北京卖地516亿 ,新玩法下房企抢地难赚钱更难

没有高地价,但房企抢地竞争却在暗流涌动。

“耶!”

公证员声音刚落,现场掌声未响,豪掷39亿的19号选手没能控制住喜悦情绪,高喊一声。瞬时间,土拍大厅外参与者与围观者都看向大屏幕,喧嚣声四起。很快,现场先后有人喊出,第一宗地被卓越拿下了。

5月10日,随着第一宗地正式落锤定音,北京首场集中供地正式拉开序幕。不管是地块数量、资金厚度,还是竞争激烈程度、规则的繁复,这场土拍都可以说是北京史上前所未有的。

首批出让29宗地块,供地规模为345万平,约占2021年宅地供应计划33%;总起拍价合计1035.81亿元,保证金高达1580亿元,单家房企全部参拍需缴纳约210.24亿元保证金。

而在规则方面,这次土拍的限制也最为复杂。不仅提前锁定低溢价率,有些地块还涉及竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、租赁住宅,甚至多宗地块设置“70/90”平方米户型要求等。

北京向来是兵家必争之地,“拿地难”并不影响房企们不惜一次又一次降低盈利标准换取市场份额。这次土拍,房企参与热情及程度依然相当高。除了已公示出让结果4宗地,剩余25宗地,引来200多家房企和联合体在现场厮杀。金地、保利、华润甚至参拍了20宗以上地上地块,其次城建、金茂、招商、旭辉、平安等房企也参拍了10宗以上,连久未在北京土拍现场现身的万科都参拍了16宗地。

而在央企定天下,头部论输赢的市场,哪怕奔着“不赚钱”决心去拿地,小房企也几乎失去与之一拼的机会和能力了。本场土拍更加突出证明这一趋势。

新玩法:竞建设方案 ,6宗结果待定

“又竞高标准(商品住宅建设方案)了,怎么这么激烈!”

“感觉有点收不住啊。”

“这次地块位置确实都很好。”

在土拍大厅外,房企投拓人员聚在一起讨论地块出让结果时,不断感慨这次土拍激烈程度。

尽管没有高地价、没有地王、没有百轮举牌等激烈竞争剧情,竞争却在新鲜的玩法下暗流涌动。房企们感受最为强烈,特别是在地块进入竞政府产权份额及高标准商品住宅建设方案环节之时。毕竟,这直接关系地块盈利空间及房企全方位资源调动能力和项目全方位管控能力。

5月10日出让的12宗地,均是位于朝阳、海淀的热点,上午是金盏、王四营的5宗地,下午是崔各庄三兄弟、东坝、“准地王”豆各庄、海淀树村的7宗地。

在朝阳出让的10宗地中,金盏、王四营、东坝、豆各庄等位置地块,都是兵家必争之地。起拍总价超过50亿的地块有朝阳王四营、朝阳豆各庄、海淀树村、丰台长辛镇、石景山衙门口、大兴新城地块。而朝阳金盏地块和海淀树村地块本就是去年暂停出让的热门地块。光海淀两宗树村地块总起拍价就达到118亿元。

并且,根据北京规划和自然资源委员会官网地块报价来看,朝阳王四营地块、金盏08地块、东坝,海淀树村等地块在报价环节就触及上限,直接进入竞报公租房比例/政府自持比例阶段。而在触及上限价格和政府预设份额持有产权份额的基础上,竞报就要转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

当天,北京卖地收入516亿,12宗宅地全部触及地价上限。卓越、融创分夺金盏,华润、保利、招商、城建、中冶等央国企各有斩获;王四营3宗地、崔各庄、树村等6宗地块进入竞高标准商品住宅建设方案,结果还待后续揭晓。

朝阳区王四营L01地块,由金地+保利+华润联合体以31.5亿+13900平方米公租房面积触及上限;朝阳区王四营乡L02、L05地块,被中冶以30.95亿+13800平方米公租房面积触及上限;朝阳区王四营乡L03地块,由建发+电建联合体以54.5亿+24400平方米公租房面积触及上限,全部转入高标准住宅建设投报。

崔各庄地块被龙湖+恒基报价28亿元触及竞价上限,豆各庄地块被龙湖+住总+平安以68.2亿元达竞价上限,转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

海淀树村棚户区改造B-1南地块,由招商+城建联合体以57.3亿+20%政府持有产权份额触及上限;海淀树村棚户区改造B-1北地块,则被中铁置业触及上限,也全部转入高标准住宅建设投报。

高标准商品住宅建设方案包括五方面内容:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、依据技术应用和管理模式。现场转入高标准住宅建设投报后,参加投报单位将提交《投报高标准商品住宅建设方案申请书》。

参拍完王四营地块出来后,作为亲历者,一位中铁投拓人员明显感受到土拍激烈程度。“都直接进入竞高标准商品住宅建设方案环节了,肯定比以往激烈啊。”

“政府会对开发商上交的方案进行评审,每个单项指标都会进行打分,综合得分最高就是竞得人。而结果将在10个工作日内公布。“该中铁投拓人员说。

地难抢,钱难赚

拿到地的企业也并不轻松,政府产权预设份额挤压了利润空间,高标准商品住宅建设不仅增加成本,还将在最大程度上考验房企建筑技术和管理模式。而在失去土地红利和产品红利后,产品和管理则成为影响项目盈利空间关键因素。

在卓越以13%政府预设产权份额,拿下朝阳金盏地块后,越秀忍不住在底下感慨,“这压根赚不到钱。”

该地块销售价格上限为7.6万/平方米,按照13%政府预设份额,购房者最大上限购房价格6.6万/平方米。而该地块南侧中海拾光里均价约7.5万/平方米。

而融创拿下的另一宗金盏地块的政府预设份额则达到15%,这意味售价上限得到更大程度压缩。

“新玩法下,房企盈利测算维度和标准和之前变化不大,但盈利标准会有所下降。”北京住总投拓人员告诉界面新闻,原本标准可能盈利下限可能在8%—10%范围,现在可能会降低至5%—6%,甚至还看根据实际情况,进行弹性降低。

“如果不赚钱就不要了,不能白干活。”该投拓人员强调。

而另一位央企投拓人员则告诉界面新闻,所在单位拿地盈利标准下限是成本利润率12%,这相当于销售利润率10%。“也会弹性下降”,高利润标准拿地只能陪跑,根本抢不到地。

尽管如此,房企依然在积极争取北京市场。在很多业内看来,北京市场盈利空间不大,但抗风险能力远高于其他城市。

“虽然因为调控、限价等因素,导致周转慢,赚钱少,但需求大,安全系数高。”多位投拓人士表示,市场稳定性是北京市场依旧被激烈争夺重要因素。

不过,在新的玩法下,对开发商提出更高要求,却极大利好了购房者。一方面,项目价格可控,购房成本降低。另一方面,产品质量也得到更好保证。

“随着土地热度激增,大批供地虽然机遇明朗,但政策调控仍然不松懈,“一地一策”、“房屋销售价格引导机制”、“杜绝捆绑销售”等等政策加码,标志着北京首次集中供地将是产品力时代的回归,限竞房品质堪忧的终结。”中原地产分析师分析认为,“此外,套内“70/90”户型要求,也提高了开发企业对户型设计灵活度的要求,降价销售不再是争速跑量的绝对手段,产品定位的重要性已经凸显。”

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