阳光股份、珠江实业转型殇:三大问题掣肘,阵痛有多痛?

从目前看,随着行业集中度不断提高,中小型房企的生存与发展成为严肃话题,纵观阳光股份、珠江实业的转型路径,只有质量转型“皮毛”,而未得其精髓,因此才长期在危险边缘游走。长期以往,显然无法从危机中找到机会。

投稿来源:铑财研究院

导 读

破茧成蝶的瞬间,往往也是最脆弱之时。对企业来说,这一过程名为“阵痛”。

当今楼市,中小房企的转型“阵痛”已避无可避。

问题在于,“阵痛”期有多长、成蝶几率有多高?

俗话说,天塌下来,有个高的人顶着。

不过,若身材差距过于悬殊,那些飘落下来的碎渣,同样会把底层压垮。

房地产业,正临此境。

近年来,随着楼市调控步步收紧,房企也朝着健康方向发展。同时,行业集中度提高,良币驱逐效应加强,实力不济者逐渐退出历史舞台。

数据显示,2019年,全国有528家房企发布破产公告。其中绝大部分为中小房企,压力可见一斑。

梳理失败原因,转型失败可谓共性问题。

前车之鉴,值得尤困者冷思。

颓势顺延

比如阳光股份。

虽其躲过了2019年的中小房企“倒闭潮”,但从业绩看,难言乐观。

近日,阳光股份发布了业绩报告,截止2019年末,公司实现营收2.43亿元,较2018年2.89亿元下降15.95%;总资产由2018年的65.83亿元降至57.82亿元,降幅12.17%;归属于上市公司股东的净亏损8176.1万元,上年同期盈利1146.4万元,同比下降813.2%;基本每股亏损0.11元。

净利润下滑超800%,如此巨滑已难以用“拦腰”或“断崖”形容,几乎是从脚腕砍刀......

盈利能力之弱,在资本端也体现的淋漓尽致。

截止4月24日,阳光股份市盈率为-53.01,说明阳光股份经营不善导致年盈利出现亏损状态。值得注意的是,如连续两年亏损就会被st,再继续亏损则会退市。

糟糕表现,延续到了2020年。

2020 年 1–3 月,阳光股份预计归属于上市公司股东的净利润亏损1600万元–2400万元,比上年同期增长4% - 36%,基本每股收益亏损0.02 元/股–0.03 元/股。若照此趋势发展,其前景恐不乐观。

何以落得这般境地?

造血能力不足

从份2019年营收构成看,其投资性房地产租赁业务的营业额1.47亿元,占总营收60.59%,相比2018年的1.63亿元减少9.87%;开发产品销售业务去年营业额3386万元,较2018年的5941万元减少43.01%。

具体看,首先是租赁业务,2019年,阳光股份的租赁业务主要位于北京、成都、天津及上海的物业。统计显示,4地8处商业物业累计出租面积16.89万平方米,占总可出租面积24.77万平方米的68.19%。

房地产销售业务,也仅局限于北京和成都两地。

据悉,2019年,阳光股份持有成都锦尚城市中心项目71%权益,其在该项目上实现销售面积294平方米,结算金额383万元;

全资全资持有位于北京市的阳光上东项目,2019年实现销售236平方米,结算金额1271万元。

可见,阳光股份的造血能力正大幅衰退。

此外,阳光股份还将所持北京道乐科技51.032%股权转让给龙君环球,交易对价1.74亿元。这笔交易产生处置收益0.24亿元,是公司净利润总额的36.18%。

相信如果没有这笔转让,阳光股份的财报恐更加难看。

值得一提的是,阳光股份对此的解释耐人寻味。其公告指出,公司2019年对持有的北京道乐科技股权进行了处置转让,增加了现金流、降低了负债。

搬出“降负债”,的确精明。

众所周知,2019-2020年,是房地产业的偿债高峰期。为了偿债,各大房企也是八仙过海各显神通。

以此观来,阳光股份出售旗下公司股权偿债,看似合情合理。

数据显示,阳光股份2019年营业成本3397.4万,同比下降43.1%,高于营收16%的下降速度,毛利率上升6.7%。期间费用率98.9%,较去年下降5.6%,费用管控效果显著。经营性现金流由-940.7万增加至1.6亿,同比上升1849.2%。

单从上述数据看,阳光股份降负债确实取得了不错成果。

但问题在于,降负债真的有必要吗?

数据显示,2016年、2017年、2018年,阳光股份的资产负债率分别为62.33%、49.01%、43.31%,整体处于下降态势,远低行业水平。

负债率明明已达安全区间,却还要不断减负,究竟是响应号召,还是以此为“不作为”开脱?

这种猜测非无中生有。

2019年,阳光股份没有任何在建项目的开发情况,自然没有项目可卖。

不仅如此,其在2019年也没任何新增土地储备项目,及累计土地储备情况。

换言之,阳光股份已放弃了被行业视作“生命线”的土储。

轻资产化失败

结合营收结构6成为租赁业务,阳光股份正在由房地产开发商转变为运营商。

这从阳光股份的多次表态中,也能发现其正向轻资产方向转型。

那么上述问题,也可算作阳光股份转型中的阵痛。若果真如此,其目前困难,均应被理解。

问题在于,阳光股份的转型时间未免太长了。

将时间线拉长,阳光股份的轻资产转型,还要追溯到2014年。

这一年,阳光股份净利润亏损5.85亿元。

随后,2015年启动向轻资产模式转型,引入麦肯锡制定了业务体系,确立未来业务将主要聚焦在对京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出上。

第一步,便是卖资产自救。

2015年,其累计转让了北京朝阳路商业45%股权、北京瑞港100%股权,剥离天津辛庄项目51%股权并将上海银河宾馆裙楼收购股比从90%降至50%。

经历“卖卖卖”后,阳光股份在2015年尝到了转型甜头,2018万元的盈利让其一举扭亏。

然此“回血”方式并不持久。

由于开发产品销售结转成本增加、相关项目退出及上年同期无重大资产处置收益,2016年,阳光股份再次巨亏4.7亿元。

于是,阳光股份故技重施,又开始卖资回血。

2017年,公司转让天津杨柳青开发项目,主要销售项目萎缩为北京阳光上东、成都锦尚项目的尾房和车库。此外,其还卖掉另外4家公司股权:转让北京瑞腾阳光100%股权、建设新汇10%股权、菱华阳光51%股权、阳菱光辉51%股权,对价分别3.16亿元、0.55亿元、3.17亿元和1.85亿元。

由此,阳光股份再次渡过难关,实现扭亏。

然家当,总有卖光的那天。

或许由于难有资产可卖,阳光股份2018年业绩第三次衰退,其早在业绩快报中就表示,2018年预计实现归属股东净利润1050万元至1500万元,预计同比下降90%至93%。这还是其获得北京怀柔区财政局支持区域企业经营发展转移支付资金1.16亿元,并被计入当期损益的情况下所致。

再后来,便是2019年的净利润下滑超800%,甚至不惜变卖道乐科技的股权以维系生存......

忽上忽下的业绩表明,其此次转型难言成功。

屡次通过出售资产防止业绩下滑,却没有全局战略,导致阳光地产在泥潭中越陷越深,无法真正走出困境。这也是其历时5年还处阵痛期的主因。

值得注意的是,长期的饮鸩止渴,使其闪转腾挪的空间愈发狭小,若2020年新业务再无大起色,其又该如何自处呢?

前文已说到,其聚焦的投资性房地产租赁业务,2019年的营收比2018年的减少9.87%,可谓每况愈下。

不过,这不是唱空行业轻资产转型的信号。更多原因,还在阳光股份自身。

首先,阳光股份虽2015年便声称走轻资产道理,却在实操中摇摆不定。

不仅当年完成了上海银河宾馆主群楼收购事宜。更是在2015-2016年依然保持40亿以上的融资规模,截至2016年底,公司融资规模达到45.7亿元。

这究竟是轻资产运营呢?还是重资产布局呢?

更为利空的是,上述融资原因是“借新还旧”,由于阳光股份没有足够的资金来偿还贷款,只好依靠借新还旧的模式,将债务壁垒越堆越高。

遗憾的是,用轻资产赚来的钱,显然难以覆盖重资产的债。

尤其是大幅卖资后,其轻资产的盈利能力更弱了不少。所谓投资性房地产租赁业务,是基于地产项目的业务。若频频变卖资产,无异于杀掉了“利润奶牛”。

例如2016年北京北苑项目和阳光大厦项目租金分别增加0.09亿元,但是北京朝阳新业广场项目之前股权转让导致租金收入减少约0.35亿元,使得公司投资性物业租赁业务整体同比减少。

此外,由于电子商务冲击及新开业商业综合体的竞争,阳光股份的新业务开展也举步维艰。

说千道万,还是阳光股份的转型之困在于两方面:历史负债、玩不转新业务。

折戟商业地产转型

令人玩味的是,掣肘阳光股份二次转型失败的负债问题,似是由第一次转型失败引起。

2008年,伴随北京奥运开幕,阳光股份也迎来其第一次转型,即从住宅开发转向商业地产。

阳光股份一度顺风顺水,并在2010年走上巅峰。这一年,阳光股份营收达30.42亿元、毛利9.69亿元、净利润4.35亿元,三项数据均为历史最高。

不过,这也是最后的高光时刻。

2011-2014年,阳光股份的基本面一路走低,营收从2010年的30.42亿元震荡至8.06亿元、5.46亿元、6.9亿元和13.6亿元;净利也从2010年的4.35亿元跌落至1.73亿元、2.65亿元、2.8亿元,并在2014年出现5.85亿元亏损。

与此后轻资产转型失败之因相同,阳光股份的商业地产转型,也犯了“犹豫”大忌。

公开资料显示,2007-2009年,阳光股份收购了天津世家集团,后期收购、控股与参股的商业地产并实际管理的项目达到23个,但2009年开始,这些项目就停滞不前了。

有钱竟然不赚?阳光股份管理层葫芦里卖的什么药?

据21世纪经济报道引述知情人士观点显示:这与管理层把钱拿去做住宅并遭遇市场困境有关。

从阳光股份随后动作中不难发现,该观点并非空穴来风。

2012年,早已声称转型商业地产的阳光股份,收购天津杨柳青高尔夫别墅项目70%权益。

遗憾的是,由于2012年初高端住宅市场出现下滑,导致其现金流被“套”。

因此,阳光股份只能“借钱度日”。2012-2014年间,阳光股份长期借款分别为8.27亿元、24.35亿元、25.6亿元,上升速度极快。

负债额也水涨船高,同期分别为34.67亿元、54.52亿元和68.8亿元。

此外,激进布局一线城市,更加速了阳光股份的衰败。

其董事长唐军多次强调进入一线市场的重要性。

问题在于,一线城市虽“看起来很美”,但资金门槛也更高。

例如2014 年,阳光股份为收购上海银河宾馆 90%的股权,甚至不惜向信托借钱,这也导致其债务进一步承压。

以此来看,拖累阳光股份两次转型的负债问题,都是始于“激进”布局所致。

专家表示,房地产开发作为重资产行业,若一步走错,便可能引发“多米诺骨牌”效应,导致企业坠入万劫不复之地。更何况阳光股份体量较小,抗风险能力较差,多元并举的结果,很有可能导致顾此失彼。

所谓贪多务得,吃多了不消化。用来形容阳光股份的转型之路,合适不过。

一言堂模式,提线木偶?

两次转型失利,自然也拷问着阳光股份管理层的把控力。

或许是意识到这点,2020年,阳光股份请来了新的业务掌舵人常立铭。

2月26日,阳光股份发布公告称,杨宁因个人原因,申请辞去公司总裁职务。经公司董事长唐军先生提名,公司董事会同意聘请常立铭为公司新任总裁。

据悉,常立铭曾担任莱蒙国际集团有限公司资金总监;深圳市心海控股有限公司首席财务官;深圳市心海城市更新集团有限公司董事。2020年加入阳光股份。

履历上看,常立铭经验丰富,但对阳光股份的影响力恐仍有限。毕竟对阳光股份来说,董事长唐军才是真正的幕后大佬。

2014年辞职的董秘李峻、副总裁吴尧、2012 年6月25日辞职副总裁汪平华,2016年的总裁贺喜,以及2015年辞职的董事、总裁万林义,加上刚刚辞职的杨宁。阳光股份的董事会动态堪称“铁打的董事长,流水的总裁”。

值得一提的是,唐军对阳光股份的掌握程度,远超外界想象。

2019年初,阳光股份的董事会超期3年多未换届,以及公司在董事会、监事会换届上未根据新的公司法,采取累积投票制等重大的公司管理问题,遭到证监会关注问询。

随后,阳光股份召开临时股东大会,第二大股东上海永磐书面提交的临时提案,提请董事会将《关于第七届董事会、第七届监事会换届实行累积投票制的议案》。

所谓累积投票制,优势在于可缓冲大股东利用表决权优势产生的对公司的控制,增强小股东在公司治理中的话语权,避免大股东垄断全部董事的选任,有利公司治理结构的完善。

令人震惊的是,本是对第三大股东有利的提案,竟被第三大股东自己否决了。

根据阳光股份相关公告显示,对于改用累计投票制的提案,参加股东大会的代表股份4亿股,占公司总股本的53.37%,当时的反对票占75.77%,即代表股份的3亿股投了反对票。

也就是说,阳光股份的第一大股东与第三大股东之间很可能联手投出了反对票。

值得注意的是,阳光股份的第一大股东Eternal Prosperity 与第三大股东燕赵地产均由长唐军引入。

如此强力掌控下,仅仅更换总裁,对阳光股份来说只是“换汤不换药”。结合过往表现,唐军的“一言堂”模式,似乎并不适用于转型期的阳光股份。

难题何其多?

当然,阳光股份的问题并非个例,同为中小房企的珠江实业。虽声称向高质量的自主开发方向转型,但同样受到了上述问题困扰。

先看历史遗留问题,与阳光股份类似,其目前也身陷债务围城。截至2019年末,珠江实业流动负债达107.1亿元,同比增加134.8%;资产负债率81.91%,2017年-2018年的数据分别为71.6%、75.9%,资产负债率连续三年走高。

新业务方面,珠江实业2019年度报告显示,全年营收约29.48亿元,同比减少13.41%;实现归属于母公司净利润2.19亿元,同比减少10.67%;与营收下滑相随的是,其销售金额也在下降,2019年珠江实业累计实现销售金额23.89亿元,同比下降约20%。

值得注意的是,中诚信证评跟踪评级报告显示,2018年珠江实业主要通过并购方式获取项目(广州从化项目、颐和项目和长沙新地项目),合计收购金额2.76亿元,且在2018年依然没有新开工项目。

这似乎意味着其新业务开展并不顺利。

此外,珠江实业也遇到了管理层动荡问题。

2018年3月,董事长郑署平辞去珠江实业董事长等职务,由公司董事、总经理罗晓短暂顶替董事长一职;2018年9月,邓今强任珠江实业董事长,答恒诚任总经理;2019年4月,邓今强离任,郑洪伟成为董事长。

地产分析师严跃进表示,珠江实业在华南起家,后来扩展到长三角和中部进行投资,但实际效果并没做出来。老牌房企虽发展时间较长,但是规模不大,发展缓慢要归结于企业的内部管理问题,内部管理需要优化。另外,从珠江实业盈利数据看,说明经营方面出现问题。土地储备不够、错失发展良机等因素影响了企业盈利,值得注意的是,后期融资方面也会更加困难。

由此看来,珠江实业的转型亦艰难险阻。

皮毛与精髓

通过阳光股份、珠江实业的案例可以发现,房企转型大潮汹涌,虽千人千面,但历史遗留问题、新业务、管理层却是多数房企的共性问题。

在中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大看来,未来中小房企转型的关键在于“经营”。随着存量市场不断发展,房地产业将会由粗放型市场、期房市场、产权市场逐步向专业化市场、现房市场、租赁市场过渡。因此中小企业需尽早转变过去扩张规模、纵向发展的经营思路,根据自身优势立足产业链众多环节中的一个,通过提升专业化经营服务,提升企业生存能力。

从目前看,随着行业集中度不断提高,中小型房企的生存与发展成为严肃话题,纵观阳光股份、珠江实业的转型路径,只有质量转型“皮毛”,而未得其精髓,因此才长期在危险边缘游走。长期以往,显然无法从危机中找到机会。

事实上,随着住房供给的逐渐饱和,存量市场经营服务领域转型发展有着良好前景,这对中小房企来说可谓十分利好。而阳光股份和珠江实业能否顺势逆袭,铑财将持续关注。

 

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