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财务风险增高评级遭下调,花样年激进扩张存隐忧
房产
09-11 08:41 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

花样年控股(HK:01777,下称“花样年”)主席潘军曾在2013年公开表示,“请不要再叫我开发商,谁再叫我就跟谁急!”但历时四年之后,如今的花样年却步上“回头路”,试图挽回此前错失的市场。

9月5日,花样年发布1-8月业绩报告显示,截至2018年8月31日,花样年及其附属公司已累积的销售额为约人民币156.96亿元,较去年同期72.38亿元增长116.86%。仅从业绩增速来看,花样年的发展形势似乎大好,但在极速扩张之下,日益加重的财务危机却成为了埋在花样年财报下的“隐形炸弹”。

8月份业绩报告发布当日,标普全球评级随即宣布,将花样年长期主体信用评级为B,对其展望从稳定调整为负面,标普认为“预计花样年未来一年内杠杆将继续高企,再融资风险加剧。”而在今年3月份,标普全球评级已将花样年主体信用评级下调至B+,未到期债务的长期债项评级B+,并列入负面信用观察名单。

半年之内遭评级机构两次下调,即使在房企融资寒冬季,花样年的遭遇也显得格外突兀。

事实上,作为一家成立于1998年的房企,早在2012年,花样年的身影便渗透进多个都市圈内,如长三角、珠三角其他区域和京津冀等区域。而在2012年-2016年的四年期间,在其他房企发展势头迅猛之下,花样年却高打“轻资产”的旗帜,以最大的社区服务运营商为奋斗目标,开启轻资产转型战略。如今,在退出房地产市场4年之后,花样年能否重回赛场?面对外界的质疑,花样年会如何化解潜在财务危机?

遭标普两次下调评级 再融资风险剧增

据花样年9月5日公布1-8月业绩数据显示,截至2018年8月31日,花样年及其附属公司已累积的销售额为约人民币156.96亿元,同比增长116.86%;相应已售建筑面积为145.07万平方米,同比增长76.01%。虽然增长势头喜人,但若按照其在年初业绩会上宣布的全年销售目标300亿元计算,目前花样年仅完成全年目标的52.32%,这个速度显然满足不了花样年对于规模的要求。

在花样年发布1-8月份业绩的当天,标普以一份长达1600字的报告表达了对这家公司财务状况的担忧。并将花样年长期主体信用评级为B,对其展望从稳定调整为负面。

标普在报告中指出,负面展望反映了未来12个月,由于花样年的强烈扩张意愿,其杠杆率和还债能力有可能继续恶化,弱于标普的预期。此外,标普认为,该公司短期内到期债务规模庞大,债务再融资对资本市场状况的依赖程度高,如果扩张支出一直高位运行,那么就会面临更高的再融资风险。

对此,花样年发表回应表示,从房地产行业发展特性来看,杠杆率高和借贷提升是房地产销售规模提升的阶段性规律,公司合约销售端正处于快速、健康增长的过程中,今年1-8月合约销售数据同比大幅增长117%,而且公司截至2018年6月底的银行结余及现金总额达226亿人民币,资金充裕,足以应对再融资风险。

但从实际情况来看,花样年的融资能力依然隐藏着巨大的危机。据其半年报数据显示,上半年,公司融资成本便高达8.14亿元,同比上升33.4%,而当期的净利润仅为1.8亿元。另据标普报告透露,“目前花样年未偿还美元优先债券的到期收益率高达12%到15%。”

今年以来,根据穆迪数据显示,其所评级的房地产开发商中,未来12个月内,将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右(约人民币2670亿元)的境内债券将到期或可供回售。穆迪认为,多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务,但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因,是由于随着房地产政策坚持趋紧,未来房地产市场销售可能放缓,房企融资能力势必减弱。

同策研究机构总监张宏伟亦向蓝鲸房产表示,今年下半年尤其是第三季度,房企将迎来一次艰难的债务违约潮。

在融资形势严峻之下,无疑将进一步加剧中小房企的融资风险。花样年方面表示,公司半年新增拓展定向融资、开发贷、并购等多元化渠道,合计新增融资70亿元,截止2018年6月底还有不到400亿元人民币的国内大型金融机构授信未提取使用。

张宏伟透露说,目前除了正常的开发贷之外,剩下的信托、部分海外融资以及其他所谓的创新融资渠道,基本上都被收掉了。

显然,在日益增加的融资风险面前,花样年需要在规模和财务之间做出平衡。

毛利率、净利率均偏低 花样年发展隐忧凸显

在花样年转型“轻资产”而错失房地产市场的4年里,其销售业绩持续原地踏步,渐渐失去了在行业中的话语权。

蓝鲸房产梳理年报发现,2013年花样年的销售额突破100亿元,但至2016年,销售额仍维持在122亿元。业绩增长乏力下,2017年3月,花样年转而宣布向“轻重并举”做转型,加大地产业务的发展力度,并制定了一个三年执行“351”的计划,即2018年销售达300亿元、2019年销售达500亿元、2020年销售达1000亿元。而这个目标对于持续徘徊在100亿门槛的花样年而言,实现起来并不容易。

据其2017年显示,截至2017年底,花样年规划土地储备建筑面积约1560.91万平方米,同比2016年仅增加4.2%,其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.68万平方米。布局区域上,一线城市占比25.9%,二线城市占比65.8%。

从土储方面来看,2017年花样年的土地收获并不多。为了尽快达到销售目标,2018年年初,在其业绩会上公司管理层表示,2018年花样年预计增加1000亿的储备货值。但对花样年而言,在规模扩张未显成效之下,如此大规模扩张,却给公司的利润表现带来了较大压力。

据中信建投统计,2018年上半年,95家重点房企综合毛利率为32%,净利率为13%。而对比花样年来看,花样年上半年的毛利率为25.4%,净利率只有3.4%,明显低于行业水平。

过去多年来,由于拿地、融资、开发等众多“优先权”向规模房企倾斜,有规模才有话语权一度成为行业“丛林法则”。但自今年以来,如中国恒大(HK:03333)主动放缓投资,拿地规模收缩;万科(SH:000002)业绩会明确提降速;碧桂园(HK:02007)反思问题,提出收规模等,降杠杆、降负债,稳健发展已成为房地产行业的新趋势。

易居中心总监严跃进对蓝鲸房产指出,政策调控长期收紧,企业各类的成本显著增加,这也倒逼了龙头房企增速放缓。

现如今,在各类成本增加之下,花样年的“加杠杆”行为无疑增加了更多风险。

严跃进表示,企业拿地比较激进,本质上是为了做大销售规模,但类似成本也很高,所以企业适当时候也要放缓节奏,观察未来房地产市场的发展机会,找准投资机会,而不是盲目推高规模。

显然,千亿目标固然重要,但对于因转型轻资产而错失规模发展时机的花样年而言,如何把握进退节奏,更是一门学问。

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