万物云朱保全:长坡薄雪,物业回归本源

今年,在广州,一名外卖配送员与物业公司秩序维护员的大型冲突中,网友一边倒地支持外卖配送员。

这件看似寻常的小事,引起万物云董事长朱保全的重视。在他看来,即使物业发展到现阶段,社会尤其是业主对物业的认知仍不清晰,双方的误解与冲突不断增加。

“几乎每年都有一次物业行业的盛大会议,但只是一场乙方群体的狂欢,隔壁就有一群业主在讨论取消物业。现状就是这样。”朱保全坦言,业主甚至整个社会需要更加理解这个行业。

一个“为物业行业正名”的念头悄然而生。

行业不仅需要资本市场的故事

自2014年彩生活登陆港股后,资本将目光投向了物管行业;2018年,物管行业资本化加速,创造了无数资本佳话。不到10年,各规模型物企先后上市,行业也基本完成资本化进程。

在大多数物企的“资本故事”中,规模与高毛利是不变的主角。

这两年,高毛利主角光环不再。克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3个百分点至27.7%。

万科旗下物业也在今年敲开了港交所的大门。

“过去一年,我被资本市场问及最多的话题是,行业毛利率。”11月8日,朱保全在一篇名为《不要让高毛利害了行业》文章中写道,物业费的底层含义是受业主共同托付的资金,物业人的义务是把钱有质量地花出去,用于日常秩序环境维护,以及设备设施基本养护,以帮助业主资产保值增值。物业人取得的毛利,或者酬金,是这个“替人花钱”的过程中取得的报酬。

“而(物业行业)毛利率是客户关系的一种体现,垄断行业或强知识企业或许存在高毛利,但市场会做出调节。”朱保全称,如果物业管理行业真的存在高毛利,其结果一定是被业主终结,或被竞争者清理。

“物业管理行业更不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”朱保全坦言,2014年,物业服务公司刚上市时强调“要向人的服务转变”,做“人”的生意,这引起了投资人的兴趣,但却对行业带来较大的误导。物业服务公司本应踏踏实实做好“物”的生意。

但资本市场总需要新故事,近年来,卖米、卖菜、卖理财、卖房……物业行业涉猎的领域越来越多。

拓展新业务、在存量市场寻找增量,毋庸置疑是企业的增长逻辑之一。

但朱保全却认为,如果把物业服务定义为平台流量,更注重规模,最终往往会被物业服务业务本身的现金流所害。

他算了一笔账,物业管理行业一季度的平均收缴率估计只有60%,尽管广东地区会高一些,但物业服务业务的刚性成本在87%左右,如果以季度营收100亿元计,意味着会产生27亿元的经营负现金流。

“这是很可怕的。” 在他看来,好口碑的物业服务企业,一般都有好的现金流,甚至业主愿意预付物业费支持自己的好管家。

“物业行业本身没有那些花里胡哨的故事,恰恰过去这些年,行业因为讲故事而顾此失彼。有可能你要做更多的事,而错过了这个行业本身应做的事。”朱保全如是说。

物业更需要业主的口碑及公众的价值认知

上市后,朱保全更忙了。

10月下旬,他特意挤出时间,带队走访了绿城、中海、长城等品牌物企,带着行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率等8个问题,与对方深入交流、探讨。

看似普通的交流,背后更深层的原因是,朱保全希望通过这次与“同道中人”的交流,找到为“为物业行业正名”、“不被高毛利绑架”的答案。

秉承这一共识,11月22日,万科物业、中海物业、长城物业和绿城服务,在深圳联合签署《住宅物业服务倡议书》(以下简称《倡议》),呼吁行业正本清源,推动行业进一步发展。

四方在《倡议》中提及,代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础,是全体业主就公共设施使用及影响空间环境、秩序等方面的行为达成的共识,需全体业主承诺遵守。

针对公共资源收益,《倡议》认为,小区公共资源经营产生的收益,应作为房屋专项维修基金或物业管理服务费用不足的补充,不适合用作业主短期分红。

朱保全解释道,行业最重要的是要明白这个行业到底在做什么,如何能够让社区公共收益真正体现到对不动产的维护上,用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球,对于整个行业的发展是破坏性的。

同时,《倡议》提出,对于受托管理的公共资源,物业管理人应当充分尊重业主权益,及时、准确地公开公共资源的经营管理和收益支配情况,以阳光、透明的态度,接受全体业主的监督。

“物业公司务必要回归物业服务的本源,踏踏实实做好‘物’的打理,面对几十万亿的不动产,物业管理人身上有一份责任,不能让它们成为城市的建筑垃圾。”朱保全和另外三家物企掌门人呼吁“物业行业回归本源”。

回归本源后,物业行业的业务范围看似收窄,但朱保全认为,行业仍大有可为,“开发商增量的时代已经过去了,现在打开了新的服务之门,很多没有引入第三方服务公司的行业,正在打开大门。”

此外,他还认为,城市服务业务若能将物业管理的“管家思维”带到城市里,也是行业进入城市的伟大意义。

值得注意的是,发起《倡议》的四家物企,除长城物业未上市,其余三家的毛利率均介于17%—19%之间,相较行业均值偏低。

但四家物企并不因此焦虑,而是认为行业毛利率不宜过高。

在朱保全看来,“这几家企业在毛利率上都持‘保守、传统’态度,并不追求过高的毛利率,而是恪守本业,注重口碑和现金流,追求合理的毛利率水平,保持‘长坡薄雪’,这也是万科物业的选择。”

他进一步指出,物业行业是一个滚雪球行业,每年都是在去年的基础之上增长,凡是滚雪球行业至少是15倍以上的市盈率;且物业能够形成连锁店,可以全国复制。本质是有没有好的现金流状况和能够复制的好口碑。

“长坡厚雪”、“滚雪球”,意为找到湿雪和长长的山坡,不断地将雪球越滚越大。物业行业需要恪守本源,做好服务,挖掘行业不动产设施管理维护的价值。

“面对百万亿量级的存量不动产市场,物业服务企业要独立自主地做好基础服务,帮业主‘花好钱’,赢得公众的尊重,重视现金流,借助资本力量吸引人才加入,推动供给侧改革以及挖掘业主居住服务需求,行业定会更早走出阴霾,率先迎来春天。”朱保全表示。