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越秀地产“地产+基金”模式加大扩储,林昭远“谨慎”奔千亿
摘要

随着土地市场机会的增多,在千亿目标的压力下,越秀地产能否有足够定力,坚持稳扎稳打?

广州“老牌国企”越秀地产股份有限公司(HK.00123,下称“越秀地产”)自去年8月迎来新掌门人林昭远之后,逐渐迎来了“第二春”。

8月13日,越秀地产发布2019年中期业绩报告。数据显示,上半年,越秀地产营业收入217.9亿元,同比上升114.4%;核心净利润18.3亿元,同比上升63.2%。在房地产市场下行压力下,越秀地产的这份“成绩单”着实不易。

不过,今年以来,在市场拿地机会增多的驱动下,越秀地产频以“地产+基金”的模式扩大土储规模,引起业界的担忧。有业内人士指出,这种模式对于企业而言是把“双刃剑”,一旦拿到高风险地块,即会对企业造成不利影响。

越秀地产是否意识到这一问题,又会如何化解?

借力广州、大湾区市场升温,越秀地产业绩走高

2019年上半年,越秀地产交出了一份不错的成绩单。截至2019年6月30日,越秀地产实现合同销售额369亿元,同比上升31.9%。在克而瑞发布的上半年销售榜单中,越秀地产位居第44位,相较于2018年年末提升了10个名次。

这超出了越秀地产董事长林昭远的预期。今年2月份,林昭远根据房地产行业的现状,谨慎地将越秀地产2019年销售目标定为680亿元,同比增幅为17.68%。

为了达到这一销售目标,其一直在紧抓销售进度。据一位越秀地产内部员工向蓝鲸房产透露,今年以来,为了应对严峻的市场形势,公司一直在狠抓销售。

据蓝鲸房产梳理发现,越秀地产业绩的增加,一定程度上得益于广州楼市的回暖。今年上半年,广州市放宽落户、交通及基建建设等各项利好政策规划纷纷出台,一定程度上刺激了当地房地产市场,越秀地产在业绩会上亦承认了这一点。

蓝鲸房产根据越秀地产财报制图

蓝鲸房产注意到,越秀地产上半年完成的369亿元的销售额中,仅广州区域就实现了203.9亿元,占比55.26%,相较于2018年末的52.27%,提升了将近3个百分点。

相对来看,其在政策调控趋紧的华中、华北地区,销售表现不太理想。上半年,越秀地产在华中实现销售额27.6亿元,同比下降13.3%;华北区域16.35亿元,同比下降37%。

有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产分析表示,越秀地产这份半年报整体完成度尚算不错,这其中,林昭远的作用是不可忽视的。

2018年8月14日,越秀地产董事长张招兴、副董事长朱春秀双双辞职,由林昭远接任。集团任免公告中企业称,这是越秀集团应广州市人民政府要求及集团内部分工所作出的调整。因此,对于林昭远的上位,也被市场解读为“临危受命”。

在林昭远任职的前一天,越秀地产发布了2018年上半年的业绩报,当时,企业营收、净利润等多个指标降幅达10%。一年后,从林昭远交出的这份成绩单来看,可谓功不可没。

2019年以来,在林昭远的指导下,越秀地产频频对集团的管控体系进行调整,逐渐梳理出一条新的发展路径。例如,企业架构由原来的2.5级(总部+区域+项目)体系向3.5级(总部+区域+城市+项目)转变;包括越秀地产在上半年中,还会根据不同区域、城市市场的具体调控政策和市场表现,适时调整销售策略、加快销售节奏。

伴随着架构配合业务的双向调整,越秀地产在短时间内取得的这份成绩来之不易。

谨慎扩储,”地产+基金“占比增大风险有所提高

按照越秀地产此前计划,“进军全国一二线热点城市是公司的战略重点。”这也就意味着,越秀地产的土储扩张动作还将持续。林昭远则指出,企业规模要达到千亿以上,城市的布局数量还是要增加。他表示,“城市规模过于集中,是不利于风控的考量。”

越秀地产最新股权架构图

在越秀集团与广州地铁两大股东的支持下,上半年,越秀地产确实加大了拿地力度。截至2019年6月30日,其在14个城市新增了374万平土储面积,同比增幅超过50%;总土地储备达到2152万平方米,共布局全国17个城市。其中,首次进入了成都、郑州、长沙、深圳4个城市。

一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,6月份以来,为应对土地市场高温,监管层收紧了融资渠道,土地市场明显降温。这一形势反而成为拿地的有利时机。林昭远亦承认这一点,他表示,“因为一季度的小阳春超出了预期,出现了一些高溢价地块,而6月份土地已经不热了,越秀地产就抓住了这个窗口期进行拿地。”

据了解,仅6月24日一天,越秀地产就在广州、杭州、深圳连下三宗地块,单日斥资88亿。其中,越秀地产以59.08亿竞得深圳宝安一宗地,就此进入了深圳市场。

同时,蓝鲸房产梳理发现,今年上半年,除了公开竞拍和国企合作两种传统拿地手段外,越秀地产还通过“轨交+物业”模式、产业勾地、旧城改造等方式加大扩储力度。5月28日,越秀地产发布公告称,控股股东广州越秀集团订立了两份越秀地产期权契约,取得广州地铁持有的萝岗项目与陈头岗项目各51%权益的可收购权。若期权按计划行使并完成交易,越秀地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。

此外,凭借着较低的融资水平,越秀地产还将目光投向旧城改造领域。今年7月份,越秀地产获得广州里仁洞村旧改项目,若能够开发完毕,可为公司在广州新增150万平方米土储。林昭远亦不掩饰国企的优势,他表示,“国企在城市更新领域具有一定优势,里仁洞村项目落地后,很多村、区都主动找,希望以国企的背景去推动旧村改造。”

不过,蓝鲸房产注意到,随着企业业绩的向好,越秀地产“地产+基金”的占比也在不断加大。2019年7月份,越秀地产共拿下5宗地块,其中3宗地块的权益均为9.5%。在上半年的新增土储里,郑州、深圳等项目最初持股比例也是9.5%,不久后,持股比例增至95%。

据了解,越秀地产“地产+基金”模式,主要是与越秀基金等机构合作,通过以较低成本获取土地进行开发,然后再根据项目的情况选择回购,形成“先拿地,后付钱”的开发模式。

林昭远介绍说,公司新购项目中有部分是和产投基金合作。目前基本确定了上半年新购项目中,部分已找到合作公司,其余部分确定由公司自己开发,所以股权比例上有所变化。

众所周知,地产+基金模式虽然可以有效解决资金问题,但在市场下行周期中,一旦开发运转不畅亦会形成资金高压。对此,58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,“地产+基金”模式是一把典型的“双刃剑”。其最大的作用在于可有效拓宽融资渠道,不过,如果通过此模式进行过于激进的扩张,一旦拿到高风险地块反而有可能成为拖累。

事实上,越秀地产对此亦是深有感触。早在2013年,越秀地产便多次采用这种模式,获取多宗高价项目,后因市场行情的降温,这些”烫手山芋”明显对其业绩造成影响。2014年-2018年,越秀地产销售排名从31位跌至54位,而其在过去5年中,“过山车”式的营收业绩,也足以说明此种模式存在着一定风险。

针对此,林昭远强调,公司会坚持“勤竞拍、谨慎拿”的原则,积极参与土地拍卖,但超出预期、标准的高价地坚定不拿。不过,随着土地市场机会的增多,在千亿目标的压力下,越秀地产能否有足够定力,坚持稳扎稳打?蓝鲸房产会持续关注。

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