文|斑马消费 杨柘
拿地一时爽，退地不仅违约还得扣下巨额保证金，但这对于宋都股份来说，意味着及时止损。
宋都股份成为今年集中供地政策实施以来首个违约典型，同时也为中小房企敲响了警钟。随着拿地门槛越来越高、融资越来越难，中小房企生存空间越来越小，他们的活路在何方？
退地始末
先是轰轰烈烈竞得土地，后反悔退地，在今年全国22城集中供地中，宋都股份成为首家违约退地房企。
今年5月，宋都股份（600077.SH）共计耗资45.84亿元，在杭州首轮集中供地中获得5宗土地，土地总占地面积15.1万平方米。
不料两个月后，公司将其中一宗土地退回，且上周已收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书。
斑马消费注意到，退回的这宗土地是位于杭州拱墅区的杭政储出（2021）8号地块，占地面积34025平方米，当时通过全资子公司杭州绍辉竞得，对价17.83亿元，溢价率29.86%，楼面成交地价约20962元/平方米。
蹊跷的是，该地块至今尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。
因为违约退地，杭州绍辉所预缴保证金5000万元将不予退还。这笔保证金是今年一季度归母净利润的1.36倍，是去年全年归母净利润的14.19%。
即便这样也要退地，公司解释是经营管理层“基于企业发展谨慎作出的决策。”
除了业内疯传的意向合作方临时变卦退出，这块土地开发的盈利预期不被看好，也是重要原因之一。
根据该宗土地容积率等经济指标初步测算，最多可建成建筑面积8.5万方平方米，考虑自持21%的代价，可售建筑面积约6.7万平方米。
因为杭州首轮集中供地采取的是土地、房屋售价双限价政策，8号地块未来最高限价2.95万元/平方米（包括每平方米精装修3000元），可售货值约20亿元，加之建安成本及税费等因素，盈利空间微乎其微。
双限价土地项目盈利难已是不争的事实，浙江头部房企滨江集团（002244.SZ）在杭州集中供地中拿地之后，老板戚金兴曾公开声称，拿到的土地项目要努力才会有1%-2%的净利润率。
土储告急
宋都股份创立于1984年，其前身是杭州江干区原房屋建设开发公司，为杭州最早18家房地产开发企业之一，当地经典楼盘印象西湖、阳光国际等均出自这家房企之手。
不过，在如今竞争激烈的杭州房地产市场，这家老牌房企已无当年之勇，多年来委身浙江本土二线房企之列。
而且，公司现有土地储备已远不能满足今后几年的开发需求，近两年来新增土地储备规模陡降。
2019年至2020年，公司新增计容建筑面积分别为133万平方米、70万平方米（公司年报均未公布总土地储备规模）。
截至去年末，公司待开发土地项目仅余4处，一处位于浙江舟山，三处位于广西，合计权益计容建筑面积约25.69万平方米。
在“三道红线”等金融政策影响下，公司投资开发策略采取“不冒进、不激进”，在外省项目中合作开发意愿浓厚。在上述3个位于广西待开发项目中，有两个项目分别以24.4%、49%的权益比例参与开发。
浙江是公司项目布局最集中的区域，截至今年3月，公司在浙江布局合计37个项目，其中杭州项目规模占比浙江区域近60%。另外，安徽覆盖合肥、巢湖两座城市合计5个项目，江苏覆盖南京等4个城市共7个项目，广西布局4个项目。
在销售规模上，公司仍以浙江为主。在2020年新增8个首次开盘项目贡献销售额82亿元，其中有6个来自浙江省内。
融资成本高企
宋都股份一边在杭州“扫货”，同样还要面对业绩下行、较高融资成本的压力。
今年一季度，公司营业收入、归母净利润分别实现9.72亿元、3684.81万元，同比分别增长14.57%和-42.28%。公司解释，主要是由于交付结转收入毛利降低所致。
近年来，业绩波动就已给公司亮起红灯。
2018年至2020年，营业收入分别为45.92亿元、41.67亿元和71.61亿元，同比分别增长67.03%、-9.26%和71.86%，归母净利润同比分别增长164.19%、43.00%和-40.08%。
最近两年，公司盈利能力下行最为突出。2019年至2020年，其毛利率从40.93%降至22.17%，净利率由14.05%降至4.48%。
2019年，公司两件大事引发外界广泛关注。一是公司董事长俞建午提出鲲鹏计划，冲击300亿年度销售目标。不过，去年公司才实现销售金额207.15亿元，销售面积首次突破百万平方米，为116.46万平米。
另一件大事是在当年4月，公司股东大会授权经营管理层拿地金额“不超过300亿元”，此后公司在土地市场大肆扫货。当年新增土地储备建筑面积首次突破百万平方米，且在当年还发力代建业务，获得代建项目建筑面积62万平方米。
这直接导致公司融资规模和融资成本齐升。2019年至2020年，平均融资成本由7.35%升至8.42%。而2018年，公司平均融资成本仅6.23%。
去年，公司资产负债率达到86.70%，利息支出成为巨大负担，公司去年利息开支4.50亿元，是同期归母净利润的1.28倍。
而且，在去年实施的三道红线中，公司已踩中两条，今后借贷无疑会受较大影响。