业家经济论坛，即将开幕之际，睿和智库专访了同济大学政治与国际关系学院助理教授、清华大学社会与金融研究中心特约研究员葛天任，以求对“多学科视角下的城市更新、发展与合作治理”有更深入地理解。
同济大学政治与国际关系学院助理教授、清华大学社会与金融研究中心特约研究员 葛天任
01城市更新应该是自上而下去推动，还是从下面具体微观层面向上推动?
城市更新中，上下推动结合、微观和宏观视角要进行结合，如涉及商业开发和更新项目，企业家有自己的考虑，但是涉及战略方向定位，就需要多方共同参与，有一个比较好的协调机制和对话平台。
城市更新涉及空间功能的置换或再利用，这与人、职业结构、产业结构都相关。例如宁波市的中心广场，原来是报业大厦，现在置换成了教育培训的新兴服务业，当然背后与宁波的产业结构转型密切相连，所以城市更新受到多重因素的影响，不简单是一个企业的投资行为。
02 城市更新中参与的角色有哪些?
城市更新有不同类型，例如从用地类型看，比如居民区、商业区或废旧工厂的更新，前期成本和开发投资收回周期计算都有比较大的不同。以废旧工厂为例，其改造利用可能涉及到各类更新主体，在一些项目中这些主体有的甚至能够超过10种，这些主体概括起来无外乎政府、市场、社会(NGO)三大类。
比如，市场主体中的房屋拆迁征收公司，政府主体中的地方政府、基层政府、社区居委会，这些机构在前期的土地整备、“三通一平”等工作中发挥了非常重要的作用。
03 您见过国内哪些比较好的城市更新案例?
在上海，最有名的当属新天地，在当时理念下，新天地是比较好的一个商业更新案例，但缺点是商业化氛围比较重。这方面，大家可以有不同看法。城市更新如何平衡日常文化生活方式和旧城历史文化建筑，如何平衡商业开发和社会公共利益，需要我们做出艰难选择。
在北京，比较有名的是菊儿胡同的“有机更新”。这个项目坐落在南锣鼓巷交道口，是建筑学泰斗吴良镛先生设计的，获得过联合国人居奖，是很有名的早期城市更新案例。最初目的是改善当时居民的生活，90年代中后期开始改造，它是吴良镛先生有机更新理念的实践，在改造过程中也遇到了很多问题，后来也出现了绅士化的问题，这说明城市更新非常复杂。后来南锣鼓巷片区的有机更新，比较成功的是边兰春教授主持设计的“烟袋斜街”，采用了很多先进理念。
南锣古巷的更新过程中，后来也出现了过度商业化的现象，如何评价和看待“过度商业化”的问题是有争论的，但是如何解决，目前也还没有比较好的方案。更早期的城市更新如前门大栅栏片区的旧城保护和人口疏解，到现在为止还没做完，社会各方矛盾的协调和疏解需要做很多工作，这些都是值得进一步深入挖掘的地方。
04 您是如何看待城市更新在中国的现状?
我国城镇化发展进入了攻坚期，城市开发进入了存量更新或者更准确的学术术语是再开发时期。扩张型、蔓延式的城市发展模式接近极限，加之经济增长速度放缓，所以需要探索新的城市开发模式。
中国可供改造存量空间的规模或者建筑面积还没有直接数据，因为其本身仍在变动，计算存量空间规模的数据，难度在于城市更新本身的创造性，在不同的区域，空间计算方式也不同，如中国东部沿海地区，已经过了早期开发阶段;中部地区，如武汉、重庆、郑州等，正处在崛起阶段。不同阶段，显然城市开发策略是不同的。
中国社会是非常复杂的，表现在空间上也有比较大的差异。清华大学的李强老师在一篇文章中谈到了中国社会在空间上表现为四个世界：农村、中小城市、省会城市(副省级城市)、超大都市。因此，从这四个社会空间分层的角度来看，未来的城市更新，在这四个不同空间位置、空间区域，所可能采取的模式都有着相对的条件制约，投资利润和开发模式也应该具有很大的区别。比如农村，现阶段是人口外流，基础设施不完善，但是农村的就近就地城镇化，是不是可以看做是一种“更新”，理论上应该是。乡村振兴在乡村空间改造方面的一些实践是不是可以叫存量更新，这些方面的更新改造设计有着非常不一样的前提条件，不能一刀切。
05 空间变迁除了物质空间本身，是不是还有社会功能变化?
空间使用功能变化会导致空间形式变化。
变化有几个逻辑：一是宏观层面的大逻辑，全球政治经济逻辑的变化。例如，控制资本聚集的地方叫全球城市，纽约、东京、伦敦、巴黎，都是经典的全球城市。在中国，上海有可能成为潜在的全球城市，但是这个一定要注意到，宏观层面推动城市空间重构的力量是国际资本。如果没有加入WTO后华尔街对中国FDI的资本配置，很难想象中国的工业化、城市化会如此大规模快速的崛起。
从中观层面看，是国家政策的逻辑。我国在90年代中期确定了西部大开发战略，西安是西部最为重要的城市之一。一带一路倡议中，西安是非常重要的战略起点，西安独具优势。从微观层面看，则是城市更新多元主体的直接行动。简单讲，微观层面的、对整个西安土地利用的调整和功能重构，要符合宏观、中观的逻辑。当然，中国城市发展离不开中国地方政府统筹协调。
06 城市群这种发展形式是怎么出现的呢?
城市的资源集聚和空间效率。在中国，包括东亚儒家文化圈，大城市是高度集中的政治经济社会综合体，集中了大量优质资源。自然对人口的吸附效应就非常大。当然，像英国目前已经基本变成了岛国，岛国的首位城市也往往集聚大量资源。因此，为了缓解首位城市压力，都市圈概念应运而生。比如，东京都的都市圈概念是根据日本国情和生活便利度，测算职住距离在往返1.5小时之内，算是东京的都市圈，中国的都市圈据说是1小时，具体没有查到精准界定，实际上应该根据不同城市的“市情”来具体测量，不宜给一个全国通用的标准。
07中国现在北边有京津冀一体化，南边有粤港澳大湾区，东南沿海有长三角区域一体化，西边有什么发展机会?
我认为向西发展是中国最为重要的战略选择。一方面，向西发展是中华民族永续发展的重要战略选择，另一方面向西发展也是对接西北、西南两个重要通道、廊道的重要选择。因此，西南方向的昆明、成都，肯定是西南这一片两个最重要的城市，最近昆成线通车后，两个城市之间只需要几个小时，因为它是一带一路向巴基斯坦、东南亚国家对接发展的一个大通道。西北，要从战略走廊和城市带角度考虑，如西安、兰州、乌鲁木齐，形成一个整个面向中亚、乃至欧洲的战略通道。
需要注意的是，西部大开发不能搞东部的发展模式，要注重环境和生态，要转变发展方式。因此，西部很有可能在实践上形成若干高度集聚的城市群或城市带，把人口集聚起来，这样也更有利于环境保护和经济发展。中央站在中华民族永续发展的角度，为整个国家和民族留有今后生存发展空间，要站在这个高度看问题。
08您认为一个城市的核心竞争力体现在哪些方面?
城市核心竞争力有时代条件。实际上，我国城市发展模式已经有了重大的转变，就是突破了工业化时期的城市发展模式。在工业化时代，城市核心竞争力是产业创新能力。到了新科技革命时代，城市的核心竞争力是吸引创新人才的能力。这一点现在很多地方政府还没有意识到。怎样吸引创新人才呢?要营造综合性的、高品质的城市生活空间。如上海，高质量的生活品质能够吸引全世界的优秀人才来上海创业生活。这个生活品质具体讲，就是提供安全、卫生、教育、医疗、生态、便利、快捷的城市生活的能力。因此，对于处于不同发展阶段的城市，要有合乎其发展阶段的城市发展战略选择。