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房企三季报大扫描:业绩飘红背后暗藏隐忧
摘要

近日,上市房企第三季度财报陆续披露,从相关数据中,可一窥房地产行业的发展现状及隐忧。

【财联社】(研究员 张爽)2018年以来,房地产市场在楼市调控政策影响下,分化正在加剧。随着三四线城市补涨接近尾声,本轮房地产周期也逐步进入下行阶段。近日,上市房企第三季度财报陆续披露,从相关数据中,可一窥房地产行业的发展现状及隐忧。

业绩增长利润承压 房企表现两极分化

据东兴证券研报,2018 年1-9 月,房地产板块总营业务收入达12147.2亿元,相较上年同比增长25.7%,板块归母净利润1221.4 亿元,同比增长39.8%,每股收益0.32 元,同比增长28.9%。前三季度板块营收增速基本处于平均水平,归母净利润增速创新高,接近2008年来的最高水平。

对于净利增速高于营收增速的原因,天风证券在研报中称,一方面系毛利率小幅上升,另一方面,近几年合作开发项目增多导致投资净收益快速增长,此外,公允价值变动损益同比大幅增长也是其原因之一。

从上市房企的业绩表现来看,2018年1-9月,行业龙头房企以 40.9%的营收增速居于首位,区域龙头次之,增速保持在30%以上,约达31.2%,中小企业、商业及园区开发房企营收增速略逊一筹,分别为18%和-1.3%。净利润方面,行业龙头和区域龙头业绩增速为 46.4%、41.9%,商业园区开发房企和中小房企增速下降,仅为16%和14.7%。不难看出,龙头房企在前三季度业绩高增长韧性十足,商业+园区开发房企则势微、受波动影响较大。

除了业绩整体保持高位增长,房企整体毛利率同比回升,主要系处于低位的土地成本和房屋销售价格回升,提升了房企的结算利润率。其中,一线房企整体仍保持平均35%以上的毛利率水平,但二三线房企的净利率降幅明显,利润率的持续下行或将倒逼行业整合。

据中银证券研报,2018年1—9月,房地产板块净利润相较1-6月下降 8.2%,一线、二线、三线房企净利增速相较1-6月分别下降0.2%、20%和15%。2018年1—9月房地产板块毛利率、净利率分别为34.6%和11.3%,毛利率和净利率双双下滑,较上一季度分别下降约0.1%和 1.3%。对于三季度房企盈利能力下降的原因,中银证券称,系利润率见顶回落、房企普遍结算项目权益占比下降、少数股东权益占比提升等因素所致。

值得注意的是,毛利率水平变动与期间费用率有一定的相关性。2018年前三季度,房企整体三费占比11%,同比上涨0.3%。其中,管理费用率同比小幅下降0.2%,财务费用则同比增长50.3%,财务费用涨幅较大主要是受融资规模扩大、去杠杆使融资成本上升等因素影响,导致房企期间费用率一路上行。

单月销售增速回落 回款放缓投资趋慢

据平安证券研报,2018 年9月全国销售面积同比减少3.6%,前三季度 TOP10、TOP20、TOP50 销售额集中度稳步提升,市占率分别为 27.9%、38.2%和55.3%,相较 2017 年末分别增长3.7%、5.7%和 9.5%。龙头企业销量保持高速正增长模式,其中,新城、招商、保利销售额分别同比增长113%、48.9%、45.9%。

2018年前9月,TOP100房企累计实现销售额约达7.2万亿元,累计同比增长约42.0%,相比前8月累计增速持平,单月同比增长约42.7%,受行业集中度提升影响,销售仍维持较高增长水平,但单月增速相比8月有所下降。

2018年9月末,上市房企预收款余额达2.6万亿,同比增长34%,增速较2017年末下降5.6%。板块整体存货达5.3万亿,同比增长25.9%,分公司看,行业龙头去化周期远低于其他三类房企。今年以来虽然房地产行业整体遇冷,龙头房企周期抵抗能力较强,但销售增速仍在不断下行。

由于地产调控政策愈发严格,以及 2016 年开始的去库存暂告一段落,主流房企销售商品及劳务的现金流入同比出现小幅回落,在调控未松、融资成本高企背景下,加快开工及推盘抢收客户、回收现金流,成为多数主流房企最优选择。开工提速叠加补库存导致房企现金流支出增加,2018年前三季度上市房企购买商品、接受劳务支付现金1.4万亿元,增速较上年末回下降7.8%,投资现金流流出较1-6月下降5.5%。随着三季度来楼市降温,库存攀升,资金端趋紧,房企投资渐趋谨慎,现金支出较少,现金流问题已经有所缓解。

据东兴证券研报,拿地投资渐趋理性是主因,现金流边际改善的原因在于房企加速推盘去化和着力销售回款的同时,土地获取方面渐趋理性。随着市场的缓慢下行,开发商对房价未来房地产市场的预期有所降低,供给端,竞地价、竞配建等政策使得实际楼面价不断提高。二者共同作用下,多数房企拿地已偏于稳健和谨慎。

净负债率创近年新高 流动性债务压力仍存

2018 年9 月房企负债率创近年新高,截至今年9月,房地产板块资产负债率约达 80.4%,净负债率上升至约107.0%,相比2017年末分别上升约1.4%和9.0%。2018年三季度末,A 股上市房企在手现金对一年内到期的长、短期债务的覆盖比例为 115%,处于历史较高水平,净负债率为105.9%,较上年末同比上升 7.3%。目前,上市房企短期偿债压力已经呈现,中小型房企短期偿债压力更加沉重。

一线、二线上市房企中,绿地控股(89%)、万科(85%)、中南建设(90%)、新城控股(88.5%)、泛海控股(86%)、阳光城(85.5%)等资产负债率水平均较高。中银证券认为随着未来行业信贷收缩以及宏观流动性趋紧,二线房企目前过高的杠杆率或在未来面临较大的财务风险。

细分公司来看,2018年前三季度,招保、华侨城等五家龙头新增有息负债占A股上市房企的64.4%,优质信贷资源进一步向龙头房企集中。从融资成本来看,对比主流房企2017-2018 年发债利率,万科保利招商平均发行利率均较 2017 年有所下降,龙头房企优势明显。

除了资产负债率,房企流动性等财务指标在过去一年同样难言乐观。截至今年 3 季度末,房企上市公司流动比率下降至 1.46,为近10 年最低,速动比率回落至 2016 年年初水平;带息债务/归母权益从 2017 年初的 2倍上升至 4.4 倍。此外,房企在 2015-2016 年大量发行的债券从今年开始陆续到期,偿债高峰将持续到 2021 年。

面对当前全国商品房销售放缓和融资可得性趋弱的大背景,东兴证券认为,房企主动或被动选择降低杠杆率,虽然宏观去杠杆已向稳杠杆转变,但在房地产市场整体降温的背景下,未来多数房企也将采取谨慎的经营策略。

 

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