投稿来源：首条财经

导读

三线演员池子吐槽，吊打大佬中信银行。微博再显神威的背后，在于信任底线的致命杀伤力。

对重资产的房企来说，这份信任价值同样重要。

那么，香江控股的种种问题表现，是否已在玩火呢？

世界上没有如果，只有后果和结果。

名噪一时的摩托罗拉，贸然研究发射卫星，将自己拖入无底深渊，也算是企业转型升级史的里程“悲”。

关键原因，在于自身升级步伐脱离了行业转型大势。

类似现象，在房地产业也不乏其例。

进入“房住不炒”时代，企业转型升级成了高频词汇。但转型与升级，本质为两个意思。所谓“转型为发展之纲，升级是立身之本”，若自我升级底盘不稳，盲目转型无疑“本末倒置”，南辕北辙。

尤其房地产是重资产属性，如没有成熟的转型体系，往往会出现“小马拉大车”式的尴尬局面。

香江控股的现状，难道还不能说明问题吗？

香江控股“撞南墙”

作为老牌房企，香江控股的转型状态颇为“悲催”。

香江控股官网显示，2003年，香江集团收购山东临沂工程机械厂，正式更名为香江控股，并开始在住宅地产及商贸物流业务上深耕。尤其是住宅地产，堪称核心业务，锦绣香江花园、翡翠绿洲等大型社区均是该时期的代表作。

10年后，由于拿地势头减弱，香江控股进入发展低迷期。

2015-2016年，香江控股仅进行两次资产重组、配套融资等动作后，开始正式转型。

彼时，香江控股表示：将住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅的经营重点，逐步转向以商贸物流地产开发销售及运营为主。

掐指算来，转型已有四年之久。以三年为一个周期划分，加上一年缓冲，如转型战略正确的话，香江控股应已初步实现蜕变。

但从实际效果看，其仍在阵痛之中。

业绩是一个直观表现。

财报显示，2019年，香江控股营业总收入49.27亿元，同比增长18.35%；归属于上市公司股东的净利润4.55亿元，同比下降11.6%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3.61亿元，同比下降23.54%。

不但增收不增利，甚至还出现亏损，原因只有一个：成本超过收入。

事实亦是如此。2019年，香江控股营业成本23.8亿，同比增长18.8%，高于营收18.3%的增速，导致毛利率下降0.2%。

既然香江控股称商贸流通运营是主营业务，不妨先来看看该业务究竟有多大能量。

作为商贸物流平台建设的“重要抓手”，商贸流通运营可谓每况愈下。

报告显示，2019年，该业务营收10.92亿元，相比较2018年减少21.04%。在49.27亿元的总营业收入中，占比仅22%。

将时间线拉长，2016年-2018年，该业务营收占比持续缩小，分别为55.8%、40%、33%，结合2019年的22%，已是连续第四年占比下滑。

对企业来说，主营业务如同吃饭的“碗”，主业不振究竟是能力问题?方向问题？还是态度问题？

商贸流通看什么？

5月11日，据商务部官网，商务部办公厅、中国银联发文，共同制定《支持商贸流通发展促进居民消费工作方案》。

一般来说，大多需政府重点扶持的企业或行业，都存在短期或长期的造血能力不足问题。商贸流通行业同样如此。

虽长期来看，商贸流通行业大有可为。但由于市场竞争加剧、电商对线下零售的冲击，以及本身抗风险能力不足的影响，商贸流通行业近年来日子难过。福建省最大的商贸流通企业新华都，甚至都在2019年爆了大雷。

即使结合地产行业，也难以形成1+1>2的效果。

抛开行业因素，香江控股自身商贸流通运营能力，也存天然性不足。

商贸流通的运营核心，即：效率、效率、效率（重要的事情说三遍）。这对企业的精细化管理、运作有极高要求。但香江控股此前长期深耕的住宅业务，本质即简单、粗放。从“粗”到“细”，香江控股能否适应，也是一大挑战。毕竟大开大合的“降龙十八掌”，到以巧致胜的“兰花拂穴手”，实际是两种武功。

值得强调的是，目前我国商贸流通行业，正向组织化、规模化、集约化和现代化发展，行业集中度不断提升。

2019年，香江控股营收同比增长18.35%，总资产同比增长6.5%;归属于上市公司股东的净资产同比增长4.55%。表现不错。

然突如其来的新冠肺炎，将其打回原形。

截至2020一季度末，香江控股拥有总资产227.98亿元，同比下降1.91%。其他各项数据下跌幅度，远高于行业平均水平，抗风险能力着实堪忧。

以此观来，长期重资产的香江控股，转型战略从方向上似乎就已失误，试图用盈利低的业务，带动重资产的模式，犯了“小马拉大车”的转型大忌。

这再次证明香江控股转向的商贸流通业务，并不适合自己。对此这个问题，实控人翟美卿，可谓难辞其咎。

如此转型，换汤不换药？

从香江控股“住宅”转向“商贸物流地产开发销售及运营”的主战略看，转型目标在于“去地产化”。

但实际业务构成看，还是走上了“重地产、轻运营”的老路。在商贸流通运营占比仅22%的同时，其商品房商铺卖场收入占比竟达到68%。

将更多精力放在了地产业务上，也是前文指出香江控股商贸流通运营能力弱的一大原因。

这是否意味着，香江控股的转型本质，即从“卖住宅”变成了“卖商铺”？

“卖房”与“运营”之间7：2的悬殊占比率，凸显其并不注重运营管理，颇有换汤不换药的味道。这显然是态度问题。

那么问题来了，明明以“卖”为主，“运营”为辅，为何在香江控股却将其放在同等高度？

在业内专家看来，此举意在转移外界注意力，是掩盖地产业务低迷的“烟雾弹”。

众所周知，相比住宅，商品房、商铺及卖场销售的盈利空间更高。2019年，我国大多数房企的毛利率在20%-30%之间。

但同期，香江控股的“商品房、商铺及卖场销售”营收为33.6亿，毛利率高达52.6%。

比行业平均毛利率高出20多个百分点，盈利能力不可小觑。

尴尬的是，身处高速赛道，香江控股的表现却是低速。

2019年，香江控股在天津的规划计容建筑面积最多，为147.73万平方米，但其可供销售面积仅21.1万平方米，已销售面积10.72万平方米，去化率约50%。

根据Wind数据，2019年香江控股存货周转率为0.18次，总资产周转率0.22次，在已披露年报的A股上市房企中排在后列。2020年公司制定的工作重点是去化和回款。

不难发现，即使从“卖住宅”变成“卖商铺”，香江控股还是存在去化不力的现象。甚至还延续到了2019年。

归其原因，汇生国际融资总裁黄立冲表示：“商贸物流运营配合拿地确实是比较好的模式，但是主体经营这些年越来越困难。由于电商冲击和消费习惯改变，导致商贸城、百货、地下商场模式将难以为继，这类拿地模式也越走越弱，而且这些资产有一个特点，可套现性比较糟糕。”

值得注意的是，糟糕表现还延续到了2020年。

4月29日，香江控股发布2020年一季度业报：营收同比减少26.56%，为3.92亿元。归属股东净利润为-3895.56万元，同比减少377.47%。

深陷连环骗局漩涡

颓势之下，项目拖累亦是一个考量。

事情还要从2015年说起。当年，香江控股溢价收购香江家居。

公开资料显示，重组涉及的成都项目计划投资170亿元，香河项目200亿元，南京湾项目600亿元，长沙项目500亿元，总投资达1470亿元。

彼时，市场不乏质疑，毕竟香江控股的全部资产相加仅100多亿，即便加上营收，也很难完成投资，所谓“全球家居CBD”更像是画饼。

2020年3月31日，中国房地产报报道，由香河县香江全球家居CBD项目涉嫌连环骗局。有维权业主表示：“既不招商，也不返还业主租金。”共有2000多名业主资金被套，当初宣传的后续拿地、开发也成了泡影。有业主估算，所有假发票涉案金额应该在上亿元。

该报道显示，有业主当年签订合同时，要签订一份委托经营管理合同，即在总房款116万元里面包含大约30万元商铺租金，租金是按总房款每年8%计算，包含3年3个月租金。

交换正式合同后，发现这些合同内容都改变了。租金支付由原来“总房款的每年8%”变成“实际租金90%作为房主的租金”。

其同时发现购房正式发票上总房款只有71万元，销售方另开具一份电商费15万元票据。

于是，不少业主开始维权。

专家表示，这种模式在业内被称为“售后返租”，多指开发商将所售商品房出售给投资者，并与投资者签订承租协议，以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣向首条财经表示：售后返租是一种违法违规的商品房销售方式，也是明令禁止的。除有法律风险，还存在不小的投资风险。因售后返租引发的集体维权早已屡见不鲜，一旦开发商出问题，或者项目引流量不足，购房人往往血本无归。很多时候，不要以为售后返租就万事大吉，反正有开发商兜底，但实际上现在很多开发商的资金能力，风险承受能力极差。而且往往是项目公司，挂着大品牌名头而已。这种大规模集体维权往往和虚假宣传，欺诈销售有关系。在我们所办理的集体维权中，因虚假宣传引发的一直高居榜首。虚假宣传甚至已成一些开发商销售常态，利用虚假宣传先把购房人的胃口吊起来，单价提上去，购买欲望刺激起来，至于建成什么样子，后面再说。

王玉臣同时指出：如果涉及假发票那就不是简单偷税漏税问题，涉及刑事犯罪了。建议广大业主针对税务问题提起刑事报案。

不难发现，香江控股这张大饼并没画圆。

乱象之下，谁还敢购买香江控股的项目呢？

传统业务败局

新业务“顾此失彼”的同时，老业务情况同样不乐观。

与很多房企一样，香江控股在季报中也将问题归咎于疫情。

易观智库房产中心研究总监严跃进告诉首条财经，从业务上分析，香江控股的业绩不佳，与住宅业务表现有直接关系，如果住宅业务表现不佳，便会缺乏支撑，盈利方面就会表现很弱。换句话讲，即之前的经营较弱，导致现在业绩不佳，而不完全是由于疫情影响。

从销售数据看，专家观点有足够支撑。

自2016年转型后，香江控股住宅项目便持续走弱。以2018年为例，其天津商品住宅销售面积为1140.73万m2，同比下降15.1%；2018年广州商品住宅销售面积1138.19万平方米，同比下降16.8%;成都商品房成交面积约为3667万平米，其中商品住宅成交面积为2442万平米，同比下降9.1%。

通过专家观点及数据，可以得出结论，香江控股转型后的新业务，远远无法填补其轻视住宅地产后，所留下的窟窿。

香江控股新业务的重担，不仅于此。

2017年12月，香江控股从香江集团手上以62倍的溢价，收购了森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业3家公司65%的股权。

据当时承诺，2018-2021年必须累计完成11.7亿的净利润。

尴尬的是，2018年财报显示，三家公司未赚反亏，净利润分别为-1231万元、-594万元和-2931万元。这极大拖累了香江控股的业绩。

值得一提的是，2018年结合2019年，森岛宝地累计净亏损2766.64 万元，森岛鸿盈累计实现净利润1.44亿元，森岛置业累计净亏损7191.7万元，合计净利润约为0.44亿元。三家公司获得的净利润仅为承诺额度的3.8%。极有可能难以完成目标。

本想抱个金瓜，谁知拦下大雷。在此背景下，香江控股的转型步伐，更显利空。

翟美卿的左手与右手

在香江控股官网的董事长致辞中，有这样一句话：“创百年基业是香江人的目标和追求。”

但从董事长、实控人翟美卿的动作中不难看出，其追求的更多是短期利润。

2018年8月，香江控股公告称，旗下子公司拟收购锦绣医院、健康体检公司、锦绣养老三家健康医疗公司的100%股权，三家公司的举办方为深圳大本营健康。

香江控股表示，本次收购标的未来的市场前景及投资收益等方面存在不确定性。

公开资料显示，深圳大本营健康、香江集团的法定代表人均为翟美卿，与香江控股为同一实控人。换言之，这是一次关联交易。

公告显示，截至2019年3月31日，深圳大本营健康财务情况为：资产总额为3645.93万元，净资产为2582.62万元，营业收入为217.65万元，净利润为-90.79万元。

结合之前森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业严重拖累香江控股业绩，引发市场质疑：大股东为何将不良资产转移给上市公司？

专家表示，上市公司会热衷并购有多种原因，一是主业不振或主业不明显，缺少核心竞争力，希望通过并购来做强主业。二是并购多由投资者买单，导致高溢价并购重重上演；同时，市场缺乏相关问责机制，董监高无需为并购担责有关。进而导致一些上市公司用高溢价并购收购垃圾资产，最终成为企业包袱。再者，一些不规范并购也暗藏违规交易，比如用高溢价并购来收购公司实控人或关联方资产，进而利益输送。或通过并购制造利好预期，掩护公司大股东或董监高进行股份减持等。

不管香江股份属于哪一种，其并购战略存在漏洞，是不争的事实。

香江控股作为上市企业，肩负的不仅是消费者，还有投资者。屡次将这些亏损企业纳入囊中，最终为其买单的还是投资者。

一定意义上说，并购模式也是双刃剑。这个过程，考验企业的实力、初心、耐心。需要相应成熟、完善的风控体系、整合协同体系。换言之，并购也如烹小鲜、甚至如履薄冰，需要更多的严谨甚至敬畏感。如被一时的规模、短利蒙蔽，甚至被资本利益裹挟，蒙眼狂奔，则会身处悬崖，危机四伏。

当然，实控人翟美卿成了受益者。但“左手换右手”的方式，与其百年基业的愿景，显然不是一脉相承。

值得一提的是，如今香江控股的转型不力，与以翟美卿为首的管理层，亦有莫大关系。

易观智库房产中心研究总监严跃进向首条财经表示：香江控股的管理层需要注意，一般来说，对业务的把控不到位，或应对市场变动的不够敏锐，以及对企业内部的业务条线不清晰，都有可能对其整个盈利再次造成影响。

以上建议，值得翟美卿深思。

房企转型冷思考

通过剖析，不难发现，如果一匹赛马自身瘸腿、懒散、一味幻想捷径，即使给其再好的草料装备，也不会跑出好成绩。

从事物发展规律分析，量变方能引其质变。

对房企来说，升级即量变，转型是质变。在自身业务问题不断，造血不足的前提下，大谈升级显然并不现实，至于转型更是天方夜谭。

从行业看，万科养猪，还是恒大造车，亦或碧桂园种地，都是在实现自我精进、夯实升级基础后，才去实现布局另一片市场。

2019年，万科全年的全口径销售金额6308亿元；恒大合同销售金额为6010.6亿元；碧桂园5522亿元。

三强尚且如此，何况香江控股？

2020年，面对疫情冲击、偿债高峰、严控依旧，房企格局分化仍在加速。面对即将到来的拐点周期，包括香江控股在内的不少房企，均谋求突围。出离自身经验范围，转型也是一次重要挑战，实力不足的房企更应注意走好脚下每一步，避免南辕北辙、陷入更深的发展沼泽。

形势严峻，却也不乏希望。放眼2019年报秀，上市房企的净资产收益率创了历史新高，内生能力不断提升、风控力加强，可谓利好现象。

在此背景下，香江控股能否重新归队，首条财经将持续关注。