投稿来源：时代财经

在过去的两三年里，得益于政策鼓励和资本加持，长租公寓成为房地产行业传统的商业模式之外最炙手可热的新兴领域，从公寓运营商到大小开发商，再到“国家队”，各路力量摩拳擦掌、争相试水。

用“风起云涌”来形容长租公寓的爆发式增长似乎一点不为过。然而，如万里黄河，与泥沙俱下。长租公寓在还未成气候的时候，已然爆出各类问题，甲醛门、租金贷等乱象频发。

资金链问题也是悬在长租公寓企业头上的达摩克利斯之剑。近日，国安家公寓屡现“逼退”风波，多名租客在微博上称，因国安家未按时向房东付房租，他们在租住期间被房东逼迫退房，国安家也未按约定向他们退还押金和租金余款，维权艰难。

当资本的热情退去，资金问题或是未来决定长租公寓生存抑或毁灭的命门。当风口来临，猪也能飞上天。但大浪淘沙后，谁会笑到最后?

逼退风波

“面对地产行业的变革与消费升级的大势，房地产转型势在必行，然而我们更加关注如何让每个人在这片大地上诗意地栖居。”国安家官网上一部5分38秒的宣传片里，一个铿锵有力的声音如此讲述企业的初心和情怀。

而租客宋越(化名)在与国安家短暂的交集中却丝毫感觉不出诗意。“4月7日通过巴乐兔APP租了国安家朝阳区某小区的房子，租期一年。5月20日国安家通知我们6月5日前搬出去，但当天下午房东说5月16号已经解约，让我们5月24日前须搬出去，否则就不退押金。按照合同，解约应该提前一个月告知，否则要支付我们违约金。”

匆忙搬离的宋越，不仅被迫接受无责解约，国安家应退还的押金和租金也迟迟得不到有效处理。“现在的状态就是没人管，国安家没人管，巴乐兔也没人管，我们只能等，等人家‘好心’退款。”

这种狼狈而被动的局面是他之前没想到的。“租房的时候也对比了其他品牌的公寓，综合了价格、房子等因素，尤其国安家是央企，最终选择了它。”宋越并不个例，在原租住处和他一样境遇的租客有30多户，但他又很无助，除了等，别无他法。

国安家是中信国安集团有限公司(以下简称“中信国安集团”)旗下的房地产开发运营平台，业务涵盖新房和二手房销售、租住服务、金融等五大板块。2017年10月，国安家开始进入长租公寓领域，旗下自营公寓产品有分散式和集中式两种业态。

中信国安集团是中国中信集团子公司。天眼查数据显示，中信国安集团共有中信集团、黑龙江鼎尚投资管理有限公司、珠海合盛源投资管理有限公司、共和控股有限公司等6个股东，中信集团为其大股东，占比20.94%。

央企背景是国安家公寓赢得租客信任的一大原因。“在北京租房的各种事情之前也有所耳闻，不想被坑所以选择了国安家，觉得这家公司应该靠谱一点。”租房前看过自如等数家公寓的房源后，曾帅(化名)选择了国安家。但他没想到，防不胜防，这也会是一个坑。

“我是去年年底开始租的，租期一年。5月中旬通知我退租，口头上说预留十天，实际上只预留了三四天，幸亏房东人好，多给我预留了几天。国安家不但违约金不赔，已经交了的租金和服务费余额也还没退给我，处理进度也不知道。”这让首次在北京租房的曾帅很是愤怒和无助。

迟迟不退的资金，在遇到管家离职、热线电话不通时，租客的担心更添几分。原国安家管家王亮(化名)对时代财经称，传闻国安家不再做长租公寓业务了。

时代财经多次致电国安家服务热线，但“投诉建议”业务一直无人接听。后时代财经以租房名义拨打服务热线的“租房”业务并表达对租金的后顾之忧时，工作人员称“最近受到中信国安集团的影响、比较紧张，具体解决时间还没接到通知，但估计业务重组之后会好起来”。“你要实在担心，可以等一等，过了这阵子再租国安家的房子。”该工作人员建议道。

因高负债一路狂奔，中信国安陷入严重的流动性危机之中。截至2019年1月底，中信国安集团整体有息负债规模达到1558亿元。从债务期限来看，2018年内应还未还的30亿元，2019年内到期的732亿元，2020年到期363亿元，2021年及以后到期433亿元。处于债务危局之下的中信国安集团，正在通过变卖旗下资产、引入外部投资者进行资产重组等方式开展自救。

生存还是毁灭?

资金链出现问题的长租公寓，国安家不是第一家，也不会是最后一家。去年以来，上海的寓见、杭州的鼎家、郑州的青柠以及恺信亚洲等多个公寓运营商被曝资金问题。

我爱我家前副总裁胡景晖去年曾言，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”此话乍听有点危言耸听，但很快被现实验证。租金贷在其中起了推波助澜的作用。

长租公寓投资回报率低、短期内很难盈利，一种快速来钱的方式遂成为行业里公开的秘密，即“租金贷”。具体操作方式为，长租公寓与一些租房分期平台达成合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具。只要长租公寓企业保持足够增速和出租率，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

而一旦出现房屋空置、阶段性租金降低，或经营管理上的问题，长租公寓企业极易“爆雷”，租客不仅拿不回押金，还要继续每月还款。与此同时，房东因为收不到租金，同样是资本游戏的受害者。

对于长租公寓企业的频繁爆雷，房东东创始人全雳认为，问题的根源是盲目扩张、过度杠杆、管理滞后、运营效率低，今年租赁情况不理想更是雪上加霜。

前景未明，市场热情也在降温。今年以来，房企不约而同地减缓了长租公寓业务的发展步伐，甚至有上市房企开始剥离长租公寓业务。5月14日，朗诗宣布将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团。而远洋集团也被传因业绩影响，已经停止长租公寓的拓展。

全雳认为，长租公寓是个长周期的慢生意，需要精耕细作，与传统地产的模式及架构有很大差别。“地产企业要在长租公寓这条路上开枝散叶，一要有耐心，二决策要快，三效率要高”。

而习惯了高周转的开发商，做存量运营所欠缺的不仅是耐心，还有精心和细心。国安家的租期服务里，包含管家服务、保洁服务、安全服务、客服服务等多项，但据租客反映，这些服务的质量实难让人满意，管家随意带人看房、服务缩水等现象不一而足。

“行业前景是好的，但不是所有人都适合。无论是长租公寓，还是养老，多数企业没有盈利模型，缺乏独立思考判断，盲目一窝蜂跟进。”全雳表示，今年和明年都会是长租公寓的一场大洗牌。