添加收藏
微信分享
微博分享
旭辉集团悄然退守一线城市,提高土储控制权为业绩“排水”
摘要

不难看出,旭辉经历过这一轮土储大换仓之后,谋求有质量的扩张已成为其2019年“主旋律”,但在向业绩、利润、债务“均好生”发展过程中,如何准确把握市场节奏,是最为关键的问题。

用6年时间冲进千亿阵营的旭辉集团股份有限公司(HK.00884,简称“旭辉”)曾因权益销售额占比不高而被质疑业绩“注水”,在2018年经历了人事换防以及战略调整之后,旭辉在2019年前4个月,再次表现出加速的意愿,大肆在全国土地市场攻城略地。进入5月以来,旭辉继续以高频率现身在土地招拍挂市场,成为典型的“拿地大户”。

据克而瑞房企拿地排行榜显示,2019年1-4月,旭辉以981亿新增土地货值,超越华润置地(HK.01109)、世茂房地产(HK.00813)等房企,居于榜单第六位。而在今年的拿地策略上,旭辉一改前几年与多家房企拿地模式,独自拿地的比例越来越高。

有业内专家向蓝鲸房产指出,旭辉在2018年度进行了两次比较大的调整,目前来看,在一线和四线城市,旭辉明显采取了收缩战略;而在二线城市和“强三线”城市攻势比较猛。

不过,让人忧虑的是,伴随着二三线土地市场过热,政策频频加码,布局于此的房企潜在风险陡然增加。旭辉如何在此市场环境下,走出逆势行情?

旭辉退守一线城市,加速二三线战投

2018年底,旭辉北京经历了较大的人事变动。原旭辉北京区域总裁孔鹏、北京公司总经理宗鸣先后离职。彼时,便有媒体称,旭辉正在加紧退出一线市场,向二三线城市转舵。

在此之前,旭辉整个2018年的拿地策略事实上已经经历了多番调整。对此,证券日报曾在一份报道中指出,2018年上半年,旭辉提出要全面学习碧桂园(HK.02007)的周转速度和规模能力,将战略重点转移至三四线城市。因此,旭辉2018年的新增土储中,三四线城市占比达52%,比重超过一二线城市。

但业界对此并不看好。据克而瑞一份研报分析,旭辉在三四线城市的布局略晚,已经错失了前一轮三四线城市“去库存红利”,随着“棚改”热度的衰退,以及部分三四线城市需求的透支,未来,三四线城市新增项目的价格可能不如预期,风险加大。

2019年3月14日举办的旭辉2018年业绩会上,旭辉董事长林中表示,“旭辉将把握好城市分化和市场轮动带来的投资机会,合理掌控投资节奏。未来对人口加速流入的二三线城市,作为主要布局的战场。旭辉要增加在二线、‘强三线’城市的土地储备,并进一步增加项目权益比重(股权比例50%以上的项目)。”

由此开始,旭辉明显走上转仓之路。5月13日,旭辉以35亿元斩获河北石家庄长安区地块;5月8日,旭辉首次进入江苏省句容市便获取6宗宅地共计21万平土储,耗资22.76亿,平均溢价率21.7%。据旭辉公布的数据显示,2019年前4月,旭辉新增项目24个,其中,22个位于二线省会城市。

从其土地市场的储备来看,旭辉对于一线城市的退守态度似乎已经较为明确,而这也早有征兆。2018年6月,旭辉将北京孙河区一优质地块转给首开(SH.600376)时,孔鹏便向蓝鲸房产透露说,该项目转让给首开之后,首开旗下也将向旭辉转让其他二线城市的一地块作为交换。“双方拿到彼此都更有信心开发的地块,属于双赢。”孔鹏如是说道。

上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产分析表示,短期内一线城市机会有限,2019年房企的主要突破点在二三线市场,因此旭辉的调整并无不妥。

蓝鲸房产注意到,孔鹏离职后,原旭辉集团投资中心副总经理董毅调任北京,负责北京、环京及内蒙古的投资、开发工作。董毅曾一度想为北京扩充土储,为此还亲自参与了北京朝阳区一宗宅地的土拍,但最终未能如愿,只能退而选择与首开、金地(SH.600383)合作操盘。

因此,在北京土地市场,旭辉虽频有参与,但举牌较为谨慎,始终未有所收获。而在上海,旭辉拿下的两宗地块均为商业属性,且面积较小。

对于战略布局的调整,旭辉方面向蓝鲸房产回应称,随着一线城市逐步从增量市场转向存量市场,旭辉也将顺势而为,紧随市场脚步进行布局调整和转型。未来,旭辉一线城市将增加持有型物业占比,提升租金收入。北京市场也不例外,将采取存量、增量双向发展。

如今,与早年间重仓北京、上海布局的策略相比,旭辉“减一线”的战略似乎已成定局。据其2018年年报数据显示,旭辉一线城市销售占比由2016年的35.7%降低至13%。

此外,集团还收缩了北京区域的管理范围,将太原公司收归总部管辖,这在一定程度上也折射出集团对太原等二线城市的看重。

2019年4月24日,旭辉联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产,以48.5亿元摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块。其中,旭辉操盘地块占地35.5万平方米,建筑面积约130.9万平方米。至此,拉锯一年半的“太原历史上最大城改项目”终于尘埃落定。

对此,旭辉方面向蓝鲸房产指出,林中董事长曾提到,旭辉要放缓新城市的扩张,重点深耕战略城市,提高在战略性城市的市场竞争力和市场份额。

不过,考虑到二线城市的新一轮楼市调控还在持续收紧,这与其在一线城市所处的环境十分相近。旭辉能否在严控的市场之下找到新的突破口,尚需要时间检验。

权益占比大幅提升,转做“均好生”能否保证规模增速?

除了积极下沉二三线城市战略之外,旭辉另一个比较明显的变化便是拿地权益的大幅度提升。

2012-2017年的6年里,旭辉依靠着合作拿地的方式,快速的做大规模,将销售额从50亿提高到了千亿。但也正因如此,旭辉一度被质疑业绩“水分”太多。克而瑞数据显示,2014-2018年旭辉总土储权益占比由82.6%降低至50.2%。

在此期间,旭辉由于销售额权益占比过低,也影响了其净利润的表现。据雪球数据显示,2014-2018年,旭辉销售额从212亿跃升至1520亿,实现了6倍的涨幅;而同期净利润却仅从18.61亿增至54亿,增幅不足2倍。

进入2019年,旭辉显然在谋求有质量的业绩增长上有了更多动作。据旭辉集团的一份数据显示,2019年前4个月,旭辉新增土储面积的权益占比为71.15%;以拿地金额计算,土地货值的权益占比则为81.55%,相较于2018年度54%的拿地金额权益比有了明显提高。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,房企的土储权益占比和规模化发展存在着一定的反比关系,在同等投入的情况下,权益占比越低,规模化的效率越高,旭辉的权益占比一直低于平均水平,在规模化到一定程度时,尽快优化权益占比水平,有利于企业自身更高质量发展。

不过也有不愿具名的专家对此提出了反对看法,认为此时并非房企提升权益占比的最好时机。“房企转舵二线是一个趋势,融创(HK.01918)、新城(SH.601155)等房企均加大了在二线及强三线的拿地规模。不过,伴随着房企向这些区域汇集,高额的地价会一定程度上降低企业的利润。”该专家如是分析说。

同策集团首席分析师张宏伟就表示:“从销售角度来看,房企今年的财报数据会比较难看,但不拿地房企又有踏空市场周期的风险,为了平衡这一风险,房企不得不陷入有亏本风险仍要拿地的怪圈。”

对此,旭辉方面向蓝鲸房产回应称,权益占比的高低是旭辉的策略性选择。在土地市场热的时候,集团会分散风险,减少权益占比;在市场冷的时候,则会择机提升权益占比。其表示:“旭辉非常注重土地储备布局的‘组合拳’。通过不同类型土地储备配比的优化,来实现资金周转效率与利润率的平衡。”

但从市场环境来看,来自政策层面的风险,或是其较难实现平衡发展的一个难题。2019年4月下旬以来,二线城市西安、苏州、合肥等纷纷迎来调控加码,这为房企二线城市布局敲响警钟。

对此,上述专家向蓝鲸房产指出,此前旭辉权益占比较低,一定程度上其实也摊薄了风险。如今,随着旭辉权益占比不断扩大,旭辉所面临的风险也将增加。

不难看出,旭辉经历过这一轮土储大换仓之后,谋求有质量的扩张已成为其2019年“主旋律”,但在向业绩、利润、债务“均好生”发展过程中,如何准确把握市场节奏,是最为关键的问题。

热门文章
1
三星电子利润持续暴跌,折叠屏手机“难产”困境待解
2
在线教育新规落地,“温和治理”下暗藏玄机
3
复星旅文拟参与老牌旅行社资本重组,提升获客能否盘活度假产业链
4
聚焦主业淮北矿业挥别国元农村人寿,协同投资难落地资本跨界退潮
5
"千亿新兵"中梁控股迎上市,保守发行能否打破内房股被低估"魔咒"

注册成功,欢迎来到蓝鲸财经!