投稿来源：虎符财经
导语
11日晚，泰禾集团公告显示，10日公司全资子公司Tahoe Group Global(Co.,) Limited在境外完成4亿美元的债务发行，票面年息为15%，发行期限为3年。为偿还到期短债，泰禾一度开始疯狂甩卖，这样的举措能否让泰禾渡过难关?
(泰禾集团关于境外发行债券的公告)
泰禾集团(000732)董事长黄其森2017年的豪言壮语是：“泰禾要在2018年实现2000亿营收的基础上，还要降低土地成本，争取在2018年上半年将负债率降到 79%，下半年降到75%。”最终营收1303.4亿，离目标差了700亿，而负债也只由87.83%降至86.88%，降低了0.95%，离75%的目标相距甚远。从泰禾最新报表数据得知，泰禾总2091亿负债，短期债有315.5亿，现金流只有173.1亿元，而其市值只有182.2亿，净资产也不过282亿。
拿什么还债?卖卖卖!
让黄其森尴尬的不只是目标只完成了65%，而是他难以应对的资金问题，到期债务不等人，他必须与时间赛跑，面对泰山压顶的债务危机，他工作重心就变成了卖卖卖。先后出售了廊坊、南昌、中山、杭州、昆山、厦门等地12个项目。按照黄老板的计划，泰禾总共要拿出十几个项目用于合作，因此泰禾未来可能继续甩卖项目。
过高的负债拖累了泰禾的发展，2018年的销售目标未能完成，净负债率却一直处于超高位，甚至曾一度超过400%，根据克而瑞研究中心一份报告，泰禾2018年净负债率为384.88%，在地产百亿营收房企中排名第一。
(数据来源克而瑞)
房企玩的高杠杆导致的负债率偏高，泰禾不是第一个吃螃蟹的，排在房企销售排行榜前面的恒碧万融，无一不是资本运作高手。融资能力排名第一的恒大，过去很多年一直顶着高负债的质疑，但却迅速完成全国性布局，并在2019年登顶房企权益销售排行榜一哥宝座。泰禾不是恒大，做不到恒大第二。院子系是泰禾的亮点和卖点，也是它的命门——周转太慢。在一般地产行业6个月左右开盘，8个月回款的情况下，院子系根本做不到如此的高周转。泰禾完不成既定目标，也因周转周期偏慢，负债越积越多。
泰禾为了资金回笼，年初将一直标价为18万/每平米的西府大院以最低11万元/平方米的价格清仓甩卖。降价并不是真正的杀招，高达3%-5%的成交佣金才是杀招，它吸引了北京近万名经纪人，在春节这一个月的时间内销售额突破了50亿，一季度销售额超过了100亿，这种疯狂的卖卖卖，缓解了泰禾部分资金压力。
融资高手遇到融资难题
黄其森是位融资高手，他曾毫不避讳地说：“泰禾融资的渠道是多元化的——我本身是银行出来的，渠道比较广泛;泰禾又是上市公司，金融机构很愿意跟我们合作。”从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，泰禾在融资方面是游刃有余。可是从年报显示的数据却是泰禾融资成本高达9.3%，虎符财经对比统计得知，这一数值在20强房企中排名倒数第一。也难怪一直找银行找信托找私募找同行融资的泰禾，今年在债务紧张的情况下，居然不去香港这种借钱门槛最低的资金天堂融资了。
金融从业人士许艺对虎符财经表示“在香港，不超过365天的短期融资，不需备案，也不用评级，只需要母公司担保就行，几乎可以随便发债。门槛相对很低，国内地产界巨头恒大、华润、保利等多家公司都有香港融资经历。如果泰禾现在连这种无门槛的融资债券都发不出去，说明泰禾面临的情势已极其危险。”虎符财经就高负债和融资问题致函泰禾，多方渠道持续不断的联系，相关负责人未做回复。一位去年在泰禾裁员大潮中离职的高管以不方便评论前东家为由，婉拒了采访。
熟悉泰禾地产的资深地产分析师王一然指出，“恒大凭借高杠杆取得成功，这是时机的问题，是在2016年以前，这个大背景是中国房地产迎来大反弹，现金流源源不断。而泰禾是在2017年这个高点进入的，已经错过最佳时机，虽然当时不缺资金，但是那时候地价贵、房价虚高，等于高位接盘。加上泰禾的院子系都是高端产品，他们和恒大的普通住宅不同，回款周期漫长，以中国院子为例，项目入市时间为2010年12月31日 ，直到今年年初才宣告售罄，中间长达8年多的周转周期，院子系的其他项目的回款慢几乎类似，当楼市处于下行期，高端产品去化变慢，导致销售资金回笼变慢，进而导致资金周转变慢，这是泰禾负债高启的主要原因之一。”
某知名地产公司品牌部负责人邵翰青赞同了王一然的观点，“高负债必须以高周转为前提，如此才能缩短回款周期，提高资金使用效率，泰禾做不到恒大那样的影响力，资金周转压力很大，容易造成短债长投和多元化借贷，一旦政策环境、市场生变，就成了定时炸弹!而现在整个地产行业持续低迷，泰禾错过了好时候。现在它的高负债长期处于高位，风险系数增大，资本不信任也很正常。”
另一方面可以看到的是，泰禾实际对外担保金额已达到 812.03亿元。其中，对参股公司实际担保33.44亿元，其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保，以自己担保的子公司借钱，然后自己拿来用。左手倒腾倒右手，多次倒腾后，泰禾对外担保金额占公司净资产的254.63%，远远超标，担保风险逐渐浮出水面。北京中闻律师事务所单秋颖律师对虎符财经表示：“担保公司负有连带责任，如果被担保公司无力偿还，将由担保公司负责偿还，担保就变成了隐形债务”，这些隐性债务致使泰禾如今融资难对难题，是资本对其质疑的直接体现。
泰禾7月4日发布的公告这样写道：公司及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产 100%，对资产负债率超过 70%的单位担保金额超过上市公司最近一期经审计净资产 50%。敬请广大投资者充分关注担保风险。
虎符财经对比本年度和泰禾销售规模在同一水平线的其他地产企业，绿城营收1564亿、正荣营收1458亿、旭辉营收1608亿、融信营收1218亿，但这些企业却鲜少提供连带责任保证担保。不仅如此，这些企业的净负债率也都远低于泰禾。2018年年报显示，泰禾净负债率达384.88%，绿城净负债率为179.70%，正荣净负债率74%，旭辉净负债率72%，其中以正荣降负债最为明显，下降了109%，泰禾意识到净负债的压力，在2019年一季度中大力去杠杆自救，但效果并不明显，虽有下降，却并不明显，其净负债率仍高达278%，远高于同行业水平。
董事长光说不做在前，融资难在后，负债持续高位，担保风险浮出水面，资本逐渐看低，这都是泰禾股价持续走低的原因，黄老板那“没有卖地解决不了的债务，实在不行，就卖两块”的卖卖卖已经不能让投资人安心，在这关键点上他能否妙手生花，用173.1亿的堵住315.5亿的窟窿?能否短期内降低负债，将负债拉低至正常水平?能否找到新的金主来安定投资者?4亿美元的境外融资，或许只是开始， 7月22日的泰禾股东大会，也许会有分晓，对此，投资人和虎符财经会持续关注。