2007年登陆纽交所，被业内称为“美股第一上市房企”的鑫苑(中国)置业有限公司（NYSE：XIN，下称“鑫苑置业”），由于早期着力推进海外市场，导致其国内业务并未得到良好的发展，长期徘徊于业内百强房企排行榜70-80名之列。

多年来低迷的业绩表现，使其逐渐在行业中丧失话语权。这家曾因拥有较强的海外融资通道而被诸多房企羡慕的企业，在近两年境外融资渠道不断收窄的环境下，鑫苑的融资优势随之渐失。

根据东方财富网数据显示，2018年上半年，鑫苑置业的公司债融资成本平均高达8.5%。9月，鑫苑置业发行6亿元私募公司债券，票面利率8.5%。10月10日，鑫苑置业又一笔9.8亿元公司债券获批。

一系列融资拿“贵钱”的动作之下，其捉襟见肘的资金问题愈发明显。鑫苑置业为何失去了规模话语权？高利率融资背后，鑫苑置业又面临什么样的发展难题？

发展方向失策 业绩持续低迷

1997年，鑫苑置业成立于河南郑州，与建业地产(HK：00832)、盛润置业，正商地产并称为河南四大龙头房企。随着鑫苑置业的发展壮大，2005年鑫苑置业制定了全国化发展战略。两年之后，鑫苑置业迎来了它的巅峰时刻，于2007年成功登陆纽交所。

上市之后，其对海外市场表现出极大兴趣，并将方向调整为做大国内，布局海外”的发展战略，重点布局国内一二线重要城市，以及北美、欧洲和亚太市场。但由于出海在外政策及项目开发模式“水土不服”，加之近几年国内对于海外投资渠道收紧，鑫苑置业不得不重新调整策略，转回国内市场寻求新的方向。

2015年，鑫苑置业制定了“二次转型”计划，并宣布要聚焦商业模式的转型和完善，完成从单一向复合转型，从重资产向轻资产转型等发展定位，并希望将鑫苑打造为“国际化泛地产运营商”。

从其近几年业绩表现来看，由于错失了国内“黄金周期”的快速发展阶段，鑫苑置业这一轮转型调整显然收效甚微。据克而瑞数据显示，在2014至2017的四年间，鑫苑置业销售额分别为82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元。其销售额排名也在80名上下起伏，分别为84名、73名、84名、78名。截止到2018年前三季度，这一发展颓势依然没有被突破，鑫苑置业销售额215亿，排名76位。

另据东方财富数据显示，2018上半年，鑫苑置业的营业收入为3.606亿美元（东方财富统计币种单位均为：美元），同比下降26.14%。同时，其归母净利润为-693.9万美元，同比下降-176.43%，销售净利润也低至-2.54%。由此显现出的业绩颓势，可见一斑。

易居中心研究院总监严跃进向蓝鲸房产表示，目前房地产市场有降温的风险，尤其是购房政策和银行贷款政策都比较严厉的情况下，市场交易弱于预期，很多房企推盘节奏虽然加快，但销售去化率不高，这都会影响此类房企的经营。

他进一步指出，此类企业需要在市场判断方面积极做研究，只有把握好的投资机会和准确的投资时间点，才能避免踏错市场节奏，让企业经营情况受损。

拿“贵钱”扩储 资金链大幅承压

事实上，房企作为投资型企业，其对市场的把控能力至关重要，特别是在前期土储“蓄水”阶段，对于土地所在城市的地段、政策、价格、购买力等“功课”都将决定着未来销售回款的结果。

但很长一段时间，鑫苑置业始终坚持“不囤地、不捂盘、零库存”的开发理念，这在目前整个房地产行业资源向规模房企靠拢的态势下，其匮乏的土地储备也成为其不可逆转的“硬伤”，想要提速规模亦更加困难。

克而瑞数据显示，截至2017年，鑫苑置业（机构称“鑫苑中国”）的总土地储备为494万平米，排名92，对比同规模房企而言，如首创置业土地储备914万平米、东原地产965万平米而言，鑫苑置业的土地储备明显偏低。

为了弥补土储短板，近两年来，鑫苑置业转而开始大幅纳储。克而瑞数据显示，2018年1-9月，鑫苑中国新增土地货值为158.2万元，但这一短期冲刺策略并不能改变其土储劣势，同时，水涨船高的土地储备也让鑫苑置业的资金链大幅承压。

东方财富数据显示，2018年上半年，鑫苑置业的经营性现金流、投资性现金流、筹资性现金流净额分别为-2.295亿、-1330万、2.619亿（币种单位：.美元）。

蓝鲸房产梳理发现，近年来，鑫苑置业的现金流情况一直不甚平稳。东方财富数据显示，自2015年-2017年，鑫苑置业的经营性现金流分别为-453.5万、-1.599亿、1.397亿（币种单位：.美元）。但在2017年短暂回正之后，2018年，其经营性现金流又恶化至-2.295亿（币种单位：.美元）。

现金流为负的另一面是鑫苑置地居高不下的资金难题。东方财富数据显示，2018年上半年，鑫苑置业的资产负债率高达91.55%，较之去年91.42%的资产负债水平略有上升。此外，其现金及现金等价物余额为14.51亿元（币种单位：.美元），而其流动负债却在55.2亿元（币种单位：.美元），资金压力相当沉重。

与此同时，2018年上半年，鑫苑置业的融资成本仍居高不下，高达8.5%。据亿翰智库数据显示，2018年上半年，30家典型房企的平均融资成本为5.29%，鑫苑置业融资成本明显处于较高水平。

自今年以来，融资难成为业内的普遍共识，对于中小房企而言尤为艰难。同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前来讲，除了开发贷之外，其他融资渠道基本上全被关闭了，包括有一些创新型的融资渠道也很难获批。

一面是艰难的融资环境，另一面是恶化的现金流，融资寒冬下，鑫苑置业该如何改善经营状况，有关上述问题，蓝鲸房产发送采访函致鑫苑置业，截至发稿前暂未收到回复。

另据鑫苑置业官网显示，截至目前，鑫苑累计开发建设项目60个，累计开发面积超过2000万平方米，对于全国化布局开展已有13年的企业而言，这个数据难言乐观。鑫苑置业能否尽快实现现规模突破，找到新的发展思路？形势已非常紧迫。