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蓝鲸论剑|决战成渝城市群,东原等渝派房企近身“格斗”难出山城
摘要

伴随着成渝城市群规划落地,渝派房企的地缘性优势,确实帮助企业收获了一波市场“红利”,它们也得以重回业界焦点。然而,在2018年收获满满的“动力”下,渝派房企能否走出山城?

编者按:在中国房地产繁荣发展的30年里,中国五大派系房企大都获得了长足的发展,闽系激进、粤系低调、浙系重品质、京派稳重、渝派稳健……曾几何时,各派系房企都拥有着自身鲜明的标签。而如今,在瞬息万变的房地产市场之中,房企“江湖”也发生了巨大变化。蓝鲸房产特别策划《蓝鲸论剑》,从派系房企发展现状,梳理房地产行业的蝶变历程。

近日,据第一财经报道,自京津冀协同发展、粤港澳大湾区和长三角一体化上升为国家战略之后,川渝两地的政府部门和学术界正在积极推动成渝城市群在新一轮西部大开发规划中上升为国家战略。

一时间,渝派房企的发展现状成为行业关注的焦点。蓝鲸房产梳理发现,自2016年开始,以金科股份(SZ:000656,下简称“金科”)、东原地产(SH:600565,下简称“东原”,上市公司名称为迪马股份)为代表的渝派房企业绩出现了高速增长,从财报来看,这与其重庆大本营楼市行情转好不无关系。

伴随着成渝城市群规划落地,渝派房企的地缘性优势,确实帮助企业收获了一波市场“红利”。然而,重回业界焦点的渝派房企,在过去十年里,除了龙湖集团主席吴亚军带领的龙湖集团(HK:00960,下简称“龙湖”)在2009年奔赴港股,成为行业佼佼者之外,直到2018年才迎来金科,这位第二个迈入千亿阵营的房企。包括龙湖曾经的同行者,亦多数选择偏安一隅。

而今,在2018年收获满满的“动力”下,渝派房企又能否打破这种格局?

渝派房企成长路径:2016年起势、2018年爆发

从房企陆续披露的年报数据来看,尽管2018年房地产市场调控加码,但渝派房企依旧实现了“大丰收”。

这一年,渝派房企的业绩集体出现了大幅增长。其中,龙湖依旧稳坐头把交椅,金科全年销售额为1188亿元,同比增长81%,位列第二。

在全国房企的排位赛中,他们的排名也不断提升。根据克而瑞数据显示,2018年,金科的排名从2017年的32名升至第22名,东原地产从2017年的72名提升至第50名,华宇集团更是一跃至百强房企第69位。

事实上,渝派房企崛起早已从2016年开始就有了迹象。以金科为例,2014-2018年,金科销售额分别为230亿元、238亿元、341亿元、658亿元、1188亿元,而在2014年刚实现上市的东原地产(迪马股份),其2015-2018年的销售额分别为128亿元、231亿元、298亿元及548.7亿元。由这组数据来看,两家企业的销售额均在2016年出现了大幅增长。

东原地产(迪马股份)各区域业务收入占比情况

而在渝派房企的业绩中,大本营重庆贡献了很大的比例。蓝鲸房产梳理财报发现,2018年,东原地产重庆地区的营业收入为52.5亿元,占到了总营业收入的40.37%;金科重庆区域签约金额为464亿元,占比达到39%,其中,重庆地区营业收入更是达到257.99亿元,为金科贡献了近62.57%的营业收入;龙湖重庆销售金额 263.4亿元,在37个城市中,重庆区域销售额位列集团排名第一名。

“前些年,重庆楼市比较平稳,房价波动较小,所以对于以重庆为大本营的房企来讲,增速比较缓慢。近两年,随着重庆楼市量价的上涨,这些企业也开始露出锋芒。”易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产表示。而这一观点也得到了业内诸多专家的认同。

由此来看,此番渝派房企的崛起离不开重庆楼市的上涨,而重庆楼市开始上涨的节点恰巧出现在2016年。从时间来看,这与成渝城市群规划实施节奏不谋而合。2011年,国务院正式批复《成渝经济区区域规划》,明确成渝经济区到2015年,建成西部地区重要的经济中心;到2020年,成为中国综合实力最强的区域之一。

据《中国商报》报道,在2011年-2016年的五年间,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,但重庆的房价只增长了12%。直到2016年年底,随着成渝城市群的落实,重庆的城镇化发展得到迅速提升,这也为房地产市场的升温做下铺垫。

2016年12月,全国楼市在不断加码的调控中渐渐冷却,但此前一直不温不火的重庆楼市却出现了一波逆势上扬。克而瑞数据显示,2017年,重庆商品房供应2018.73万方,成交3117.26万方,成交均价9079元/平米,同比上涨24.76%。到了2018年,重庆商品房成交均价已达到11444元/平米,同比上涨26%。

这一次,凭借重庆楼市的火热,渝派房企终于走到了聚光灯下。

华宇、东原等多数渝派房企难出“山城”

这是渝派房企第一次崛起吗?如上所述,要弄清这个话题,同样离不开对重庆房地产市场的梳理。

1997年,重庆成为我国第四个直辖,之后10年,重庆经历了“直辖”、“西部大开发”、“三峡大移民”、“亚太峰会”、新“特区”等重大历史事件,每一次变迁都给重庆带来了千载难逢的发展机遇,使重庆社会经济呈现出周期性的增长与发展。

受此影响,重庆房地产业在持续稳健增长中表现出了周期性的发展,从历史纵向看,1998年受直辖和全国性房改影响,出现过一个投机和交易的高位增长;2001年受“西部大开发”及”三峡大移民”的影响,出现了第二次高位增长,2003年受“二次置业”高潮的影响,又出现小幅度增长,2007年新“特区”的成立,再次拉开一轮增长的序幕,纵观重庆房地产市场的发展,大致3至5年一个小的周期。

可以想象,在频出不断的政策利好下,渝派房企也曾迎来高光时刻,只是它们鲜少动过“走出来“的念头,抓住机会的仅有龙湖、金科及东原地产3家房企,其余渝派房企大都继续固守在重庆。

如今,龙湖是重庆的骄傲,但曾经,华宇集团才是重庆最大的房企。2000年,华宇以8000万元代价,获得重庆市广电局在沙坪坝核心地段一幅地块,开发建成40万平方米的华宇广场,热销一空,由此积累下第一桶金。2001年,华宇重金邀请到原重庆市建委副主任张为耕出任公司总裁,公司规模迅速扩张。高峰时,华宇一年的放盘量就达50万平方米,开发规模一度超过龙湖地产,成为当地最大的开发企业。

2009年,吴亚军带领龙湖奔赴港股,而与其同一年成立的华宇集团却一直未将上市提至日程,甚至没有走出重庆,直到2006年,这种局面才有所打破。

2006年,华宇首次走出重庆,布局成都,但其全国化布局并未就此展开,一直到2013年,华宇才开始重启全国化战略,进入苏州,布局长三角,截止2018年年底,华宇集团共进入全国21个城市。

华宇集团的发展轨迹,是多数渝派房企的一个缩影,财信地产(SZ:000838)、协信地产、新鸥鹏地产、鹏润地产等更多的渝派房企如同华宇集团一样,并未被全国购房者所认知。

为何多数渝派房企选择偏居一隅?一位不愿具名的业内专家对蓝鲸房产表示,一方面,这与当地的思想观念有关,川渝地区整体开放度虽然要高于西部其他城市,但毕竟还是属于西部,在思想观念上也要落后于沿海地区。另一方面,龙湖走出来是一个契机,在很早之前,它的商业为其提升了不少影响力,龙湖借此得以走出来。

如今,华宇集团高调宣布3年内冲击千亿目标;协信地产2018年600亿元目标虽落空,但也展现出一派走出重庆的雄心壮志;金科在2018年成为新晋千亿房企。渝派房企开始走出来,布局全国固然可以对冲重仓大本营的风险,但即便走出来如华宇,其在外地的日子也并不好过。

在谈及对华宇的评价时,一位不愿具名的成都地产圈资深人士曾对界面楼市重庆记者表示,华宇在成都的市场规模、项目去化、拿地的质量和数量、品牌影响力等都不怎么样,而且华宇成都公司的人事变动很频繁,这也一定程度上影响了它在成都的表现。

渝派分野:稳健派与激进派

渝派房企没有闽系激进,亦没有粤系的敢为人先,稳健曾是他们身上独有的标签。中指研究院西南分院总经理汪勇对蓝鲸房产表示,如果用一个标签来形容的话,我们认为是稳健实干。相对全国而言,重庆的房价一直处于价值洼地,同样面积的地块,在重庆的货值远低于一线城市,如果要扩大规模,就必须脚踏实地、精耕细作,用品质赢得客户,因此渝派房企骨子里就是实干派,稳扎稳打,不断提升产品力,提升服务品质。

龙湖是典型代表。2006-2010年,龙湖销售金额从30亿上升至300亿,四年的时间业绩翻十倍。但从2011年开始,龙湖销售额增速缓慢,行业排名从2010年的第8名滑落至2015年的第15名。而2010年排在龙湖后一位的碧桂园(HK:02007),在2015年百强房企的排名位于第7名,2016年,碧桂园一举进入行业前三,而龙湖在这几年长期处于10名之外,直到2017年才重回行业第8位。

彼时,大多数观点认为龙湖的战略略显保守,但龙湖对外的说法是,在吴亚军的逻辑里,“不用贵钱、不买贵地、不追求高杠杆”始终是底线。体现在财务上,则是其持续低于行业的净负债率。亿翰智库在一份研究报告中指出,2018年,龙湖集团净负债率为53.9%,在行业内处于相对较低水平,可以说提杠杆的空间足够,但龙湖似乎无意以高杠杆撬动规模,严格遵守着“半年60%-70%,全年50%-60%”的净负债率红线,融资端,坚持拿期限较长且便宜的钱,不做非标,不做兜底。

另一家渝派房企——华宇集团也极为重视财务指标的稳健。华宇集团执行总裁胡端曾公开表示:“华宇有一个非常明显的特征,就是稳健。比如华宇财务稳健,负债率要求控制在70%以下,且坚持日均存贷比(银行存款与贷款总额的比例)大于30%,融资成本控制在6%,这都是企业必须严格遵守的硬性指标。”

金科股份2014-2018年负债情况

然而,随着金科、东原等后起之秀的崛起,渝派房企也渐渐“染”上了高杠杆的色彩。据蓝鲸房产梳理发现,随着规模扩张的加速,较多渝派房企的后起之秀净负债率也随之攀升。如2014年-2018年,金科的销售额由230亿元增长至1188亿元,其净负债率也一直处于高位,2017年时一度高达218%。

东原地产2014-2018年净负债率情况

东原地产的负债率也一直处于高位,直至2018年才大幅下降。不过,从其2018年财报来看,东原除销售兑现在手的货币资金增加64.9%之外,公司报告期末少数股东权益有所增加,净资产随之增加至115.1亿元,同比增加48.2%,才使净负债率下降。

规模与负债率齐涨,这仅是渝派房企“走出来”的代价之一。在品牌房企的全面碾压之下,他们要想突围并不容易,如协信地产给2018年制定了600亿元的销售目标,但最终其只完成了273亿元,在这样的背景下,协信地产业务负责人兼协信远创集团常务副总裁张泽林离职。

以稳健闻名遐迩的渝派房企,曾将产品品质视为发展的“杀手锏”,不过,随着全国化房企产品力的不断提升,各派系房企之间产品差距不断被缩小。此后,外界该给渝派房企添加一个怎样的标签?值得研究。随后,蓝鲸房产还将对其他派系房企发展现状进行分析解读,敬请关注。(shiqingling@lanjinger.com)

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