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富力地产买买买之殇:净利率5年来新低、高负债危局凸显
房产
08-27 08:53 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

从2007年登顶“华南五虎”之首,到如今被恒大(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)远远超越,富力地产(HK:02777)经历了一段长达10年的没落史。而近两年,淡出房企第一梯队的富力地产,却以“金主”的身份频频走入公众视线。继2017年大笔买入万达酒店资产后,今年的富力地产依旧没有停止“买买买”的步伐。今年1月份,富力地产接盘万达出售的伦敦一号项目;4月份,又以57亿元大笔收购海航资产。

但大举买入酒店物业,却并未改变其酒店物业连续亏损的局面。日前,富力地产发布半年报,报告显示,2018年上半年富力酒店业务的亏损额为0.89亿元,这也是富力酒店业务连续第六年的亏损。

同时,大举买入资产对其财务带来的压力也愈发凸显。面对净利率跌至历史最低,经营性现金流持续为负,净资产负债率持续高企等多个棘手难题,富力地产如何应对?

遭三项费率拖累 净利率降至5年来最低

近日,富力地产公布半年报显示,2018年1-6月,富力地产完成合同销售额同比增加47%至570亿元;合同销售面积440万平方米,同比增长50%。而利润较去年同期增加64%至人民币40.8亿元。仅从数据来看,这份半年报业绩似乎甚为喜人,但若了解背后的会计制度,会发现该指标并不乐观。

今年以来,港股企业们按照新实行的香港财务报告准则第15号,采纳了新的会计准则,对企业已预售未交房的物业提前结转为收入,提前释放利润。类似房企如中国恒大、融创中国(HK:01918),利润涨幅均超过100%。

西南证券董事张刚向蓝鲸房产分析,香港上市的企业都会采取新的会计准则,相比内地而言,新的会计准则将未交房的物业提前结转为收入,将助推企业净利润的上涨。

同策机构研究总监张宏伟也对蓝鲸房产记者表示,净利润普遍增长确实与香港新的会计制度有关。但对于房企而言,上半年业绩表现较高主要由于结算的还是去年和今年的业绩,去年的市场情况整体向好,因此今年房企的业绩也出现一部分上涨。

抛开此次会计制度带来的利润增长效应,再细看富力地产的盈利状况,则不免令人担忧。 

根据亿翰智库统计数据显示,自2013年以来,富力地产H1(上半年)的净利润率呈现逐步下滑态势,虽然在2017年上升至36.14%,但今年又跌到11.97%,这也是近5年来富力地产H1净利润率最低值。

而从其半年报数据来看,净利率下滑的秘密与其三项管理费用的大幅增长密不可分。

亿翰智库数据显示,2018年上半年,富力地产的销售费用率、管理费用率、财务费用率三项费用利率均呈现上行态势,其中,财务费用更是呈现大幅上涨态势。

对于财务费用的增加,富力在半年报中说明称,是由于两方面因素的影响:第一,由于平均未偿还借款增加,利息总开支增加45%;第二,净汇兑亏损5.58亿。

蓝鲸房产进一步查阅发现,2018年上半年,富力地产融资成本增加184%至人民币27.5亿元(2017年上半年为9.68亿元),其平均未偿还借款达1531亿元,利息开支总额增加 45%。融资带来的财务压力,由此可见一斑。

经营性现金流持续六年为负

相对于盈利状况的隐忧,在融资成本大幅增加之下,富力地产的现金流状况更值得关注,但从半年报显示的数据可以看出,这一形势亦更为严峻。

蓝鲸房产查询数据,富力地产在2012年至2017年的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。而在2018上半年,富力地产依然没有摆脱这一危机,其经营性现金流高达-83.8亿元。

对于经营性现金流持续为负的情况,张刚对蓝鲸房产分析认为,这种情况一般出自于两种情况,一种说明企业的回款速度较慢,不能及时带来现金流,另一种说明存货的变现能力差,不能及时变现。

而在现金流持续为负之下,亟待资金输血缓解压力的富力地产,2018年却遭遇严厉的房企融资监管,多笔融资计划受阻。

2月9日,富力地产公告表示,鉴于近期市场波动较大,取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;5月29日,富力地产的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止。值得注意的是,富力地产并没有开拓长租公寓业务,却也于5月份拟发布了住房租赁公司债,最终被中止。

多面受困之下,富力一直被外界诟病的资产负债率仍在不断飙升。今年年中业绩会上,富力地产董事长李思廉表示,“随着公司每年的交楼结转利用,负债率也在逐步降低。”但从数据来看,却并非如此。

以更能直观反映负债水平的净资产负债率为例,在2014-2016年间,富力地产的净资产负债率连续三年超过150%。2017年花费584.3亿元买地冲击规模之后,又豪掷200亿收购万达酒店,使其净负债率一路飙升至170%。而在2018年上半年,其净资产负债率又进一步升至187%,较17年底高出17个百分点。

净资产负债率居高不下,引发了多家评级机构对其做出评级下调的判断。日前,交银国际发布研究报告将富力地产评级从买进下调至中性,目标价由23.38元下调34%至15.48元。报告称,因公司负债率高,而且短期有大量再融资需求,公司在融资和流动性方面存在压力。同时,汇丰证券对富力地产的“持有”评级,目标价由22元下调30%至15.4元。

事实上,在经济大环境“降杠杆”趋势下,房企对加杠杆的态度也愈发审慎。近两年来,包括中国恒大、阳光城(SZ:000671)等房企也纷纷推进“降负债”目标。而富力地产资产负债却不降反升至187%,究竟为何?

同策机构总监张宏伟认为,对于类似高负债的企业而言,危险很大,从市场情况来看,今年下半年企业资金面状况将非常紧张。随着2018-2019年,企业进入资金兑付压力的窗口期,如果企业负债问题持续不能解决,将会面临资金断裂的风险,部分企业也会面临被收购的局面,这在今后的半年到一年当中,趋势会更明显。

买买买之殇 酒店业务连续六年亏损

虽然资金压力吃紧,但富力地产并未有守势之举,今年以来更是保持着一贯的大手笔,继续扩张酒店业务。

自2004年以来,富力地产便开始投资建设高端酒店,其自身拥有17家国际星级酒店。然而,尽管建设诸多酒店业务,但其酒店业务却处于长期亏损态势。蓝鲸房产翻阅富力近5年年报获悉,2013年到2017年其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

不过,亏损问题并没有影响富力地产对酒店业务的热情。2017年,富力通过收购万达旗下77家酒店,加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店,总共拥有超过100家酒店,将“全球最大的五星级酒店业主”的头衔收入囊中。

然而,在收购了万达酒店业务一年之后,2018年上半年数据显示,富力酒店业务的亏损额为0.89亿元,而这也是富力酒店业务连续第四年的亏损。

易居研究院智库中心总监严跃进对蓝鲸房产记者表示,酒店业务实际上是为了配合商业地产发展而进行的,但由于酒店产业本身也是一个供给相对过剩的产业,从酒店的经营发展来说,传统的高端酒店面临很多冲击,包括用户单一、酒店配套更新较慢等问题,盈利比较困难。

而在入不敷出的局面下,富力地产并没有停止买买买的步伐。今年1月份,万达宣布出售伦敦一号项目,接盘方为富力地产;4月份,富力地产以57亿元大笔收购海航资产。

多笔买买买之下,2018年对富力地产将是关键的一年。如何消化多笔投资物业,对其是个不小的考验。而在其财务状况千疮百孔之时,如何施展财技?也是个不小的难题。

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