自2019年以来，围绕正荣（HK：06158）人事变动的消息似乎从未停止。
在不久前营销负责人段静挂印离去之后，近日，市场传来了奥园地产集团助理总裁张杰或将加盟正荣地产的消息，不过正荣对此予以了否认。
事实上，自去年以来正荣就出现了人事频繁换防的情况，虽然正荣以“内部提拔”为主的人才梯队刷了一波好感度，但隐藏在人事换防背后的问题并不能就此忽略。
融资利率走高，去化回款意义凸显
对于疫情下的2020年，正荣似乎做了充足的预备。
在预备2500亿元的可售货值之后，正荣给出了一个相对平庸的业绩目标——1400亿元，较2019年仅增长7.7%。这也意味着在全年，正荣仅需完成不到六成的去化率便可顺利完成目标。从可售货值与目标上看，正荣地产在今年的销售压力似乎并不算大。不过，在前四个月数据来看，正荣的销售依然存在着巨大的阻力。
仅从今年前4个月数据来看，根据CRIC数据，正荣集团全口径累计销售额约292.2亿元，虽然20名的位次依然与去年同期一致，但同比下降28.3%的销售额，依然突显出企业在未来8个月的营销压力。
有业内人士认为，今年的特殊环境意味着，房企全年的营销压力将集中在下半程，而企业对营销人选的格外重视，可能是希望在下半年集中推盘时增加一些把握。
在营销背后，更受关注的无疑是企业的销售回款以及现金流。
近年来，依靠较为充足的在手现金以及权益的快速增长，正荣集团杠杆比率已降至安全边际之内，不过，经营性现金流持续流出以及债务规模得不断增长，依然意味着正荣集团近年来的发展仍是以融资驱动。在2019年，正荣地产有息负债规模进一步提升，由464.92亿元同比增增长至586.65亿元，同比增长26.18%，超过行业平均增速逾6个百分点。
从现金流指标来看，在2019年-2017年，正荣地产的经营活动现金流分别为净流出140.64亿元、26.64亿元、42.39亿元。同时，融资活动现金流则分别净流入219.73亿元、141.02亿元、63.39亿元。
可以看到，在过去3年时间内，正荣地产发展所需的现金流或更多来自于融资的增长。
然而，今年以来，正荣地产的融资路并不算顺遂。近年来逐渐成为正荣主要融资渠道的海外债，在年初的昙花一现后迟迟没有出现融资窗口，在3月份出现降温之后更在4月份进入冰点，直至5月份才重现松动的迹象。在不久前的5月15日，正荣地产发布了拟发行2亿美元2024年到期优先票据利率的公告，久旱之后虽喜逢甘霖，但融资利率却出现了增长，在今年1月时，同为4年期的海外债，正荣发行利率仅为7.875%。
事实上，在海外债降温的同一时期，房企迎来了难得的国内公司债发行窗口，包括万科（SZ：000002）等头部房企融资利率甚至进入了“2”时代，而与正荣同规模的千亿房企们融资利率也普遍在6%以下。
显然，对于错过低成本融资机会的正荣来讲，欲维持当前的行业地位，以更有效的销售、去化补充发展所需的现金流以及弥补较高的融资成本，或已经是企业必然选择。
低土储押宝盘活存量
在年内拟推2500亿元货值的豪气背后，土储并非是正荣地产的优势科目。
没有老牌房企优越于行业整体的融资利率，亦没有粤系房企发力于城市更新所赢得的大量盈利空间，在过去数年依靠高周转快速崛起的闽系房企，普遍在土地储备沉淀这一层面普遍不具备优势，这一点正荣亦是如此。
根据披露，在2019年，正荣地产总土地储备约2615万平方米，对应货值约4500亿元，与同规模房企基本持平，但剔除在建面积及已竣工未售项目之后，劣势开始显现。
近年来，正荣地产未开发土地储备约占年末总土储面积的20%左右，与远洋集团（HK：03377）、中国奥园等房企均存在较大差距，而以此计算，在 2019年末，正荣未开发土地储备约500余万平方米，对应货值仅在千亿上下。
根据CRIC数据，在2019年下半年以及今年1-4月期间，正荣地产分别累计新增货值约375元以及242亿元，可以看到，即是上述项目全部在年内完成开盘的情况下，与年内的2500亿元可售货值亦存在极大差距。显然，在今年的拟推货值中，存在极高比例的往年已开盘项目。
近年来正荣在通过不断运营能力强化去化水平的同时，“老项目”的去化也已被摆上台前。在今年的业绩会上，在解释毛利率下降时，正荣CFO陈伟健便曾表示，2019年出售了一批存货，老的存货融资成本较高，还受到限价的影响，所以在2019年下定决心解决了这些存货。
仅从已竣工项目去化来看，在刚刚过去的2019年，正荣持有已竣工未售物业约76.26亿元，较2018年末的114.34亿元減少33.3%，这对于交付面积大幅上涨42.64%至 214.07万平方米的正荣来说，无疑是个不错的成绩。
有观点认为，往年开盘项目、甚至竣工项目占用着部分无法及时变现的资金，在一定程度影响着企业资金周转，同时加重了企业去化压力，而对于开发土储相对缺乏的高周转企业，如何处理好这一部分货值更是一个关键。
在新土地货值相对紧凑的背景下，盘活存量似乎是企业寻求突破的重要一步。不过，从以往经验来看，相较一个项目中更易于出售的刚需产品，往年开盘项目所剩产品更多为溢价相对较高的改善型产品，甚至也包含尾盘等有瑕疵的户型，相关产品的去化往往并不容易。
值得一提的是，随着疫情负面影响减弱，近期市场也迎来强劲的反弹势头，特别改善型产品在多个一二线市场成为了紧俏货，这对于旨在去库存的企业来说，或是一个难得的窗口期。
“近期，特别是三四月份市场对高端市场整体表现出极高的热情，做相应产品的房企最近一段时间应该在去库存方面有着不错的效果。”对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示，“不过，随着供应的加大，最近市场也开始出现一定分化，未来产品的去化还要看项目的性价比。”
面对疫情带来的特殊环境，无论是保障企业的现金流安全，亦或是减少库存为突围增加筹码，均凸显出营销的特殊地位，而正荣将如何渡过重重考验，蓝鲸房产将持续观察。