引言
10月19日晚，渝派房企金科股份(000656.SZ)公布了第三季度报告。
“金融去杠杆”、“房住不炒”等等一系列限购政策下，2018年的房地产业注定不是平稳的一年，地产龙头万科前段时间意外喊出了“活下去”，当然以风云君之见，万科并不存在“活下去”的问题，过过嘴瘾罢了。
苟延残喘地“活下去”，风云君相信不难，而此种情况下，依然能够保持稳健增长，风云君认为实属不易。
然而，金科股份看起来是做到了。
一、2018年三季报：逆风飞扬
报告显示，面对宏观环境的调控，前三季度金科股份规模、利润继续保持了强势稳健增长。
1-9月签约销售总额已完成全年千亿目标任务的87%，达868亿元，同比增长约97%;
实现营业收入269亿元，同比增长约49%;净利润约24亿元，同比增长约122%;
归属于母公司所有者净利润约22亿元，同比增长约131%。
同时，9月19日，中国指数研究院TOP10研究组在京发布《2018年中国房地产品牌价值研究报告，金科股份品牌价值由148.08亿元上升至197.18亿元，位居中国房地产品牌价值TOP10第3位，连续7年荣获“中国房地产品牌价值TOP10”称号。
二、财务分析：“稳”字当头
我们先把时间放长一点，自2011年深交所借壳上市以来，金科股份则为我们呈现出这样一份答卷：
1、资产规模稳健增长，已突破两千亿元
2011年至2017年，金科股份资产总额自373.53亿元，增长至1,573.64亿元，年复合增长率为27.09%。
2018年三季度末，金科股份总资产已达2,078.64亿元，较上年末增长32.09%。
2011年至2017年，金科股份净资产自54.13亿元，增长至223.66亿元，年复合增长率26.67%。
最新三季报显示，截止至9月30日，金科股份净资产336.02亿元，较上年末增长50.23%。
可以看出，上市以来，金科股份资产情况一直保持平稳增长，而2017年以来，尽管行业束缚开始增多，但金科股份增速并未放缓，反而逆风飞扬，增长速度较前几年明显提升。
2、盈利情况已超去年全年水平
总体来看，2011年至2017年，金科股份营业收入自98.66亿元，增长至347.58亿元，年复合增长率达23.35%;
净利润自10.62亿元，增长至22.85亿元，年复合增长率达13.62%;
归属于母公司所有者的净利润自10.69亿元，增长至20.04亿元，年复合增长率达11.05%。
其中，2013年至2015年，金科股份营收增速放缓，净利润略有下滑，但随后，增速明显提升，净利润及归母净利润均呈快速增长的趋势。
2018年前三季度，金科股份实现营业收入268.93亿元，为去年全年的77.37%，同比增长49%;
实现净利润24.08亿元，已超去年全年的22.85亿元，同比增速达122%;
归母净利润21.91亿元，已较去年全年的20.05亿元增长近10%，同比增速更高达131%。
三季报显示，公司预计2018年全年净利润为30.07亿元至40.09亿元，较上年同比增长50%至100%。
与此同时，金科股份近三年部分收益率指标如上表所示，所有指标均呈稳步增长的趋势，2018年前三季度达到最佳。
3、签约销售总额较去年同期翻倍
2011年至2017年，金科股份签约销售额自139亿元，增长至630亿元，年复合增长率为28.64%;签约销售面积自189万平方米，增长至843万平方米，年复合增长率达28.30%。
正如上文所述，1-9月金科股份签约销售总额较去年同期增长97%，近乎翻倍，已达868亿元，距离千亿目标只有一步之遥。
与此同时，克而瑞研究中心数据显示，2018年前三季度，TOP100房企门槛、集中度进一步提升，达历史新高。
其中，金科股份以1,100.9万平方米的销售面积位列中国房地产企业销售面积TOP100第9位，与上半年排名持平，权益销售金额845.6亿元，排名进一步提升至第15位，流量金额919.9亿元，暂列排行榜第23位。
4、未来业绩可期，土地储备与预收账款同增长
在规模、利润持续增长的同时，2018年金科股份继续“三圈一带”城市深耕战略，全国新增土地项目92个，新增计容建筑面积约1,771万平方米，同比增长超110%。
其中在一线、二线、三四线城市拿地面积占比分别为2%、60%、38%，仍然聚焦发展一二线城市。
而早在半年报时，金科股份房产可售面积已足以支撑其未来3-4年的开发计划。
与土地储备同比例增长的是公司存货余额，9月30日，金科股份存货余额为1,408.34亿元，较年初增长31.35%，占资产总额的比例为67.75%。
在房地产企业财报的分析中，风云君已不止一次提到过，房地产企业存货与预收款的价值。
土地储备的增加最直观的体现为存货的增加，而房地产公司当年所实现的销售一般都无法在当年转化为利润表中的营业收入，而是先进入预收账款，然后在未来2年左右陆续转化为营业收入。
从下图我们可以直观地看出，2011年至2016年金科股份预收款增速较为缓慢，但2017年开始呈现爆发式增长的态势，2017年较上年增长63.10%，2018年三季度，继续增长62.84%，预收款达697.82亿元。
可以说，存货和预收款的同时增加，为金科接下来两年的营收增长奠定了良好的基础。
5、现金流好转，偿债风险可控
房地产业高负债问题不用风云君多说，相信大家都明白。面对现如今的宏观形势，谁能拿到回款，谁有现金流，谁就是王者。
2018年1-9月，金科股份销售回款总额达634亿元，而去年全年该金额是550亿元，已远远超过去年全年水平。
截止至9月30日，金科股份现金余额近300亿元，已获利息倍数8.26，短期偿债无压力。
而自借壳以来，金科股份充分使用各种资本市场融资工具，已累计完成2次非公开发行股票、3次公开发行公司债、9次非公开发行公司债和2次中期票据等融资。
目前公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获部分主流评级机构AAA的主体信用评级。
三、金科二十年：延伸业务协同发展
自1999年金科股份推出第一个地产项目—金科花园，到现在，金科已走过整二十年。
二十年，金科发展成为了以民生地产开发、科技产业运营、社区综合服务、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的大型企业集团，具备了强大的综合竞争力，也早已开始了由“地产商”向城市发展进程中领先的“美好生活服务商”的转变。
1、房地产开发
金科股份主营的房地产业务板块主要为住宅开发，辅以商业地产开发、产业地产开发与运营。
房地产业务布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群，已进驻全国23个省(市)，开发项目主要分布在重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛、长沙等主要一二线城市。
从区域地产商到全国性地产商迈进的脚步，金科从未停下过。
2、社区生活服务
社区生活服务为金科股份除地产开发外第二大主营业务，主要是围绕业主需求提供物业和生活服务。
目前，公司已将传统的物业管理升级为“美好生活服务商”，通过智慧科技赋能，提供更便捷高效、全方位的人性化服务。
公司社区生活服务收入来源主要包括基本物业服务和生活服务收入，目前业务遍布北京、天津、重庆、四川、江苏、浙江、湖南、湖北、山东、河南等24个省(市)。
2018年，公司更荣获2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。
3、产业运营业务
金科在坚持做好民生地产开发、社区综合服务的同时，强力推进科技产业投资运营。
致力于成为国内领先的以科技创新、人工智能、互联网、大数据等为特色的科技产业园区投资、建设、孵化、运营平台。
2016年2月25日，金科产业在两江新区核心顺利获取第一个产业地产项目—重庆健康科技城。
重庆健康科技新城项目成功落地标志着金科“产业嫁接地产”和“产业综合运营”战略取得了突破性进展，对金科战略转型和产业升级具有重要的战略意义。
针对产业地产的发展与布局，金科锁定了“产业综合运营”的战略发展思路，围绕产业地产发展战略，明确了金科产业地产重点发展的三大方向二大健康产业、文化旅游产业和高新科技产业园区。
目前，公司已与众多知名企业达成产业合作意向，未来，金科将进一步加大与优势产业资源的跨界联合。
结束语
可以说，三季报的金科股份继续保持了强劲的增长势头。
同时，金科早已不是几年前那个简单的地产开发商，现在的金科坚持着“客户满意、股东满意、员工满意、社会满意”的核心价值观，秉承着“美好你的生活”的企业使命，成长为了以民生地产开发、科技产业运营、社区综合服务、文化旅游康养等相关多元化产业四位一体协同发展的大型企业集团，成为我国渝派房企的典型代表。