投稿来源：十字财经
作为TOP20中唯一未上市房企，2018年11月13日，中梁控股集团正式在港交所递交招股书。历经为时半年漫长的等待，今年6月26日正式通过港交所聆讯，6月27日至7月8日公开发售，7月16日于港交所正式挂牌，目前已确定股份代码2772，建银国际担任其独家保荐人。
更新后的招股书显示，此次中梁控股计划全球发售共5.3亿股，定价区间为每股5.20-6.68港元，预计募集资金共3.5亿-4.5亿美元，募集资金主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。
不过事实上，虽然部分上市房企依然能交出成交规模再创新高的成绩单，但就整个地产行业而言，眼下的光景却不是一个很好的发展周期。2018年，是房企高呼“活下去”的一年，在中央“房住不炒”的政策导向与行业持续调控的背景下，在资本市场监管政策也在逐步趋严，房地产上市公司融资渠道进一步收紧。如何从组织架构、拿地策略及融资渠道等层面全方位优化运营效率、保障盈利能力，成为房企竞争下半场的重要主题。
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布局：土地储备与拿地策略
“规模“仍然是房企求存的必要条件之一。
据招股书显示，2018年，中梁控股的总资产规模增速较2017年虽已有所放缓，但仍突破千亿，达到1680.7亿，同比增长69.14%，远超同业。根据中国指数研究院发布的报告显示，2018年以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元，同比增长25.95%。
对此，专业人士评价，”当前地产行业商业模式回归房地产开发，规模的重要性开始显现，具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。“
除规模之外，2018年，受益于早期低成本拿地项目的结转，上市房企延续了“增收增利“的态势，中梁控股亦不例外。据招股书数据显示，其近三年2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率为131%。同时，伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率221.4%，高于行业平均。净利润方面，中梁2018年的净利润为25.26亿，近2017年的5倍，毛利率亦持续改善。
支撑高速成长的是充沛的土地储备。对房企而言，拿地能力是决定其土地储备与成本控制的核心竞争力，因此，在拿地策略上的布局则显得尤为重要。
对此，中梁控股副总裁游思嘉曾总结称，中梁主要透过四个对冲的因素来平滑买地的风险：“第一，我们在每年不同的时间点都会买地以平滑时间的集中度;第二是从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选我们的城市能级;第三是我们在区域里面有很强的分散性;最后，除了单纯的住宅，我们也采用综合商业和产业的模式，来获取住宅类的土地，丰富我们购地的手段。除了传统的公开招牌挂土地以外，我们也辅以私人收购等手段来增加我们拿地的能力。”游思嘉表示，“在投资的时候周期十分重要，需要定期复盘城市的布局，以确保我们对市场和政策把握他们的变化。比如2016年及时地抓住三、四线城市去库存和棚改的红利，把三、四线城市的比重增加。而2018年下半年开始，因为市场结构的变化，我们也及时把二线和强三线的比重增加。”
据招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积3886万平方米，其中长三角区域占比45.4%。
02
破局：“标准化”下的运营优化
2018年，在“房住不炒“的政策导向下，房地产市场的项目去化压力加重，房企周转速度稍有放缓。行业持续调控对房企运营效率提出了更高的要求。要兼顾高速成长与质量的稳健发展，需要在组织架构、人才管理制度、产品设计、运营模式等多个维度全面着手优化。
根据招股书信息披露，中梁控股在组织架构与管理模式方面选择采用“阿米巴生态经营体系”，将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，全体员工共同参与经营，享有足够的自主权。在这样的模式下，中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部充分向区域授权，各个区域作为经营主体自主经营。精简化的区域集团促使组织扁平化，能够因城施策，部门独立核算，用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场温度，从而帮助其突破发展瓶颈。
此外，标准化的业务模式也使得中梁的管理费用得以降低，从而腾挪了利润空间。
“我们有很强的标准化和可复制性业务的运营模型。我们采用高周转的业务模型，以中小体量、低总价的项目为主。去年地价在5个亿以下的项目占了76%，建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。我们的项目是以短、平、快、快周转为主，一般目标是在7个月以内可以达到开盘，在一年之内实现正现金流，以及达到再投资的目的。” 游思嘉表示。
事实上，2018年，多家房地产企业赴港上市，其诉求不外乎获得资金来度过“至暗时刻“。长期以来，借用高杠杆成为了房企实现快速扩张的重要手段，然而融资渠道并不通畅，当行业遭遇严厉调控、融资环境收紧时，部分急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企则最先面临生存危机。在这样的大环境下，“降杠杆”成为大部分房企的主旋律之一，房地产上市公司纷纷通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式增强短期偿债能力。
而中梁控股在积极筹备上市之余，也在多元化的融资渠道上下足功夫。一方面，内部产生现金流量仍是重中之重，包括物业预售、销售所得的款项，招股书显示，2016年至2018年，中梁控股来自物业销售产生的内部现金大幅增加，这在相当程度上减少了公司对外部借款的依赖。此外，在产品端，中梁有意拓展商用、产城、综合物业及其他类型物业，在不同地区开发迎合目标客户需求的新产品，均衡的产品组合有助于丰富公司的收入流、优化资源及资产配置。
不过目前来看，包括银行借款、信托贷款、资产管理等外部融资渠道也依然通畅，中梁控股的授信合作方涵盖国有大型银行、股份制银行、信托公司等，同时亦建立了金融联盟，加强与金融机构的战略合作。此外，数据来看，中梁控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%，经营活动现金流净额转负为正。
中梁方面表示，上市后公司的融资渠道预计将进一步拓宽，未来不排除采用发行公司债及寻找战略投资者等，以较低的成本获得融资来源支持业务扩充。
熬过2018年的房产寒冬，时至2019年，房地产市场的调控政策开始转向“以稳为主，一城一策”，市场保持较为稳定的预期，同时企业融资状况亦较之去年有所改善。2019过半，在市场“谨慎乐观”的氛围中，把握住眼下资本市场回温的时间窗口实现上市，对中梁而言，无疑当下的最佳选择。