作者 | 闻旅 郭鸿云
一批高星酒店将成为既卖不掉又运营不下去的“鬼楼”。
据迈点网统计，仅8月份就有59家酒店被摆上了货架。这其中，拍卖价格在亿元以上的酒店有17家，5000万到一亿元区间内的有11家，低于5000万的酒店则有31家。
如此体量，看似是抄底高星酒店的好时机已经到来，但从成交量数据看，仅有3家项目成交，其他酒店全都流拍。资本市场对于这些待价而沽的项目并没太大兴趣。
有资深酒店业者对闻旅表示，当下被卖的高星酒店，背后站着的已经不是业主，而是被欠钱的债权人，中国大多高星酒店，特别是地产公司旗下酒店，原本就不是为了盈利而建造，从企业经营角度也是不断在亏损的不良资产。
原业主把不赚钱的高星酒店作为资产抵债给了债权人，债权人也无心经营，不愿承担持续亏损的损失，才把这些酒店摆上了货架。但其他资本也不傻，自己吃过亏或者看别人怎么吃亏，对于高星酒店已经“袪魅”。还愿意花钱入手的，可能也只有那些钱包真的鼓，想着涨涨脸面的“煤老板”。
01.当下卖酒店主力的不是业主，而是被欠钱的债权人
如果留意近期被曝出售的过亿高星级酒店，大部分都跟着一个标签“法拍”，也就是说，该物业涉及到债务问题，被拿出来拍卖还债。
以近期引发业内热议的7亿元起拍，却无人出价最终流拍的顶级豪华温泉度假村——重庆北碚悦榕庄为例，其被摆上货架的原因就是所属重庆柏椿实业有限公司因债务问题被另一公司申请破产清算，成为偿债的固定资产。
图源：悦榕庄官网
而重庆柏椿实业有限公司所属重庆申基实业集团更是早早就走上了卖酒店还债的道路。
据可查信息，辉煌时期的重庆申基实业集团曾先后拥有重庆解放碑威斯汀、重庆申基索菲特、重庆梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店以及重庆北碚悦榕庄等诸多五星酒店项目。早在2014年时，就有其因资金问题想要以13.8亿元卖掉解放碑威斯汀的消息传出，后又在2016年、2023年分别被曝将该酒店挂牌出售，但最终都无人参与竞拍导致流拍。
不仅如此，2017年时其合作方，雅高集团宣布终止和申基的合作管理关系，背后原因与管理期间酒店形成的约1200万元经营债务有关；而由申基索菲特酒店更名而来的雅诗特酒店，也于2022年被摆上了法拍货架。
而重庆申基实业集团代表了一大批如今被挂出售，等待买家的高星级酒店持有方，深挖业务也都能看到地产开发业务布局的身影。
另一个典型代表就是眼下也处于风口浪尖，地产标签更明显的富力集团。有消息称，在其与万达王健林完成“世纪交易”7年后，当时收购酒店能卖的已经都卖了，最后持有的68家酒店及一幢写字楼也将易主，被新的资管方接管。
持有巨资收购酒店物业的这些年，富力也并没有靠这些酒店赚到钱，2018年至2021年，富力地产酒店营运实现营业收入分别为70.28亿元、70.22亿元、44.63亿元、50.7亿元，期间盈利则分别为-4.59亿元、-10.08亿元、-14.27亿元、-14.22亿元。
酒店产权网高级合伙人冯少辉曾提到，中国60%的高星级酒店资产都在房地产商手里，因为早期中国高星级酒店的建造就是地产商为了拿地而进行的配套物业，首要目的也不是为了靠经营获利，从而造就了如今饱受诟病的“文旅+地产”模式。
他还提到了一个感官误区，就是当下并不是高星级酒店出售最活跃的时候，真正的高峰期在疫情前就已经出现。那时候还是业主主动出售、止损回血，现如今被挂酒店，大部分都是被动出售，也就是大家看到的法拍，都是法院、银行等债权方在卖酒店。
债务纠纷等隐藏风险极高，项目又不赚钱，挂着也就是走个流程，很难卖得出去。
可以从近两年法拍酒店相关情况看出一些端倪。根据酒店产权网统计，2023年标价5000万元及以上被法拍的酒店资产挂牌总量为275家，2022年则为194家，体量规模持续上涨；但从成交情况看，2023年完成交易的仅为43家，成拍率为15.6%，2022年更低，仅成交16家，成拍率为8.2%。
图源：酒店产权网
对于这背后的原因，冯少辉表示，本质还是因为高星级酒店诞生的基因问题，第一目的不是为了盈利，从酒店投资角度需要重视的地理位置，人流量等，很多项目都不占优势，业主方还寄希望于靠品牌引流、溢价，后续一直亏，投资回报周期还超长，10年甚至20年也不一定能赚回动辄几亿的投入，追求回报率和利润率的资本方，怎么可能会入手。
02.还愿花钱接盘，高星酒店的都是腰包鼓鼓的“煤老板”
尽管被卖高星级酒店项目成交率低，但总归还是有人愿意花钱买。对于确实不差钱的资本来说，挑挑拣拣还是能“捞”到一些条件优越，仍有价值的酒店物业。
比如近期换牌重新开业的峨眉山乌兰度假酒店，前身是曾被视为“西南地区亲子酒店天花板”的蓝光己庄，2023年底蓝光己庄被以3.94亿元的评估价挂牌司法拍卖，经历两次流拍，最终被一家来自内蒙古的大型煤炭企业——鄂尔多斯市乌兰煤炭（集团）有限责任公司以2.2亿元价格收入囊中。
图源：最佳东方
而鄂尔多斯市乌兰煤炭（集团）有限责任公司所属乌兰集团，产业更是遍布除煤炭外的集热电联产、餐饮、酿酒、乳业、建材、光伏发电、现代农牧业等，除新购入的这家酒店，旗下还有5家酒店分别位于内蒙古和海南，有心把住宿作为新业务板块来开拓。
再比如去年以28.01亿元成交的金茂北京威斯汀大饭店，由一家神秘“壳公司”北京渤海润泽商业管理有限公司购入，业内人士透露这家公司背后站着的也是来自陕西的“煤老板”，据传为陕西榆林煤炭企业中汇集团。
除了自带“土壕”标签的“煤老板”，其他实业老板也在入局“捡漏”，比如花24.3亿元购入上海宝格丽酒店的是江苏“水泥大王”金峰集团，且在购买上海宝格丽酒店之前，还以16.43亿元的价格收购了另一家高星级酒店上海虹口三至喜来登酒店，两宗交易加起来超过40亿。
尽管在为数不多成交的高星级酒店中都可以看到实业大佬的身影，但冯少辉认为，还不能把这样的买家构成作为一种趋势来解读。因为相比较之下，卖不出去的酒店才是大多数。
成功被交易的酒店要么是一线城市核心趋势的地标建筑，要么是酒店牌子叫的响亮，拥有这样一家酒店对提升企业形象大有助益。可以看到这些实业老板们买酒店的动机是各不相同的，有的是为了资产分流、企业转型，有的是为了投资保值、合理避税。
从经营角度讲，被卖高星级酒店在地产企业持有时面临的问题，这些跨界老板们更缺乏改善的经验，未来面临的运营亏损风险依然存在，很可能还不如被卖前。
对于没那么“不差钱”，更多追求投资回报的资本方来说，现在还不是入局“抄底”的最佳时机，虽然价格便宜但很多资产质量太差了，拔尖的物业又竞争不过，即便是有想法买入酒店也还会再观察，等待更合适自己的标的，不会贸然出手。
冯少辉强调，当下因为地产时代而建的高星级酒店市场需要自我调整修复的时间，基于地产逻辑入局的资本加速退场，让高星级酒店投资收益回归平衡，投资人、管理公司与业主三方都有合理收益，且水平比银行利息高一些（5%~8%）的时候，市场才会回归比较健康的状态，那时候高星级酒店资产交易才会活跃流通起来。
03.大批盘不活、卖不掉的高星酒店物业，最终难逃荒废命运
当然，市场的自我修正一定会是一个漫长且痛苦的过程，期间会有不少投资人、管理公司等撑不住而倒下，但这是必须要经历的。很多经营亏损、挂牌屡屡流拍的高星酒店资产，未来也不会有人接手，直到经营不下去，耗干价值倒闭被废弃，最终成为“僵尸建筑”。
“这不是危言耸听，中国未来一定会出现大批闲置物业和僵尸资产，供给过程就是当下的现实。而且救一个商业需要的是消费群体，不是单纯的资金，资金能解燃眉之急，却没办法激活生态，让市场回归健康变得长期可持续。” 冯少辉坦言道。
可以印证这一现象的就是越来越高频的高星酒店换牌，从一个品牌换新成另一个差不多同等水平或档次稍低一些的牌子，站在业主，投资人角度，目的就是为了省管理费，用更舒适一些的状态多挺一段时间。
而许多地产基因的酒店，直接放弃加盟国际联号酒店，改为自有品牌，或者与某家酒店集团成立合资酒管公司来管理旗下酒店，也都是为了节省管理费。
比如2024年初山东文旅酒店集团与雅高集团合同到期后，官宣推出自有的怡豪品牌，将“济南索菲特银座大饭店”换牌为“怡豪大饭店”；自2020年以来先后与洲际、万豪、雅高等国际酒管公司签订战略合作协议的华侨城，2024年也改推自有品牌嘉途酒店；此外，万达、佳兆业、深业置地等也都在自有品牌这条道路上摸索，挂自家牌子省管理费不论是不是终极目的，也都是这一动作带来的优势之一。
如果当节省成本维持经营也难以继续的时候，很多卖不出去的酒店物业就会迈入下一阶段，倒闭闲置。等到出现大片大片“僵尸”建筑，那时候政府或许就会出手颁布新政策，允许这些酒店产权性质的建筑另作他用，或者拆除重建。
也有业者表示，即便是经历了市场修正，从高星级酒店的投资逻辑和经营逻辑看，也依然注定不会回归单纯的酒店生意层面。
高星级酒店的投资回报周期太长，即便是能盈利，想要短期回本（正常酒店投资的5年周期）也是不太可能的，对于很多下场投资买酒店的资方来说，还是在投楼盘，比如包含写字楼等其他物业，酒店项目产生的营收能覆盖整体项目的资金成本就可以，这样资本方就等于白得一块地，可以再去创造更多收益价值。
且投资就会存在风险，从当下消费降级的大环境看大部分在营高星级酒店也面临很大的经营压力。出境市场恢复后高净值消费客群分流，企业客户商务会展需求减少，差旅预算缩减，有相关业者透露，2024年上半年行业内的星级酒店平均客房出租率与去年相比下降了10～15个百分点，平均房价下降5-10个百分点。
冯少辉也表示，目前正在经历的市场自我修复是国内没有经历过的，从市场维度看消费活力减弱，但从经营角度人工、租金等成本也相对下降，到底哪个因素对酒店本身影响更大，确实不好判断，需要更多时间来观察。但泡沫必须“挤”掉，没有其他办法。很多已经清醒的投资人选择出售酒店离场，就是想尽可能把自己剥离于风险之外。