自2000年在深交所上市以来，金融街控股（SC:000402，下称“金融街”）持续以北京等一线城市开发商务地产为核心业务，直到2014年年中报时期，才明确从单一“商务地产”开发，转向住宅与商务两条路并行发展。

在其数十年的发展历程中，无论在主攻的“商务地产”领域或后期转型的住宅业务方面，金融街一直坚持到一线核心区域拿“高价地”的开发策略。但在近年来房地产市场调控逐渐收紧趋势下，其业绩也受到严重影响，一路下滑。

9月18日，金融街控股发布公告，已完成34.52亿元收购湖北当代盛景投资有限公司80%股权及相应债务，借此接手武汉“前地王”项目江夏文化大道。

在整个房地产行业进入深度调控周期的环境下，房企拿地策略普遍更加审慎，金融街坚守“高价地”策略势必会对未来项目销售带来更大难度。这场攻坚战，金融街能否突围？

武汉布局六年终落子

9月18日，金融街发布公告，以34.52亿接手武汉“前地王”江夏文化大道项目。据了解，江夏文化大道项目位于武汉市江夏区，地块性质为住宅用地，计容建筑面积约57.5万平米。2013年12月，当代盛景以17.31亿元，楼面地价3009元/平米，溢价率266%夺得该地块。这也是2013年的武汉最高溢价率、最高总价的“地王”项目。

根据国家统计局发布的8月70城房价数据显示，8月份，武汉房价环比上涨1.4%、同比上涨4.8%。在武汉房价整体上行趋势下，金融街以34.52亿元拿到江夏区57.5万平米地块八成份额，似乎是笔合算的买卖，但事实上，这块“地王”并没有那么简单。

根据公开资料，该“地王”之所以如此抢手，主要有两层原因，一是临近湖景，二是原规划项目附近临近地铁站。但是由于政府调整地铁站规划，该地块的价值也随之下降。因此，当代盛景一直未签署竞买合同，地块长期闲置。直到2017年11月，当代盛景报建当代君悦湾项目入市，该“地王”项目终于亮相。

这已是金融街在武汉拿到的第四块土地。去年8月、今年1月、2月，金融街分别通过政府合作、招拍挂竞拍、收购的方式拿到武汉三宗土地。但这一路，金融街却走了六年之久。有媒体报道称，早在六年前金融街就已经多次前往武汉考察，消息人士指出，“由于后来管理层变动等多种因素一直未有实质性项目落地”。

全国化布局进展不畅 业绩明显下滑

事实上，武汉市场发展推进缓慢，只是其全国化布局的一个缩影。2005年，在房企们纷纷吹响全国化扩张号角之时，金融街也开启了全国化扩张，并进入惠州和天津等城市，但这一举措并没有为金融街吹响胜利的号角，时至如今，金融街的业绩表现仍旧长期处于低迷状态。

半年报显示，上半年，金融街实现营业收入66.29亿元，同比下降33.65%;归属于上市公司股东的净利润为8.65亿元，同比下降18.51%。对于下滑的原因，金融街解释称，主要原因是开发项目结算存在季度间的不均衡性，加之受到行业调整影响，导致开发业务收入下降。

而分区域来看，北上广三地出现分化。金融街上半年在北京地区实现营业收入15.56亿元，同比下降71.88%；该公司在上海地区实现的业务亦出现下行，同比下降80.44%。同为一线城市，广州则为金融街贡献了13.32亿元的营业收入，同比增长456.53%。尽管广州区域的营业收入明显增长，但依旧难抵金融街的业绩颓势。

中原地产首席分析师张大伟向蓝鲸房产表示，北京地区此前为金融街的大本营，但由于金融街本身就是西城区国企，受北京市场调控影响较大，因而在北京地区所实现营业收入同比大幅下降。

为了平衡布局风险，金融街近年来在积极自身土储，虽然在部分地区实现营业收入大幅增长，但整体看来增速仍难尽人意。

一位接近金融街的业内人士向蓝鲸房产透露，金融街的业绩下滑与布局策略不无关系，在去年北京市场调控趋紧之时，金融街却依旧在北京拿地，今年上半年，又集中在一二线限购趋严的城市有所布局。该人士认为，短时间内这些土储很难对其业绩带来提升。

商务地产占比持续下滑 发展显颓势

对于房企而言，营业收入的下降与其背后的发展模式密切相关。多年来，商务地产一直是金融街地产销售的重要组成部分，甚至成为左右当年销售排名的胜负手。此前，金融街的定位为主打商务地产业务，其核心资源区域在京津之地。在北京金融街区域的长期开发运营中，金融街以其独特的稀缺资源笑傲北京地产界。

中信证券数据显示：截至2014年5月底，北京区域持有类物业接近50万平方米，全部位于金融街区域、西单和德胜门等最核心位置，该区域的资源价值毋庸置疑。

据蓝鲸房产统计数据显示，从2010至2014年的五年间，金融街销售额分别为162亿元、130亿元、205亿元、225亿元、130亿元。其中，商务地产占比分别为37%、64%、46%、66%、56%。

在这期间，金融街商务地产的比例达到了近年来66%的最高值。但好景不长，随着北京二环，甚至三环内优质土地资源的枯竭，金融街模式难以为继。统计数据显示，2015年-2017年，金融街销售额为150亿、276亿、235.7亿，商务地产占比也一路下滑，分别为33%、45%、34%。

在商务地产占比下滑之外，该领域内如物业租赁、物业经营等收入表现也不甚乐观。2018年半年报数据显示，商务地产如物业租赁、物业经营的营业成本增速，较其营业收入大幅提升。同时，该领域内的毛利率也分别下降1.4%、0.15%。

易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示，商务地产具有开发周期长，回款利润慢的问题，对于金融街来说，类似数据下滑比较明显，其实是和具体项目的操盘有关。其可售项目其实不多，所以往往可售项目入市的时候业绩容易成长。但如果短期内没有可售项目，单纯靠租金等，业绩容易波动。

踏错节奏遭“高价地”拖累 住宅营造能力低下

事实上，对于依靠商务地产业务的艰难前景，金融街也不是没有预料。金融街在2014年中报表示，因公司的发展定位所致，未来的扩展区域将是一线城市和1.5线城市，至于二线城市暂不考虑进入。也由此，金融街正式开展了其发展史的第二次转型，大力开发住宅业务领域。

但住宅开发市场和商务地产市场的运作逻辑又不同，习惯于拿城市核心区位的金融街，把这一逻辑也运用到了住宅市场中。在住宅业务领域，金融街将自己定位于打造高端住宅，在各个城市黄金地段拿地的策略，却使其住宅业务屡屡受挫。

蓝鲸房产梳理发现，自2014年之后，金融街开始加大住宅地产比重，并向广州、上海等北京以外的重点城市大量跑马圈地。2014年及2015年，其在2014年和2015年分别拿得未来科学城两个地块；2016年，在重庆、广州获取 2 个项目；而在调控最为严厉的2017年，金融街转而完善区域布局，新进入了武汉、成都、苏州、 佛山、廊坊等共计 5 个城市/区域，新增18个项目。

2018年上半年，金融街在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目，新增项目权益投资额87.1亿元，新增权益建筑面积176.3万平米。

但在调控政策下，金融街的这一布局策略却又一次踩中了限购雷区。根据中国指数研究院数据，2018年上半年，金融街所进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市商品房销售面积同比平均降幅为13.7%；商品房销售金额同比平均降幅为7.9%，公司所进入城市销售下滑明显。

为了大力发展住宅业务，金融街拿核心地区“高价地”的策略，也为自身业绩埋下了隐形炸弹。金融街入手的多宗地块总价和单价溢价较高，如上海火车站北广场三宗地块的溢价率超过50%，广州海珠区石岗路地块的溢价更是高达85%。

2014年，金融街开发的广州番禺区地王项目融穗澜湾开盘售价最高到2.5万元/平方米。但据媒体统计数据显示，该项目平均售价约在2万元/平方米，与1.14万元/平方米的起始楼面地价相较，利润空间并不大；2015年7月，金融街首次进沪拿地便以88.15亿元夺下上海火车站北广场以北地块，问鼎上海2015年度单幅地块总价地王。2017年8月，金融街以最高限价11.75亿元竞得佛山三水新城轻轨站北侧一宗商住地，折合楼面价8090元/平方米，刷新三水最高楼面价记录。

严跃进分析认为，在当前国家房地产调控不放松的政策走向下，部分住宅项目本身也面临限价等因素的影响，所以也会影响资金的回笼。同时，对于金融街来，可售项目和经营项目相对少，所以这会影响此类财务数据。

现如今，金融街控股的高成本投入能否漂亮解套仍然成谜。但在高成本之下，金融街差强人意的住宅产品打造能力，却成为饱受市场诟病的问题。

在金融街的住宅产品体系中，“融府”系列被定位为高端项目，但令人意外的是，这一高端项目背后折射的却是巨大的项目设计缺陷。

日前，位于北京丰台区卢沟桥乡周庄子村金融街·融府的设计图被曝光。作为一个紧挨北京三环的豪宅项目，融府被市场寄予了深厚的期许，但随着融府设计图的曝光，项目逼仄的园林环境和不合理的空间规划却成为市场吐槽的对象。而其在上海区域开发的金融街·融府也不甚乐观，据媒体报道称，上海金融街·融府的设计图出现重大纰漏，住宅区域占整个项目的比例不超过16%，办公楼、写字楼的占比高达84%以上，与其说是一个高端住宅，不如说更像是一个“城市综合体”。

失去了商务地产话语权的金融街，如今住宅业务开发亦不甚顺利，接下来，如何恰当的谋兵布阵，让业绩变得好看？在这场攻坚战中，金融街面对的问题沉重且棘手，需要细细思考。