因中央级媒体的一则报道，有行业标杆之称的万科企业股份有限公司(SZ：000002，简称“万科”)，站在了舆论的风口浪尖上。
近日，据央视《经济半小时》报道，位于佛山的万科金域中央项目，因涉嫌将商业办公项目改为公寓违规出售，遭5800名业主集体维权。次日，佛山市政府对万科佛山公司进行了紧急约谈，要求其拿出解决方案。
目前，万科方面尚未披露如何整改，但以佛山事件为标志，万科近两年，在全国各地发生的维权事件受到业界广泛讨论，这家长期以“品质”著称的房企，此刻面临着严重的信誉危机。
万科将如何处理佛山维权事件？宣称要“活得久、活得好”的万科，又将如何面对各地频发的维权问题？
“办公改公寓”，万科佛山项目虚假宣传遭约谈
近日，万科佛山一商办项目因虚假宣传及违规销售等问题，被央视《经济半小时》点名曝光。
据报道，万科佛山公司在当地开发的金域中央项目，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给5800多名购房者。由于房屋性质为办公属性，业主无法落户，子女也无法上学。为此，业主与万科方面有过多次会谈，皆不欢而散。
7月31日，佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科，要求万科积极回应相关业主的利益诉求，尽快制订系统的解决方案，并自觉接受舆论监督和社会监督。
据了解，万科金域中央位于佛山市南海区，与广州荔湾区隔河相望。在广、佛一体化的影响下，两市交界地区的房地产市场十分火爆。
2016年10月，佛山升级楼市调控，将佛山南海区纳入限购范围。由于公寓不受政策调控的限购令影响，且价格偏低，因此成为不少购房者的选择。佛山万科金域中央项目，就是从这一时期开始，将商办地块改造为公寓。
有业内人士向蓝鲸房产表示，万科此举存在着明显误导购房者的行为。不过，此次事件的发生，也与当时的市场行情有着一定联系。58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，“这一现象从本质上来看和商办项目在一些城市供应量过剩，而住宅供不应求有着直接关系。”
据佛山乐居于2017年1月份发布的一份数据显示，佛山住宅库存约为614万平米，按照往年的销售速度，库存量只够卖4个月。然而，佛山商业项目却面临着较大的去库存难题。数据显示，佛山商用物业仍有978.82万平方米的库存量，去化周期在2年以上。
事实上，办公用地改为公寓，并非万科所“独创”。早在2017年，上海、成都、南京等多个城市，纷纷出台了商办用地不得改为公寓的相关政策条文。但以南京为例，近两年来，绿地理想城、花样年喜年中心、明发财富中心等项目，都曾因为将办公用房改造成公寓进行出售，而遭遇业主维权。
据一位知情人士向蓝鲸房产提供线索称，其去年在广州万科购买的世博汇，在售房时，项目宣传单页和样板房均是住宅公寓性质，但在近期佛山项目维权事件发生后，销售人员已改口称该项目为商办产品。
对于此次事件，万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉虽然已明确表态，会给业主和社会一个明确的答复。但截至目前，万科佛山项目维权事件仍未取得明显进展。
另外，据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，万科如今是骑虎难下。倘若继续坚持不妥协，会对企业品牌造成更大冲击。但如果开了退房的“口子”，如何消化这部分库存，也是企业比较头疼的问题。
小股操盘之下业主维权现象增多，如何重塑形象成当务之急
无独有偶，8月4日晚，位于北京昌平区的万科翡萃家园在经过一场暴雨后，由于排水不畅，雨水倒灌到居民房屋，再次被业主投诉。蓝鲸房产记者联系到项目相关人士，据对方表示，上述事件是由于北京暴雨，项目与市政管道衔接处排水不畅，造成客户家中地下室雨水倒灌。目前客户家已清理完毕，后续会对损失进行赔偿。
但无论事件最终如何处理，连日来，在多起维权问题的集中发酵下，业界普遍对万科品牌产生了质疑。有市场言论称，如今的万科虽然还是龙头房企，但已经和当年“讲情怀”的万科相去甚远。舆论的高压之下，万科如何重塑品牌形象，成为当下的难题。
上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产表示，“楼市调控长期高压，房企都在想办法压缩成本，因此，项目出现质量问题并不意外。而在近几年，房企更看重的是发展速度，品牌口碑等被放在了次要的位置。”这或许是万科出现上述问题的核心原因。
据克而瑞数据显示，万科在2016年、2017年、2018年的销售额分别为3622亿、5239亿、6069亿。从规模增势上来看，万科确实保持着不错的规模。
但如今看来，如何在规模扩张的同时，提高产品管控能力，对其而言或更加重要。上述业内人士进一步向蓝鲸房产分析称，万科近期爆发出的维权案件，反映出企业产品管控力亟待提升，管理层也需要深刻反思。
蓝鲸房产注意到，万科发生维权问题的项目，多是在2016年、2017年进行推广销售的。在此期间，全国刚刚展开新一轮楼市调控，部分城市拿地政策出现变化，为了积极扩张规模，众多房企开始加大合作开发项目的投入，万科亦不例外。
据其年报披露，2016年，万科有59.5%的新增项目是通过合作方式获取；2017年，这一比例再度上升至72.3%；而在2018年度，合作项目在新增项目中的占比已达到了82.6%。
万科翡萃家园开发公司股权关系图/来源：企查查
以万科翡萃家园为例，从开发企业——北京昌业房地产开发有限公司的股权分布来看：卓越置业持有50%的股份，万科持股比例约49.5%。业内周知，合作开发项目虽然会迅速提高企业规模，但在开发过程中，合作企业之间亦会存在相互掣肘的问题，由此带来的不可控因素也相对更大。
许是意识到这一问题，近期，万科明显加大了独自拿地的比重。蓝鲸房产不完全统计，今年4月份，万科新增8个项目中，仅有2个项目为单独获取；而在7月份，万科共新增了20个地块，其中15个地块为独自竞得。
万科董事局主席郁亮曾说，万科不仅要“活下去”，还要“活得久、活得好”。然而，面对着近期汹涌地维权潮流，万科的“活法”会否受到影响？此次，由佛山楼盘引发的信誉危机，能否引起足够重视，成为万科重塑品牌形象的开端？蓝鲸房产会持续关注。