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新城镇化指明良性发展路径,万科、碧桂园等房企布局城市群谋突围
摘要

在新型城镇化战略的引导下,布局城市群、核心城市都市圈已成为房企发展的必然选择。

近期,各地不断更新、加码的人才落户政策备受热议,其背后的逻辑,与成果显现的“新型城镇化”建设密不可分。

当前,围绕“新型城镇化”建设,由大型城市为中心,辐射周边城市群形成区域协同发展的城市群、都市圈模式,不仅成为拉动省市、区域经济的重要抓手,同时也成为房地产行业健康发展的契机。

根据近期百强房企披露的2018年年报数据不难发现,如今,房企已从前两年单纯看好一、二线等热点城市的机会中“走出来”,例如,万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)等房企,逐渐将把握城市群、都市圈的机会,作为在实际布局中的首要参考因素。在此过程中,房企以更深层次参与新型城镇化建设的方式,将更加多元的产业业态融入其中,例如产业小镇、产业新城建设,均已成为房企发展的重要方向。

而在新城镇化的推进下,有别于前些年房企传统的开发思路,目前各城市群发展可谓各有特色,这无疑为房地产市场增添了活力,也为房企健康良性的发展提供了更多空间。

万科、雅居乐等房企积极响应新城镇化建设,加强布局城市群

诞生于“十二五”阶段、并在“十三五”期间不断深化的“新型城镇化”战略,自2014年以来,已连续六年写入政府工作报告。其中,在2019年政府工作报告中,提出了“促进区域协调发展,提高新型城镇化质量 ”的要求,并将“坚持以中心城市引领城市群发展”作为重要批示。

在“以人为本”的新型城镇化推进下,近年来,房企的发展方向明显出现分化。如何把握新型城镇化带来机遇,成为房地产企业生存发展的必然选择。

2018年年底,高呼“活下去”的万科董事长郁亮便直言,万科的发展将配合国家战略,进一步向核心都市圈聚焦。他表示,在核心都市圈以外,万科的投资都会非常慎重。

而刚刚跻身进入2018年千亿房企阵营的雅居乐集团(HK:03383),更在业绩发布会上表示:“将重点聚焦一二线和核心城市周边具有辐射能力的优质三线城市,全力推进落实产业小镇及城市更新项目的发展,采用深耕珠三角和长三角城市群、积极拓展大京津冀等三大城市群、布局机会型城市群的‘2+3+N’以加强对城市群的策略布局。”

可以看到,在新型城镇化持续推进的背景下,更多房企在制定目标或实际布局时已不同于此前单纯的“聚焦三四线”亦或是“深耕一二线”,而是直接将目光锁定在核心城市辐射下的都市圈以及城市群相关区域,积极参与到新型城镇化建设之中。

“当前很多房企都在围绕核心城市圈布局“,上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示,围绕核心城市的周边区域,发展速度很快。受益于主要城市需求的外溢,区域内人口具备较强支撑,同时土地又较为便宜,这使得房企在城市群辐射范围内布局的安全边际更高。

 从中指院发布的《1-4月全国土地成交TOP100排行榜》也可以显现出主要城市圈已成为房企布局的重点。在上榜土地成交总价、规划建设面积TOP10两个榜单的14个城市中,长三角城市群共有四座城市上榜,分别为:上海、杭州、南京、苏州;京津冀有2座城市上榜,分别为:北京、天津。此外,粤港澳大湾区城市群中的广州,以及武汉、昆明、福州、成都、西安、郑州等长江中游城市群、滇中城市群、海峡西岸城市群、成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群核心城市亦均榜上有名。

根据十三五规划显示,“十三五”阶段将在全国范围按照城市群自身发展阶段及特色定位的不同,建设19个城市群,标志着我国加快城市群建设发展已被纳入国家规划层面。

中指院在上述榜单中指出,城市发展都将经历“城市—都市圈—城市群”的过程,早期资源在大城市聚集,城市发展以虹吸效应为主,核心城市资源及人口承载力趋于饱和后,近年来,随着核心城市产业与人口的外迁,周边城镇开始迎来更新的过程,产业形态也向坪效更高的服务业升级。并且,在核心城市外溢效应扩散的同时,核心城市与周边区县联系度也在加强,形成都市圈与城市群互相联系的关系。

根据市场实际的发展演变,历年城市群的发展重点亦有不同侧重。在2019年4月8日,国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中,详细布置了2019年的重点任务,提出了深化户籍制度改革、促进大中小城市协调发展,对于定位为建设世界级城市群的京津冀、长江三角洲、粤港澳大湾区,分别提出了加快协同发展、加快区域一体化发展、加快建设的不同要求。同时,对于其他城市群亦有相应安排,例如,针对成渝城市群,重点任务为对发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极;有序推动哈长城市群等已颁布具体规划的城市群发展,并建立健全城市群协调协商机制。

事实上,近年来,围绕城市群的建设,各省市、地区也在加强城市群“成员”间的经济社会联系方面下足了文章,基建投资不断涌入轨道交通、路桥建设等领域,在更为便利的“互联互通”下,包括连接香港、珠海、澳门的港珠澳大桥等诸多标志性设施纷纷落地。

房企参与城镇化建设更加多元,碧桂园推产城融合科技小镇

在新型城镇化持续推进下,人口的流动无疑将激活区域内的刚性需求。正如恒大研究院院长任泽平用自己研究房产10年的经验总结出的三个论断:房地产行业短期看金融,中期看土地,长期看人口。其中,人口是房地产最根本的需求来源。

从国家统计局数据不难发现,我国城镇化率确实得到了显著提升。数据显示,2018年年末,全国常住人口城镇化率为59.8%,户籍人口城镇化率为43.37%。按照发改委公布指标,2019年全国常住人口城镇化率将达到60.6%,提前完成《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出的2020年60%的中国常住人口城镇化率目标。此外,2019年预计44.4%的户籍人口城镇化率,较规划中2020年45%的目标也仅一步之遥。

而在房企参与的新型城镇化建设中,保障基本住房供应自然是首位的。在“十三五”规划“加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的指导下,城市居民住房需求得到有效改善。

例如,此前我国的重工业区哈长城市群覆盖到的核心城市哈尔滨,2019年便有望迎来房企的集中推盘。据哈尔滨乐居发布统计显示,包括华润置地(HK:01109)、金地集团(SH:600383)、保利地产(SH:600048)、中海地产等众多全国化房企均在哈尔滨有所布局,且今年均有新产品即将投入市场。这些品牌房企的进驻,不仅意味着购房者的选择更丰富,同时,诸多项目配建的廉租房、安置房等也将改善居民的基本住房需求。

除此之外,伴随着新型城镇化建设的不断深入,房企参与的方式亦更加多元化,“包括民宿项目、特色小镇、农业项目等领域,都是房地产企业可以积极参与城市发展的方向。” 易居研究院智库研究中心总监严跃进对蓝鲸房产表示。

自诩为“中国新型城镇化进程的身体力行者”的碧桂园,在经历过郊区大盘、三四线城市核心区开发模式后,2019年,也有意调整发展重心,其在2018年致投资者信中表示,今年将重点围绕粤港澳大湾区等城市群发展,打造“以科技小镇为代表的产城融合项目”。据其2018年财报显示,碧桂园目前已经在珠三角、长三角、京津冀、环渤海等地拥有一批产城项目,碧桂园产城已汇聚产业资源达1700多家。

严跃进表示,产业小镇的开发,可以显著增加当地就业机会和税收收入,而从地方政府发展角度看,人才也会因此加快导入,这几点其实都是相通的,包括就业、招商、税收、产业等也都是政府比较关注的事情。

他进一步表示,过去房企做产业新城主要是侧重产业发展,但现在其实也在产业研发、新兴产业培育等方面也有所发力,所以,这其实也是调整产业结构、吸引高精尖人才进入的一个重要方式。

值得一提的是,在新型城镇化的推动下,城市规模的提升以及更多产业新城、产业小镇的落地,各地对于人才引入亦更加重视。据中原地产研究中心发布报告显示,截至4月9日,在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个,不论力度、数量,均刷新历史纪录。

在城市群整体协同发展的带动效应下,近两年,诸多城市群规划中的核心城市以及区域内大型城市的整体实力大幅增强,包括重庆、成都、杭州、南京等已逐渐被认可为仅次于北、上、广、深,并区别一般二线城市的“新一线城市”,同时,部分二线城市如武汉、郑州、苏州,以及三线城市常州、台州、句容等也被挂上了“强”的前缀,被认可为强二线、强三线城市。

综合来看,在新型城镇化战略的引导下,布局城市群、核心城市都市圈已成为房企的必然选择。而房地产作为城市建设的先导型行业,房企的积极推动,势必会为当地经济发展带来作用,对城市发展起到重要影响。

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