蓝鲸观察|融信、中南等8家新晋千亿房企拿地放缓,降杠杆成主流

随着行业政策环境及市场环境的变化,房企的发展逻辑也悄然生变。企业的利润空间已然不能寄希望于地价与房价之间的差价,如何发掘更多的利润增长点将成为千亿房企们的重要考量。

在2010年之前,房地产行业还没有一家房企进到千亿规模,随着房地产行业集中度逐步提升,近两年来,“千亿“已经成为房企发展过程中十分特殊的一个“卡位”标准。在拿地、融资、开发等资源全面向千亿房企靠拢的当下,“千亿”门槛俨然成为房企的生存线。

近日,据克而瑞数据显示,2018年前11月,千亿房企数量已经达到了25家,有6家房企业绩规模在3000亿元以上。其中,有8家房企首次冲进了房企千亿阵营,分别为阳光城集团(SZ:000671,简称“阳光城“)、金科股份(SZ:000656,简称“金科”)、中南置地(SZ:000961)、融信中国(HK:03301,简称“融信”)、正荣地产(HK:06158,简称“正荣”)、富力地产(HK:02777,简称“富力”)、中国金茂(HK:00817)及中梁控股。

从百亿到千亿,这些房企的千亿之路短则3年,长则5年,其千亿成长路径远快于万科集团(SZ、000002)、中国恒大(HK:03333)等“前辈”,它们是如何在短时间内完成千亿业绩的?冲击千亿之后又会否因为发力较猛而留下“后遗症”?蓝鲸房产通过对2018年新晋千亿军团的7家上市房企数据进行分析,结合专家及业内采访,揭开这些新晋千亿房企发展路径上的冰山一角。

新晋千亿房企,重仓三四线

近几年来,房地产“千亿军团”的进阶速度颇为惊人。2015年千亿房企还仅有7家,而在2018年前11月,已有25家房企销售规模突破千亿,更有业内专家预测,到2018年年末,将有30家房企规模达到千亿。

蓝鲸房产通过采访发现,房企的千亿成长路径虽然并不完全一致,但其千亿进击之路也有相同之处,包括准确的城市布局及拿地策略等前置的战略部署均至关重要。

千亿业绩需要大规模的土地储备支撑。根据7家上市房企公布的财报数据来看,这些2018年新晋千亿房企,前两年的拿地步伐的确颇为迅猛。

蓝鲸房产统计发现,自2016年开始,这些新晋千亿房企拿地速度明显提高,进入2017年之后更是出现了几何式增长。以阳光城为例,2015年阳光城新增土地储备仅为315.33万平方米,2016年,这一数据出现了3倍增长,达到977.8万平方米,2017年更是攀升至2021.63万平方米。

此外,在2017年,富力地产拿地同比涨幅最大,达到259.25%。其次为中南置地,其2017年新增土地储备较2016年上涨207.18%。其中,三四线城市不约而同的成为上述开发商的重仓之地。

根据克而瑞统计,2017年,阳光城利用核心城市的外溢效应积极布局开发周边三四线城市,如以上海为辐射圈新进入启东,以杭州为原点,先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地。其2017年在三四线城市的新增土地占比达34%,同比增加30个百分点。同样在2018年进入千亿军团的金科,也在2017年扩大了公司在中西部地区的土地储备,占比达72%,其中重庆区域占了44%,成都、郑州、武汉三大中西部城市的占比也超过了3%。

房企加码三四线城市布局的趋势在2018年仍在持续。克而瑞数据显示,从11月新增拿地城市分布来看,31家典型房企的主要投资布局方向集中在三四线城市,新增建面占比为62%,通辽、济宁、霸州等环渤海三四线城市的11月土地成交量有所上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产:“三四线城市的去库存效果是好于预期的,很多三四线城市楼市升温,直接带来了房企销售业绩的快速提升。”

千亿之后,降杠杆成主旋律

伴随着千亿军团持续扩容,房地产行业的规模之争还在加剧。但在2018年持久的政策调控,以及房地产行业进入存量时代的市场背景下,房企追求的“大而不倒”发展逻辑也在发生变化。这意味着,在房企承接千亿荣光的同时,其要承担的重担也如期而至。

据蓝鲸房产统计,这7家公布财报数据的新晋千亿房企,2015-2017年期间的资产负债率均处于历史高位。而在2018年前三季度,这些已经成功迈入千亿门槛的房企们,负债高企这一问题仍未得到改善。数据显示,2018年前11月,金科地产、富力地产、正荣地产的资产负债率分别为83.83%、81.47%、86.58%,均位于行业高位。

在负债高企的另一面是,房企即将迎来偿债高峰。从2018年四季度以来,房企信用债(包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种)的到期兑付数量开始增多。据wind统计数据显示,2018年12月1日到12月31日,共有32只房地产企业信用债到期,偿还量266.25亿元,去年同期是82.66亿元;算上提前兑付以及回售部分共65只债券到期,总偿还量是439.99亿元,去年同期为170亿元。

但在房企偿债压力剧增的局面下,市场融资环境却并不乐观。据同策研究院监测,2018年11月, 40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元,环比2018年10月的392.65亿元上涨约29%,与6月融资总额相近,仍低于7、8月份。据同策研究院研究院朱莉莉分析认为,“这并不意味着房企融资政策松绑,在楼市下行趋势下金融机构收紧的趋势很难改变。”

与此同时,房企融资成本还在不断上涨。据克而瑞统计,11月份房企发债融资的平均成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%,已超过2017年全年平均值。

在此严峻的财务压力之下,降杠杆成为新晋千亿房企的“工作重点”。阳光城曾公开表示,公司已经开始通过引进战略投资者、权益融资、开放合作项目股权等方式来降低负债率。

融信中国则称,保盈利和降杠杆是公司的首要目标。“千亿之后,公司将更加重视现金流和利润,持续降负债、优化财务结构。”融信中国相关人士对蓝鲸房产表示。

融资难、且贵的大环境下,房企投资策略普遍变得更加谨慎。蓝鲸房产注意到,包括融信中国、中南置地、富力地产及中国金茂的土地储备均出现了不同程度的下降。

据克而瑞数据显示,2018年前11月,融信中国新增土地储备为300.5万平方米,2017年同期这一数据为1282.3万平方米,同比下跌326.7%。

“这说明部分房企开始变得审慎,实际上此类房企还是有很好的成长机会,但是过去拿地过于激进,现在策略调整也是为了防范资金等问题。”严跃进表示。

需要注意的是,这些房企虽然已成功问鼎千亿军团,但伴随着行业政策环境及市场环境的变化,行业的发展逻辑也在悄然生变,企业的利润空间已然不能寄希望在地价与房价之间的差价,如何发掘更多的利润增长点,将成为千亿企业们需要进一步修炼的内功。