文|野马财经
剑指1400亿元销售目标，美的置业能靠并购完成任务吗？
“黑铁时代”的房地产市场，有房企选择求稳收缩，有公司热衷逆势扩张。何享健家族的美的置业（3990.HK）显然是属于后者。
在8月29日召开的业绩会上，美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉介绍，上半年公司收购了8个项目，交易代价约15亿元，新增权益货值62.9亿元。
事实上，无论是美的集团还是美的置业，何享健家族似乎总是对并购情有独钟。身处持续下行的房地产行业，营收、利润双降的美的置业，能靠逆势并购完成销售目标吗？
上半年收购8个项目
王全辉介绍，美的置业的收并购动作是从2021年9月启动的。
据爱企查显示，从2021年10月起，美的置业旗下多个合作项目开始出现股权变更。
首先是2021年10月，花样年（1777.HK）将佛山市顺德区美岸房地产开发有限公司的35%股权转让给美的置业，美的置业实现了对该公司100%持股。
此后几个月，美的置业接连收购雅居乐（3383.HK）、正荣地产（6158.HK）在武汉、天津、无锡、长沙等地的多个项目股权。
事实上，在一众房企中，和美的置业公开交易最多的当属金科股份（000656.SZ）。
早在2021年12月，美的置业就曾收购常州市美科房地产开发有限公司中金科股份持有的49%股权；2个月后，金科在重庆美科房地产开发有限公司持有的全部股份也转让给了美的置业。
时间来到今年3月，美的置业还和金科股份还进行过项目的双向交换。
3月11日，美的置业公告称，将收购金科股份南京的两个项目，代价9.07亿元，其中包括4.97亿元的债务接管，即美的置业最终实付金额为4.1亿元。
同期，美的置业还向金科出售柳州、岳阳两家合作公司，总交易价格为1.84亿元（包括2414.82万元的债务接管）。
图片来源：美的置业公告
一系列操作完成后，截至2022年6月底，美的置业已经完成了29个项目的股权交易。其中2022年上半年完成的有17个，包括8个收购项目，收购交易代价约15亿元，新增权益货值62.9亿元。此外，美的置业还退出了柳州、九江、大理等低能级城市，减少权益货值8.5 亿元。
“当前公司的主要深耕方向是深耕战略城市、包括城市级别比较高的城市，如天津、重庆、佛山等。同时退出了一些计划要放弃的城市，如九江、柳州、大理等。”王全辉在2022年的中期业绩会上介绍。
对于下半年计划，王全辉表示，市场仍在筑底，下半年来看，我们在投资方面更多考虑手上现有的土地资源，以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少。“少拿地，攻老本”将是下半年的工作重点。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，在当前行业进入深度调整期的背景下，美的置业开展逆势并购，这确实可以以较低的价格“捡漏”一些优质资产。并且美的置业背靠美的集团，确实有一定的底气。
“但是尽管如此，在当前的行业环境下，大举并购扩张，仍然是一件十分激进的行为，一旦并购的资产不能妥善消化，或者盈利能力未达预期，都容易遭受牵连导致企业陷入危机。”陈霄补充。
“营利”双降，钱从哪里来？
尽管展现出逆势扩张的姿态，但美的置业上半年的业绩并不理想。
中报显示，美的置业上半年实现营业收入316.63亿元，同比下降4.2%；核心净利润约27.36亿元，同比下降11.8%。
在销售数据方面，截至2022年6月底，美的置业实现合同销售额400.3亿元，同比下降了51.53%。
美的置业表示，营收下滑的原因是确认销售面积减少以及销售单价降低所致，销售收入的下降也随之影响了毛利。此外，公司管理及咨询服务收入下降也对整体收益造成减幅。
积极出手的美的置业，能否借并购挽救下滑业绩还未可知。不过，和一众陷入危机的房企相比，美的置业确实有不错的融资能力。
今年3月1日，美的置业上市了2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元，票面利率4.5%。美的置业也因此成为2022年首家成功发行中票的民营房企。
5月23日，美的置业还作为示范房企成功发行了2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元。
企业预警通显示，美的置业目前共有15只存续债券，总规模95.94亿元，其中14.9亿元将于1年内到期。
来源：企业预警通
另外，今年上半年，美的置业还获得了多家银行的授信额度，其中还覆盖对并购业务的专项支持。
2022年3月起，美的置业先后与招商银行、交通银行广东省分行、建设银行广东省分行、中国农业银行广东省分行达成战略合作，获得总授信额度750亿元。其中390亿元是地产并购贷及保障性租赁住房贷款，另外360亿元则是个人住房按揭贷款专项额度。
半年报显示，偿债方面美的置业压力较小。截至2022年6月底，美的置业持有现金及现金等价物232.18亿元，一年内到期的有息负债约为135亿元，现金足以覆盖短债，流动性尚可。
不过三道红线方面，美的置业净负债率44.9%、现金短债比1.73、预扣资产负债率70.3%，仍踩中一条，为黄档房企，离转“绿”目标还有一步距离。
剑指1400亿，能靠并购实现吗？
美的置业成立于2004年，最早由美的集团创始人何享健掌权。2013年，何享健将美的置业全部股权转至儿媳卢德燕名下，地产业务独立发展。
卢德燕是何享健之子何剑锋的配偶。不同于一众接班的企业二代，何剑锋在27岁选择自立门户，现在是“盈峰系”的实际控制人，旗下拥有两家上市公司，盈峰环境（000967.SZ）和百纳千成（300291.SZ）。此外，他实控的盈峰集团还是“公募一哥”易方达的并列第一大股东。
尽管老公另起门户，当前卢德燕仍在“美的系“，并与何享健共同执掌美的集团大股东美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，卢德燕持有5.45%。
此外，卢德燕通过持股三家公司，在美的置业共拥有10.86亿股股份，股权占比80.12%，为公司控股股东。据2018年5月契约显示，何享健与卢德燕约定为一致行动人。
值得注意的是，虽然身为美的置业的掌舵人，但卢德燕一直比较神秘和低调，美的置业如今主要是职业经理人团队站在台前。
“整体战略布局，肯定还是由实际控制人在负责。”一位房地产业内人士表示。
卢德燕掌权后的美的置业，开始进入高速增长时代，野心也逐渐出现。2016年，美的置业提出“4年冲千亿”目标，2018年还表示要致力成为中国十大房企之一。
此后的2016年-2018年，美的置业合同销售规模依次突破200亿元、500亿元和790亿元，增速显著。并于2018年10月登陆港交所。
不过梦想和现实之间总是若即若离。2019年，美的置业凭借1012.3亿元的销售额提前迈入千亿门槛，但距离前十却一直有着不小的差距。
克而瑞数据显示，2021年时，美的置业以1370亿元全口径销售额位列房企销售榜第28位。2022年上半年，其实现约400亿元的销售额，上升了5位，排在房企第23。
此外，400亿元的销售额，距离其年初定下的1400亿元目标也有着不小的距离。美的置业能靠并购完成今年任务吗？