蓝鲸观察|葛洲坝、鲁能等房企被动去地产化,挣扎求生还是退场?

随着房地产行业步入“白银时代”,房企纷纷寻求新的利润增长点,多元化发展已成为众多房企的共同选择。未来,房企也将迎来新的洗牌。

2010年,国资委一纸“退房令”要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企。2015年末,国资委开展新一轮央企整合潮,众多“退房令”实施不到位的央企遭到点名批评。

近年来,葛洲坝、鲁能地产、中航地产、中冶地产......这些曾经凭借央企背景在房地产行业里叱诧风云的开发商们,或主动缩减地产业务或剥离地产项目到上市平台,大玩“隐身”之法,可谓各有奇招。

与此同时,在"房住不炒"的口号下,房地产调控政策接连出台,房地产行业风向持续趋冷的走势下,诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。今年以来,包括房地产行业第一梯队的碧桂园、中国恒大和万科,也都纷纷砸下重金向机器人、汽车、物流等新的产业进行拓展,“去地产化”俨然成为一种行业风潮,吸引着越来越多的房企加入其中。据蓝鲸房产不完全统计,2018年已经有至少10家房企主动进行“去地产化”更名。

无论主动转型,还是被动应战,这场房企“去地产化”战火已经点燃。

葛洲坝、鲁能等央企被动减缩地产业务

按照2015年国资委下达通知,通过整合,国资委直接监管的央企数量将在最初196家的基础上压缩一半以上。虽然央企整合与房地产业务并不直接相关,但包括国家发改委宏观研究院副院长马晓河在内的许多专家都曾表示,在国企改革中,企业应该从一般竞争性领域退让,其中包括房地产领域。

随后不久,拥有央企背景的中航地产、中冶地产,以及中信地产,均被从原集团剥离。在2015年之前多次制造地王、准备冲刺千亿的鲁能地产,也迅速在2016年偃旗息鼓,消失在房地产行业各大销额排行榜中。而葛洲坝地产在2015年土地市场上昙花一现后,也开始放缓拿地步伐。2018年上半年,葛洲坝集团(SH.600068)地产板块营业收入29.74亿,同比降低26%,集团占比6%,创4年来最低。

在资源整合潮中,地产板块得到加强的保利发展(SH.600048)、华润置地(HK.01109)、招商蛇口(SZ.001979),完成内部资源整合后,也纷纷开展多元化定位,向新业态转型。

招商蛇口在重组之初就宣称,重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务,而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务;今年4月,华润置地提出向综合型城市开发运营商转型,包括城市更新、代建代运营、产业地产、长租公寓等方面;10月11日,保利地产正式更名为保利发展,全面试水商业、养老、旅游地产等多元化发展。

蓝鲸房产注意到,近三年来,处于地产央企第一梯队的保利地产、华润置业、招商蛇口,地产板块营业收入的比重也呈下降趋势。

此外,处于第一梯队之外的中粮地产(SZ.000031)、五矿集团(HK.00230)、中国金茂(HK.00817)、中交地产(SZ.000736)、电建地产、华侨城A(SZ.000069)等央企开发商也纷纷表态进行多元化转型。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,去地产化其实是这两年央企改革的一个重要导向。从部分央企退出房地产业务角度看,有两种力量在推动。一种是外部的,即国资委会督促企业退出地产开发业务。另一种是内部的,类似企业会考虑很多务实的问题,比如说无法大范围拿地,那么房地产业务自然无法进行。

此外,严跃进表示,行业发展面临的盈利空间日益收窄等问题,也会在客观上推动这些企业“去地产化”。

恒大、碧桂园等民营房企“多元化”转型更灵活

与央企减缩地产业务相比,民营房企多元化转型则显得更为灵活。

新城控股(SZ.601155)副总裁欧阳捷曾指出,房企拿地就能赚钱的日子已经一去不复返了,房地产市场规模也即将见顶,虽然强主业依然优先,但多元化试水势在必行。

蓝鲸房产注意到,进入2018年,民企开发商在去地产化和布局多元化方面更为主动。4月,中国恒大(HK.03333)宣布将向高科技领域投入1000亿元;7月,碧桂园(HK.02007)注资20亿,进军机器人领域。碧桂园总裁莫斌称,希望未来机器人成为公司核心业务。

根据克而瑞发布的报告显示,房企创新领域的细分产业涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等多个领域,前30强房企的参与度表现的极高,其中70%以上的房企都在加快多元化投资的步伐。严跃进对此表示称,“中国现在正处在产业结构调整期,很多大企业也有能力去进行业务结构的调整。”

 

而从民营房企TOP20多元业务布局类型上看,商业、金融、旅游、教育、养老,这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配,这些围绕住宅产业进行的多元化转型也降低了企业的风险和偏差。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示,围绕“地产”相关行业下苦功,拓展基于房地产的多元化发展之路值得深入思考。

此外,也有部分房企进军新的领域,进行跨界发展。如恒大与中科院进行的高科技合作,实现了人力资源与财力资源的搭配;旭辉(HK.00884)和华夏幸福(SZ.600340)则加大了环京沪区域的业务合作。

伴随着房企多元化转型迎来新一轮高潮,2018年已经有至少10家房企主动进行“去地产化”更名。如龙湖地产更名为龙湖集团(HK.00960),合景泰富地产更名为合景泰富集团(HK.01813),大连万达商业地产”也更名为了“万达商业管理集团”。在“去地产”的表象下,房企正在转变角色。

观研天下的一份报告指出,房地产巨头们纷纷转型,其实也正是地产大周期之后的顺势而为,希望能够实现更持续的增长。但如果房企没有正确的布局策略,转型方向不明确,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,房企在转型道路上也可能面临挑战。

随着房地产行业步入“白银时代”,房企纷纷寻求新的利润增长点,多元化发展已成为众多房企的共同选择。未来,房企也将迎来新的洗牌。大浪淘沙,哪些房企将会成为新的时代主角,哪些房企又将折戟沉沙?答案并不遥远。